| 제목 | 최승관 변호사의 입주자대표회의 운영교육 강의안 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 조회수 | 3,322 | 등록일 | 2014-01-22 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
내용 |
진주시 입주자대표회의 운영교육
진주시청
법무법인 산하 최승관 변호사
◈ (입주자 등, 법 제2조 및 영 제2조)
ㅇ (공동주택) 건축법 시행령 별표1 제2호가목내지 다목(아파트, 연립주택, 다세대 주택 * 라목의 다가구 주택은 아님)
ㅇ (복리시설) 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설(어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당)
ㅇ (입주자) 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속
ㅇ (사용자) 주택을 임차하여 사용하는 자
☞ 입주자 + 사용자 = 입주자 등(영 제50조제1항)
ㅇ (관리주체) 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자
* “피고 재건축조합은 이 아파트를 재건축사업 목적으로 소유하는 입주자이므로 실제 거주자가 없더라도 공용부분 관리비를 납부해야 할 의무가 있다”(서울동부지법 2011. 11. 11. 선고 2011가합7718 판결).
* 이 아파트 관리규약에서 동대표의 피선거권을 공동주택의 소유자 또는 그를 대리하는 배우자로 제한하는 취지는 임차인 등 일시적 거주자가 아닌 소유자 또는 소유자와 밀접한 신분관계에 있어 소유자에 준하는 자로 평가될 수 있는 자에게만 동대표 피선거권을 부여함으로써 입주민들의 의사를 충실하게 반영하기 위함이라는 동대표 자격을 제한하는 취지에 비춰볼 때, 동대표 피선거권을 갖는 ‘소유자를 대리하는 배우자’는 법률상 배우자는 물론 혼인의 의사로써 부부공동생활을 영위해 혼인생활의 실체가 인정되는 사실혼 관계에 있는 배우자도 포함된다(춘천지법, 동대표 피선거권지위확인청구소송).
□ (과거)주민운동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설이므로 위탁하여 영리시설로 운영은 불가
(주택법 시행령 개정) 입주자등의 3/4 이상 찬성을 거쳐 주민운동시설 위탁 허용(제55조의 5, 제46조제2항제5호의2 신설, 2014년부터 시행)
◈ (관리주체 등, 법 제43조 및 영 제48조)
ㅇ 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리 → 과반수 입주시 입주자에게 관리 요구 → 입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의 구성, 관리방법(자치 또는 위탁)을 사업주체에게 통지하고 시장․군수․구청장에게 신고
* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상, 150세대이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식, 150세대 이상 주상복합건축물
* “사업주체나 이들로부터 아파트를 임차 받은 세대는 입주자나 사용자에 해당하지 않으므로 이들을 포함하여 구성한 입주자대표회의는 위법하다”(광주지방법원 입주자대표회의구성무효확인판결)
◈ (입주자대표회의 구성, 영 제50조)
ㅇ 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획 가능
ㅇ 한 단지를 수개의 공구로 구분, 순차 건설시 먼저 입주한 입주자 등은 입주자대표회의 구성 가능, 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의 구성
ㅇ 동별 대표자는 선출공고일 현재 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통해 선출
- (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출
- (입후보자가 1명) 입주자 등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출
ㅇ 동별 대표자의 결격 사유(주택법 시행령에 규정)
- 미성년자, 금치산자 및 한정치산자 - 파산자로서 복권되지 아니한 사람 - 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람 - 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람 - 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람 - 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람 포함) - 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속 - 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원 - 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람 - 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(관리비 등)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
* 관리규약이 자생단체 임원의 동별대표자 자격 겸임을 금지하고 있더라도 주택법 시행령의 결격사유에 해당하지 않는 이상 동별대표자 해임사유에 불과하므로 후보자등록을 박탈하고 이루어진 선거는 위법하다(대구지방법원 2011. 3. 31. 자 2011카합86 결정)
ㅇ 동별 대표자의 해임 사유(관리규약에 규정)
1. 주택법령 및 공동주택관리에 관계된 법령을 위반한 때 2. 이 규약 및 선거관리위원회 규정을 위반한 때 3. 관리비등을 횡령한 때 4. 고의 또는 중대한 과실로 공용시설물을 멸실․훼손 및 손상하여 입주자에게 손해를 가한 때 5. 주택관리업무와 관련하여 폭력행위로 벌금형 이상을 선고받은 때 6. 주택관리업자, 공사 또는 용역업자 선정과 관련하여 금품을 수수한 때
* “입주자대표회장이 주택관리사의 자격을 취득한 바 없이 관리사무소장만이 할 수 있는 피트니스 운영계약, 경비용역계약, 위생관리계약, 알뜰시장 개설계약을 체결하여 주택법 위반으로 입건돼 기소유예처분을 받은 사실이 있다면 이는 주택법령 및 공동주택관리에 관계된 법령을 위반한 때에 해당되므로 이를 이유로 한 해임은 유효하다”(수원지법 성남지원 동대표해임결정무효확인청구).
