| 제목 | 서울고등법원 2018. 3. 27.선고 2017라2013487 하자보수보증금 등 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 조회수 | 2,507 | 등록일 | 2018-04-30 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
내용 |
서 울 고 등 법 원 제 2 8 민 사 부 판 결
사 건 2017나2013487 하자보수보증금 등 원고, 항소인 ◇◇◇◇아파트입주자대표회의 OO시 OO로 OO(OO동) 대표자 회장 김OO 소송대리인 법무법인 OO 담당변호사
피고, 피항소인 1. ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합 ◎◎시 ◎◎◎◎로 ◎◎, ◎◎◎호(◎◎동) 대표청산인 엄◎◎ 소송대리인 법무법인 산하 담당변호사 2. ◉◉◉건설 주식회사 서울 ◉◉구 ◉◉ ◉◉(◉◉동) 대표이사 허◉◉, 임◉◉ 3. ▲▲▲▲조합 서울 ▲▲구 ▲▲로 ▲▲▲(▲▲동) 대표자 이사장 박▲▲ 피고 2, 3의 소송대리인 법무법인 ▲▲▲ 담당변호사
제 1 심 판 결 서울중앙지방법원 2017. 1. 18. 선고 2014가합57438 판결 변 론 종 결 2018. 3. 6. 판 결 선 고 2018. 3. 27.
주 문
1. 제1심판결을 아래와 같이 변경한다. 가. 원고에게, 1) 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합은 1,717,195,244원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2014. 12. 3.부터, 1,616,195,244원에 대하여는 2016. 12. 15.부터 각 2018. 3. 27.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하고, 2) 피고 ◉◉◉건설 주식회사는 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합과 공동하여 위 1)항 기재 금원 중 1,595,792,032원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2014. 12. 3.부터, 1,494,792,032원에 대하여는 2016. 12. 13.부터 각 2018. 3. 27.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하고, 3) 피고 ▲▲▲▲조합은 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합, 피고 ◉◉◉건설 주식회사와 공동하여 위 1), 2)항 기재 금원 중 765,274,470원과 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합과 공동하여 위 1)항 기재 금원 중 44,921,694원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2014. 12. 3.부터, 709,196,164원에 대하여는 2016. 12. 13.부터 각 2018. 3. 27.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. 나. 원고의 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합과 피고 ▲▲▲▲조합에 대한 각 나머지 청구, 피고 ◉◉◉건설 주식회사에 대한 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다. 2. 소송총비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 3. 제1항의 금원지급 부분은 가집행할 수 있다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지 원고에게, ① 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합, 피고 ◉◉◉건설 주식회사는 공동하여 2,283,349,062원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2014. 12. 3.1)부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을, 2,182,349,062원에 대하여는 2016. 12. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하고, ② 피고 ▲▲▲▲조합은 2,488,260,686원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2014. 12. 3.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을, 나머지 2,387,260,686원에 대하여는 2016. 12. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하라(원고는 당심에서 최종적으로 ‘2017. 11. 9.자 항소취지 및 원인변경 신청서’를 통하여 항소취지를 아래 제2항과 같이 변경하였는데, 그 내용 내지 항소원인에는 제1심판결 중 원고 패소 부분의 일부에 대한 불복의 취지와 함께 당심에서 추가로 777세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받았음을 이유로 한 청구확장의 취지가 포함되어 있으므로, 원고의 위 항소취지 변경신청에는 청구확장에 따른 청구취지 변경신청의 뜻도 포함되었다고 볼 것이다. 