관리주체·소유자로서 임대주택을 관리해오다 일부 세대가 분양전환된 후 입주자대표회의가 구성됐다면 임대사업자는 대표회의에 공가세대 미납관리비를 납부할 의무가 있다는 판결이 나왔다.

 

대전고등법원 제2민사부(재판장 이원범 부장판사)는 최근 충남 태안군 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 임대사업자 B사를 상대로 제기한 관리비 등 청구소송 항소심에서 “피고 임대사업자 B사는 원고 대표회의에 5억1천5백49만여원을 지급하고 원고 대표회의의 나머지 청구는 기각한다.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

 

재판부는 판결문에서 “주택법령에 따라 자치관리기구인 원고 대표회의가 구성된 이상 피고 임대사업자 B사로서는 관리비 산정·징수 권한을 포함해 관리업무를 원고 대표회의에 인계해야 하고, 피고 B사는 관리업무를 인계할 때 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 관련 회계서류를 인계해야 한다.”며 “이 회계서류의 인계 의무규정은 원고 대표회의가 미납관리비 징수권한도 함께 승계함을 전제로 하는 것”이라고 밝혔다.

 

재판부는 “공동주택의 관리비는 공동의 이익을 위해 지출되는 것으로 빈집 상태일 경우에도 공용부분은 여전히 관리의 필요성이 있고, 일부세대가 입주되지 않은 상태에서도 잔여 세대를 위한 청소·경비·시설관리 및 보수유지 비용이 필요하다.”고 설명했다.

 

또한 “미납관리청구권이 경우 별도의 인수·인계절차가 있어야만 새로운 관리주체가 이를 행사할 수 있다고 해석한다면 그 관리비납부의무자가 인수·인계를 거부하는 경우 그에 대한 미납관리비를 청구할 수 없게 되는 부당한 결과에 이르게 된다.”며 “관리주체 겸 관리비납부의무자의 지위를 동시에 가지고 있던 자에 대한 미납관리비청구권의 경우 그 관리비를 납부해 별도로 관리하고 있다는 등의 사정이 없는 한 별도의 인수·인계절차가 없더라도 새로운 관리주체가 이를 승계한다고 봐야 한다.”고 강조했다.

 

이어 재판부는 “피고 임대사업자 B사는 이 아파트의 소유자이자 관리주체였으므로 미납관리비 채권·채무가 모두 귀속돼 미납관리비 채권은 혼동으로 소멸했다고 주장하나, 채권·채무가 동일한 주체에 귀속되더라도 그 채권의 존속을 인정해야 할 특별한 이유가 있는 때는 그 채권은 혼동에 의해 소멸되지 않는다.”며 “이 사건의 경우에도 관리비는 아파트 유지관리업무를 수행하기 위한 경비로서 별도로 관리돼야 하는 것이므로, 임대사업자가 관리주체 및 소유자의 지위를 겸유함으로써 관리비 채권·채무가 동일인에게 귀속되더라도 이 관리비채권은 혼동으로 소멸하지 않는다.”고 지적했다.

 

이에 따라 재판부는 “피고 임대사업자 B사는 이 아파트 소유자로서 구 주택건설촉진법 제38조 제10항에 따라 관리업무를 인계받는 원고 대표회의에 그 업무의 전제가 되는 공가세대에 관한 관리비를 납부할 의무를 부담한다.”며 “피고 B사는 원고 대표회의에 지난 2004년 1월부터 2012년 4월까지 및 2012년 5월부터 2013년 3월까지 미납된 공가세대 관리비 3억4천3백28만여원을 지급할 의무가 있다.”고 판시했다.

 

아울러 “이 아파트 1·3단지의 각 세대 연면적을 고려해 임대주택법에 따라 적립해 원고 대표회의에 인계해야 하는 특별수선충당금은 모두 3억3천1백17만여원으로, 이 중 원고 대표회의가 1·3단지의 수리 등으로 이미 사용한 1억5천8백92만여원을 공제한 나머지 1억7천2백24만여원을 지급할 의무가 있다.”고 덧붙였다.

 

이 아파트 중 1·3단지의 사업계획승인을 받아 완공한 임대사업자 B사는 1·3단지에 관해 소유권보존등기를 마치고 이 아파트를 관리해오다가, 2단지를 완공해 사용검사를 받은 임대사업자 C사로부터 지난 2009년 12월 2단지 각 세대의 소유권을 이전받았다.

 

이후 이 아파트 중 일부가 분양전환돼 지난 2012년 12월 입주자대표회의가 구성됐고, 그 무렵 B사로부터 이 아파트에 관한 관리업무를 인계받았다. 이에 앞서 임대사업자 B사는 1·3단지의 특별수선충당금을 적립해 관할 지자체인 충남 태안군과 공동명의로 관리하다가 지난 2008년 6월 태안군과 협의해 1·3단지 공용부분 수리 등에 특충금 중 1억5천8백92만여원을 사용했다.

 

이에 대표회의는 “공가세대에 관한 미납관리비와 적립한 특별수선충당금 등 모두 5억1천5백49만여원을 지급하라.”며 이 아파트 임대사업자 B사를 상대로 소송을 제기해 1심에 이어 항소심에서도 이같은 판결을 받았다.

 

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