* 입주자대표회장이 정당한 징계절차를 거치지 않은 채 미화원을 해고했다면 이는 관리규약에 규정된 동대표 해임사유에 해당되므로 이를 이유로 한 입주자대표회장에 대한 해임결의는 유효하다(광주지법, 해임무효확인청구).
ㅇ 임원(회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상)은 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약에서 정한 정원, 입주자대표회의의 구성원의 2/3가 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출(입주자대표회의에서 간접선거)
- 500세대 이상의 공동주택에서는 전체 입주자 등의 보통․평등․직접․비밀 선거를 통해 동별 대표자 중에서 회장과 감사 선출
․ (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출
․ (입후보자가 1명) 입주자 등의 1/10이상이 투표하고 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출
* “그렇지만 10분의 1 이상이 해임에 찬성하였다고 하여 해임을 확정하고 나머지 입주자 등의 투표권을 박탈하였다면 그러한 해임투표는 무효이다”(수원지방법원 성남지원 입주자 대표회의의결권행사무효가처분결정).
ㅇ 동별 대표자는 2년으로 하되, 한 차례만 중임 가능
* 법원은 “주택법 시행령 제50조 제3항은 ‘동별 대표자의 선출공고 현재 아파트 단지에 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자’라고 동대표 선거 입후보 자격을 규정하고 있는데 이는 동대표 선출공고 당시를 기준으로 후보자 자격을 규정한 것일 뿐”이라며 “동대표가 아파트 소유자의 지위를 계속 유지하고 있는 이상, 동대표로 선출된 다음 계속 거주해야 함을 규정한 것으로 보기 어렵다.”라고 판시하면서 동대표 당선 후 자신 소유의 아파트를 임대주어 실제 거주하지 않았더라도 동대표의 자격이 있다고 판단(수원지방법원 성남지원 동대표 및 감사 직무집행정지가처분).
“선출공고일 당시 해당 선거구에 거주해 동대표 입후보자격이 있었다면 동대표로 선출된 이후 단지 내 다른 선거구로 이주했어도 동대표 선출은 유효하다”(서울중앙지방법원, 동대표지위 등 부존재 확인 청구소송).
□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)
ㅇ 여기서 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)
* (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 투표와 21세대의 과반수인 11세대가 찬성하면 → (입후보자 1명시) 동별 대표자 선출 가능
☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)
* “입주예정자의 과반수가 입주하지 않은 선거구에서는 동대표를 선출할 수 없다는 규정은 주택법령이나 관리규약 어디에서도 찾아볼 수 없는 점, 만일 이와 같이 해석한다면 동대표를 선출할 수 없는 선거구의 입주자 등으로부터 관리규약에서 인정하고 있는 동대표에 관한 피선거권·선거권, 대표회장 및 감사에 관한 피선거권을 박탈하게 되고, 선거구별로 선출한 동대표도 입주자 등의 의견을 고르게 반영하고 상충할 수 있는 이해관계의 조정을 꾀하고자 하는 제도의 취지가 훼손되는 결과를 초래할 수 있는 점 등에 비춰 입주예정자의 과반수가 입주하지 않은 선거구라도 동대표를 선출할 수 있다”(대법원, 입주자대표회의 회장 보궐선거 무효확인 등 청구소송).
□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호, ‘12.3.13 개정)
ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 선거하여 낙선되었다면, 동 동별 대표자를 선출하기 위한 재선거에는 입후보 가능한가?