그런데 원고는 위와 같은 청구확장에 따른 인지는 보정하였으나 구체적으로 청구취지 변경신청을 하지 않았고, 위 ‘2017. 11. 9.자 항소취지 및 원인변경 신청서’ 등의 기재만으로는 당심에서 확장된 청구 부분을 정확하게 특정하기도 어렵다. 이러한 이유로, 위 청구취지는 원고가 제1심에서 최종적으로 변경한 ‘2016. 12. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서’에 기재된 바에 따랐다). 2. 항소취지 제1심판결 중 아래에서 추가로 지급을 구하는 금원에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 원고에게, ① 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합, 피고 ◉◉◉건설 주식회사는 공동하여 1,817,401,731원 및 그 중 101,000,000원에 대하여 2014. 12. 3.부터 282,028,324원에 대하여는 2016. 12. 13.부터, 나머지 금원에 대하여는 2017. 10. 24.부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하고, ② 피고 ◉◉◉건설 주식회사는 34,935,496원 및 이에 대하여 2016. 12. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하고, ③ 피고 ▲▲▲▲조합은, ㉮ 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합, 피고 ◉◉◉건설 주식회사와 공동하여 위 ①항 기재 금원 중 754,416,107원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2014. 12. 3.부터, 나머지 금원에 대하여는 2016. 12. 13.부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하고, ㉯ 548,585,026원 및 이에 대하여 2016. 12. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 각 지급하라(위 청구취지 부분에서 본 바와 같이, 원고가 청구를 확장하는 청구취지 변경신청을 하지 않은 결과, 위 항소취지는 제1심판결 중 원고가 패소한 부분보다 큰 금액을 추가적으로 구하는 셈이 되어 있으나, 제1심에 대한 불복 부분과 당심에서 확장된 청구 부분을 정확하게 구분하기 어려우므로, ‘2017. 11. 9.자 항소취지 및 원인변경 신청서’에 기재된 바에 따랐다).
이 유
1. 인정사실 가. 당사자들의 지위 1) 원고는 의왕시 내손동 844, 855에 있는 ◇◇◇◇아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다) 38개동 2,540세대의 입주자들로 구성된 자치기구이다. 2) 피고 ◆◆◆◆아파트재건축정비사업조합(이하 ‘피고 조합’이라고 한다)은 이 사건 아파트 신축공사의 사업주체로서 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 재건축조합이다. 3) 피고 ◉◉◉건설 주식회사(이하 ‘피고 ◉◉◉건설’이라고 한다)는 피고 조합으로부터 이 사건 아파트 건축 공사를 도급받아 시공한 회사이다. 4) 피고 ▲▲▲▲조합은 ‘피고 ◉◉◉건설의 이 사건 아파트에 관한 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무’를 보증한 보증채무자이다. 나. 하자보수보증계약의 체결 및 완공 1) 피고 ◉◉◉건설은 2009. 11. 5. 피고 ▲▲▲▲조합과 보증채권자를 의왕시청으로 하여 피고 ◉◉◉건설의 이 사건 아파트에 관한 하자보수의무를 보증하는 아래 표 기재와 같은 내용의 하자보수보증계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라고 한다)을 체결하였다.
2) 피고 조합은 2009. 11. 23. 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받았고, 그 무렵 구분소유자들에게 이 사건 아파트의 해당 세대가 각 인도되었으며, 그 후 이 사건 아파트의 자치관리기구인 원고가 구성되면서 이 사건 보증계약의 보증채권자가 원고로 변경되었다. 다. 이 사건 아파트에 관한 하자발생과 하자보수비 1) 피고 ◉◉◉건설은 이 사건 아파트의 신축공사를 함에 있어 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 설계도면과 다르게 변경하여 시공하였다. 2) 이에 원고는 2010. 4. 8.부터 이 사건 아파트의 입주자 및 구분소유자들의 요청에 따라 피고 ◉◉◉건설에 지속적으로 하자보수를 요청하였고, 피고 ◉◉◉건설이 일부 하자에 대하여 보수를 하기도 하였다. 그러나 이 사건 아파트에는 여전히 별지 1-1 ‘공용부분 하자목록별 집계표’ 및 별지 1-2 ‘전유부분 하자목록별 집계표’ 각 기재와 같은 하자가 남아 있고, 이를 보수하기 위해서는 외벽 균열 보수 후 ‘부분도장’을 하는 것을 전제로 아래 표 기재와 같은 액수의 비용이 소요된다[제1심 감정인 조원택이 각 감정보완촉탁결과를 통하여 오류를 수정하거나 견해를 변경한 경우 그 결과를 반영하여 하자보수비를 산정하였다. 한편, 제1심 판결문 해당 부분에는 ‘사용검사 전 하자’와 관련하여 ‘제1심 판결문 제3의 나.항’(당심 판결문 제3항) 판단과 같이 하자에서 제외되어야 하는 부분까지 산입하는 등 그 계산상의 명백한 오류가 있으므로 이를 바로 잡아 설시하였다].
