대법원 파기환송 판결

아파트 공사계약은 관리규약에 따라야 하므로 관리규약을 위반해 입주자대표회장이 체결한 열병합발전 설치공사 계약은 무효라는 대법원의 판결이 나왔다.

대법원 제2부(주심 김용담 대법관)는 지난 7일 서울 금천구 D아파트 입주자대표회의가 “동대표들의 과반수 동의를 얻지 못한 상태에서 계약체결 권한이 없는 대표회장이 체결한 열병합발전 설치공사는 무효”라며 열병합발전 공사업체인 Y사를 상대로 제기한 공사도급계약 무효확인 등 청구소송 상고심에서 “원고 대표회의의 청구를 기각한다며 원고가 패소한 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고법으로 환송한다.”는 판결을 내렸다.


재판부는 판결문에서 “공동주택의 입주자가 주택관리업자로 하여금 공동주택을 관리토록 하는 경우 대표회의와 관리주체인 주택관리업자의 권한 및 책임은 관리규약에 따라 정해진다.”며 “공동주택 관리를 위한 각종 공사계약의 체결 주체에 관한 사항이 관리규약에 규정돼 있다면 대표회의나 관리주체는 그에 따라 공사계약을 체결해야 한다.”고 밝혔다.

재판부는 또 “이 아파트 관리규약에는 관리주체로 하여금 이 아파트 관리를 위한 용역이나 공사발주를 하도록 하면서 계약체결의 경우 계약서에 관리주체가 기명날인 또는 서명토록 규정하고 있다.”며 “이 계약 체결과 관련해 계약 체결 여부, 계약 상대방의 결정, 계약 내용의 결정 등에 관한 권한은 원고 대표회의에 있으나 그에 따른 계약 체결 자체의 권한은 관리주체인 위탁관리업체 W사에 있다.”고 설명했다.

또한 “대표회의가 이 공사계약 체결 이전에 자치관리로 변경하는 것에 관해 입주자들의 동의를 얻기로 하면서 이 계약 체결에 관리소장 L씨의 참여를 배제키로 결의한 바 있지만 W사와의 위수탁계약이 적법하게 해지되지 않은 이상 대표회장은 이 계약을 체결할 권한이 없다.”고 덧붙였다.

이에 따라 재판부는 “원심은, 법률행위의 당사자가 권리·의무의 귀속주체여야 한다는 이유로 이 계약 체결의 권한은 대표회장에게 있다고 판단했다.”며 “원심판결에는 계약체결권의 귀속에 관한 법리를 오해하거나 관리규약의 해석을 잘못한 위법이 있다.”고 판시했다.

이와 함께 “대표회장 K씨는 지난 2004년 7월 5일 동대표 과반수의 찬성을 얻지 못한 채 피고 업체와 공사계약을 체결키로 했으며, 피고 업체의 대표이사 C씨는 동대표 과반수가 되지 않는 자리에 참석해 대표회장 K씨와 계약을 체결키로 했고, 그 다음날 계약을 체결했다.”며 “피고 회사가 계약 체결 다음날 공사를 시작하면서 입주민들의 강력한 반발에 부딪혀 공사진행이 이뤄지지 않았으므로 피고 회사가 이 계약을 체결함에 있어 대표회의의 의결에 흠이 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었을 가능성을 배제할 수 없다.”고 밝혔다.

재판부는 “피고가 계약 체결 당시 원고 대표회의의 적법한 결의가 없었다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵다고 판단한 원심판결에는 피고 회사의 악의 또는 과실 여부에 관한 심리를 다하지 않은 위법이 있다.”고 판시했다.

이 아파트 대표회장이던 K씨는 지난 2004년 7월 회의를 개최, 동대표 11명 중 6명이 참석했지만 이중 2명이 퇴장한 가운데 노후배관 교체 및 열병합발전 설치공사를 Y사와 계약키로 의결하고, 직접 계약했다.

이에 이후 구성된 대표회의는 이 계약의 무효를 주장하며 Y사를 상대로 소송을 제기, 1심에서 “공사계약은 무효”라는 판결을 받았지만 항소심에서 패소하자 상고를 제기해 이같은 판결을 받았다.

<아파트관리신문> 황태준 차장 nicetj@aptn.co.kr