* 아파트 동대표 선거에서 단독 출마한 후보자가 입주자 과반수의 찬성을 얻지 못해 재선거를 거쳐 동대표 및 입주자대표회의 감사로 선출된 데 대해 선거관리위원회는 지방자치단체장 및 국토해양부 장관의 회신을 근거로 당선무효를 결정했지만 법원은 “주택법 시행령과 선거규정에서 동대표 결격사유로 동대표 선거에서 해당 선거구 입주자 등의 과반수를 득표하지 못해 당선인으로 결정되지 못한 사람을 규정하고 있지 않은 점, 선거규정 중 재선거에 관한 규정에서도 동대표 재선거와 관련한 입후보자 결격사유나 당선무효사유를 별도로 규정하고 있지 않은 점, 주택법 시행령 및 이 아파트 관리규약, 선거규정에서의 동대표 결격사유 및 피선거권 제한에 관한 규정들은 그 내용 및 규정 형식상 한정적 열거 규정으로 봄이 상당한 점, 당선무효결정의 근거가 된 국토부 장관의 민원회신에는 ‘당해 선거와 연속성이 없는 재선거에는 입후보할 수 없다’고 기재돼 있으나 그 근거에 관해서는 아무런 설명이 없는 점 등에 비춰 보면 동대표 선거에 단독 출마한 후보자가 해당 선거구 입주자 등의 과반수를 득표하지 못해 당선되지 못한 경우 재선거에 입후보할 자격이 없다고 단정할 수 없다”고 판단(대구지법, 감사및동대표지위확인 가처분신청)
□ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고
ㅇ 선거구․선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 시작하여야 할 것임)
□ 동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)
ㅇ 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당
* 선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회하거나(“범죄경력조회”) 등록기준지(종전 본적지) 시․구․읍․면에 조회(“금치산자, 한정치산자, 파산자 열람”→공문으로 회신받을 수 있음) 하는 것도 가능
□ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조제4항제8호)
ㅇ 이 경우 해당 범위는 자치관리의 경우, 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공․사업자의 소속 임원
ㅇ 위탁관리의 경우, 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직원 * 그 주택관리업자가 관리하는 여타 공동주택의 관리사무소장과 직원은 해당없음), 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자(당해 공동주택에 용역 제공자(사업자)에 한함 * 여타 공동주택에서 그 주택관리업자에게 용역 제공자(사업자)는 해당없음)의 소속 임원
* 현행 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가(영 제50조제4항제8호)
□ 입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속이 동별 대표자의 자격이 있는지 여부- 국토교통부는 자격이 없다고 회신
* 법원은 “주택법 시행령 제50조 제4항 제8호와 이 아파트 관리규약은 ‘해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없다’고 규정하고 있다.”며 “이를 살펴보아도 각 규정이 정하는 소속 임직원 등에 그 배우자가 포함된다고 보기 어렵다.”고 판시하면서 관리계약을 체결한 위탁관리업체 임직원으로 타 단지에서 관리소장으로 근무하고 있더라도 그 배우자는 아파트 동대표 자격이 있다고 판단(대전지방법원, 해임무효확인 청구소송)
□ 학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자 등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임
* 동대표 및 회장 입후보 시 학력 허위기재는 당선을 무효화할 만큼 중대한 하자(서울고등법원, 동대표자회장 당선자 지위 확인 청구소송)
□ 동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가, 다만 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조제1항제3호)
☞ 동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가
□ 과거 동별 대표자의 해임사유는 업무상의 위법행위로 한정함(영 제57조제1항제3호)에 따라 회의 3회 이상 연속 불참 사유를 해임사유에 추가하기 어려웠으나, ‘관리규약으로 정하는 사유가 있는 경우’(영 제50조제7항)로 주택법 시행령이 개정됨(가능).
□ 동별 대표자 결격사유에 자생단체의 임원은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되더라도 해임사유에 해당됨.
□ 동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(‘10. 7. 6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거, 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대하여는 적용치 않음
ㅇ 종전 규정에 따라서 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조제4항)에 해당하더라도(예 : 금고 이상의 형의 선고, 3개월 연체 등) 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님
□ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용
* 종전 관리규약의 중임제한 규정에 따라, 중임 후 임기가 만료된 경우라도 주택법 시행령 개정(‘10.07.06)이후 동별 대표자에 입후보 할 수 있음(중임까지 가능)(법제처에서도 동일 취지로 유권해석(‘11.04))
□ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6) 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨
□ 가동에서 나동으로 이사하여 나동의 동별 대표자로 나온 경우 가동과 나동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면 동별 대표자가 가능함(법제처 유권해석(‘12.01)도 동일 취지)
* 7동에 주소가 되어 있던 입주자가 선거 직전 3동으로 주소를 옮긴 사례. 3동을 기준으로는 6개월에 미달하고 7동까지 포함하면 6개월 이상이 되었을 대 입주자대표의 자격이 있느냐? 6개월 주민등록과 거주를 선거구를 기준으로 판단해야 하느냐, 공동주택 단지 안 전체를 기준으로 판단해야 하느냐의 문제. 법원에서는 선거구와 관계없이 공동주택 단지 안 전체를 말하는 것이기 때문에 문제된 사안에서도 동별 대표자 자격이 있다고 결정(인천지방법원 동별대표자선거중지가처분결정사건).
□ 배우자나 직계존비속이 입주자대표에 입후보하려는 경우에는 입후보하려는 자만이 “동별대표자 선출공고일 현재 해당 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속해 6개월 이상 거주”하여야 하는 거주요건을 갖추면 족하고, 주택의 소유자까지 이 요건을 갖출 필요는 없다(법제처 유권해석).
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