라. 손해배상채권의 양도 등 1) 원고는 이 사건 아파트 총 2,540세대 중 1,944세대의 구분소유자들(이하 ‘이 사건 채권양도세대’라고 한다)로부터 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 그 채권양도통지의 권한을 위임받아, 피고 조합 및 피고 ◉◉◉건설에 2014. 11. 18.부터 여러 차례에 걸쳐 각 채권양도사실을 통지하였고, 이는 그 무렵 위 피고들에게 도달하였다(원고는 제1심에서 1,167세대로부터, 당심에서 추가로 777세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였다). 2) 이 사건 아파트 전체 2,540세대의 전유면적은 237,079.24㎡이고, 이 사건 채권양도세대의 전유면적은 183,781.79㎡이므로, 이 사건 아파트 전체 세대의 전유면적에 대하여 이 사건 채권양도세대의 전유면적이 차지하는 비율은 77.52%(= 채권양도세대 전유면적 합계 183,781.79㎡ ÷ 전체세대 면적 합계 237,079.24㎡ × 100%, 소수점 넷째자리 이하 반올림)이다(이 부분은 당심 6차 변론기일에서 다툼이 없는 사항으로 정리되었다). 3) 이 사건 채권양도세대의 전유부분에 대한 하자보수비는 ‘전체 세대의 전유부분에 대한 하자보수비’ 448,141,185원에서 별지 2 ‘채권미양도세대 전유부분 각 동별 보수비 집계표’ 기재와 같은 ‘채권미양도세대의 전유부분에 대한 하자보수비’ 91,019,143원을 뺀 금액인 357,122,042원(= 전체 세대 전유부분 하자보수비 448,141,185원 – 채권미양도세대 전유부분 하자보수비 91,019,143원)이다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 11 내지 20호증의 각 기재(가지번호 있는 경우는 가지번호 포함, 이하 같다), 제1심 감정인 조원택의 감정결과, 제1심의 위 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과, 변론 전체의 취지 2. 원고 주장(청구원인)의 요지 가. 피고 조합 및 피고 ◉◉◉건설에 대한 부분 원고는 이 사건 채권양도세대로부터 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받았으므로, ① 주위적으로, 피고 조합 및 피고 ◉◉◉건설에 대하여 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되기 전의 것, 이하 위 법률을 지칭할 경우 ‘집합건물법’이라고 한다) 제9조, 민법 제667조에 기하여 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에 남아 있는 미시공 등의 하자로 인한 하자보수에 갈음하는 손해배상금 중 이 사건 채권양도세대에 해당하는 청구취지 기재와 같은 금액 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하고, ② 예비적으로, 피고 조합을 대위하여 피고 ◉◉◉건설에 대하여 민법 제667조에 기하여 위와 같은 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다. 나. 피고 ▲▲▲▲조합에 대한 부분 이 사건 보증계약상 보증채무자인 피고 ▲▲▲▲조합은 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 이 사건 아파트에 남아 있는 ‘사용검사 후 하자’와 관련하여 청구취지 기재와 같은 하자보수보증금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 원고의 ‘하자의 존부 및 인정범위’ 관련 주장에 대한 판단 가. 원고 주장의 요지 분양자는 특별한 사정이 없는 한 분양 당시에 제시한 착공도면대로 아파트를 건축해야 할 의무가 있는데, 하자항목 중 전유 1-13, 1-17, 1-18, 공용 2-47, 2-61, 2-86, 2-87, 2-88, 2-89(위와 같은 하자항목의 특정은 별지 1-1 ‘공용부분 하자목록별 집계표’ 및 별지 1-2 ‘전유부분 하자목록별 집계표’에 기재된 순번에 따른 것이다. 이하에서 하자항목을 특정할 경우에는 위와 같은 방법으로 한다)의 경우 착공도면과 달리 시공된 항목으로서 기능상, 안전상, 미관상 지장이 초래되는 하자에 해당하고, 이 사건 아파트의 준공도면은 적법한 설계변경 절차를 거치지 않아 하자 판단의 기준이 될 수 없으므로, 피고 조합 및 피고 ◉◉◉건설은 위 하자에 대하여 하자담보책임을 부담하여야 한다. 나. 판 단 1) 제1심 감정인 조원택의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 하자항목 중 전유 1-13, 1-17, 1-18, 공용 2-47, 2-61, 2-86, 2-87, 2-88, 2-89의 경우 착공도면과 달리 시공된 부분이 있고, 이에 대한 하자보수를 위하여 총 252,342,103원의 비용이 필요한 사실을 인정할 수 있다. 2) 그러나 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것인데 (대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조), 피고 조합 또는 ◉◉◉건설이 이 사건 아파트 분양계약의 체결 당시 이 사건 채권양도세대에 대하여 이 사건 아파트 의 착공도면 내용을 별도로 제시 내지 설명하는 등 위 착공도면에 기재된 시공내역 또는 시공방법이 위 분양계약의 내용으로 편입되었다는 점에 관하여 아무런 주장․ 증명이 없다. 또한, 원고가 당심까지 제출한 모든 증거들을 종합하여 보더라도 위 하자항목들이 기능상, 안전상, 미관상 지장이 초래되는 하자에 해당함을 인정하기도 어렵다. 한편, 당심의 의왕시장에 대한 사실조회결과에 의하면, 이 사건 아파트는 사업시행인가 이후 사용승인 전까지 4회에 걸쳐 설계변경이 이루어졌는데, 특히 4차 설계변경의 사유는 ‘내장재료 또는 외장재료의 일부 변경’, ‘기타 변경사항(토목, 기계, 조경 등)’ 등인 사실을 인정할 수 있고, 이러한 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 아파트의 준공도면 중 원고 주장의 위 하자항목에 해당하는 부분은 건축주인 피고 조합과 시공사인 피고 ◉◉◉건설이 협의를 거쳐 적법하게 설계변경 절차를 거친 것으로 봄이 상당하다. 따라서 착공도면을 기준으로 산정한 위 하자항목에 대한 하자보수비는 이 사건 하자보수비에서 제외되어야 하므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 4. 피고들의 ‘하자의 존부 및 인정범위’ 관련 주장에 대한 판단 가. 하자보수종료합의 관련 주장에 대한 판단 1) 피고들 주장의 요지원고와 피고 ◉◉◉건설은 2014. 4. 30. 피고 ◉◉◉건설이 이 사건 아파트의 외벽 및 내벽 균열 보수를 비롯하여 21가지 하자보수 또는 대체공사를 이행할 경우 사용검사 전 하자 및 주택법령에서 정하는 1, 2, 3년차 하자에 대한 하자보수책임이 소멸하는 것으로 하는 내용의 합의를 하였고, 피고 ◉◉◉건설이 위 합의에 따른 하자보수공사를 모두 완료하였으므로, 이 사건 아파트에 관한 3년차 이하 하자에 대한 청구 부분은 부제소합의에 따라 각하되거나 하자보수책임이 소멸되었으므로 기각되어야 한다. 2) 관련 법리 내지 판단 기준 가) 집합건물법에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 ‘주택법’ 제46조 및 ‘주택법 시행령’ 제59조 제2항이 구 ‘주택건설촉진법’(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전문 개정되기 전의 것)에서 정한 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차․ 방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결 등 참조), 구분소유자의 하자담보추급권과 입주자대표회의의 하자보수청구권은 그 근거 법령과 입법 취지 및 권리관계의 당사자와 책임 내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결 등 참조). 나) 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하고, 입주자대표회의는 사업주체에 대하여 구분소유자들을 대신하여 하자보수를 요구할 수 있을 뿐 하자에 갈음하는 손해배상채권을 가진다고 할 수는 없다. 따라서 하자보수종결합의의 효력이 구분소유자가 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에까지 미친다고 보기 위해서는, 입주자대표회의가 하자보수종결합의 당시 구분소유자들로부터 개별적으로 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 관하여 처분권한을 위임받았거나 구분소유자들이 이를 승낙하였다는 점을 주장․ 증명하여야 한다(대법원 2005. 6. 10 선고 2004다35625 판결 등 참조). 3) 인정사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 증거들과 갑 제5호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가) 원고는 이 사건 아파트 입주 개시 이후 지속적으로 피고 ◉◉◉건설에 이 사건 아파트의 입주자들로부터 제기된 민원사항을 포함하여 하자보수를 요구하였다. 나) 원고는 2014. 1.~2.경 이 사건 아파트의 각 구분소유자로부터 ‘본인은 ◇◇◇◇아파트 구분소유자로서 주택법 시행령 제59조에 의거하여 3년차 이내 발생한 하자보수와 관련하여 입주자대표회의에서 시공사인 ◉◉◉건설과 하자이행에 합의한 내용에 동의하며 주택법 시행령 제60조의4에 의한 하자보수종료 확인을 입주자대표회의 회장에게 위임함’이라는 내용이 기재된 하자보수이행동의서(이하 ‘이 사건 동의서’라고 한다)에 서명 또는 날인을 받았다. 다) 원고의 당시 대표자 회장과 이 사건 아파트의 각 동별 대표자는 2014. 4. 30. 피고 ◉◉◉건설과의 사이에 아래와 같은 내용을 포함한 합의서(을 제3호증, 이하 ‘이 사건 합의서’라 한다)를 작성하여 이에 서명 또는 날인하였는데, 위 합의서의 별첨2에 의하면, 총 84%의 주민(각 동별 70% 내지 92%)이 위 합의에 동의하였다는 내용이 기재되어 있다.
합의서 (3년차 이내 발생 하자 보수 종결) 경기도 의왕시 내손동 13 포일자이아파트(이하 ‘아파트'라 한다) 입주자 전원을 대표하는 입주 자대표회의(회장 봉영주, 이하 ‘갑'이라 한다)와 지에스건설 주식회사(대표이사 임병용, 이하 ‘을'이라 한다)는 본 아파트와 관련하여 아래와 같이 합의하고 이를 성실히 이행하기로 한다. - 아 래- 제1조 (합의내용) 본 합의서는 갑이 요청한 공문 ‘포일자이 2013-129호 1~3년차 하자 협상을 위한 관련자료 통보 및 회의참석 요청'에 대한 3년차 이내 발생 하자보수에 대한 합의로, 갑과 을은 상호 협 의한 ‘별첨3) 합의내용'(이하 ‘합의내용'이라 한다)에 대하여 성실히 이행하기로 한다. 또한 준 공 전 미시공, 변경시공 부분 및 합의내용 불수용 항목에 대하여 ‘별첨4) 대체공사합의내용'(이 하 ‘대체공사'라 한다)으로 갈음한다. 단, 을이 시행한 상기의 합의내용 및 대체공사의 하자보 수공사내용이 부실하여 1년 이내에 재하자가 발생될 경우에는 갑의 시정요청 후 을은 조속히 성실하게 이를 보수할 책임을 진다(본 합의는 포일자이공문 2013-129호에 첨부된 항목의 모 든 하자에 대한 합의임) 제2조 (주민동의, 하자보수종료에 대한 위임) 갑과 을이 합의한 합의내용은 전체 구분소유자 5분의 4 이상의 손해배상채권의 양도 및 합 의 내용에 대한 동의를 득한 후 상호 협의하여 시행하기로 한다. 주민동의서 징구시 갑은 주 택법 시행령 제60조 제4항과 관련한 하자보수종료확인에 대한 권한을 행사할 수 있도록 본 아 파트 구분소유자들로부터 손해배상채권의 처분권한을 필히 양도받도록 한다. 서면으로 징구한 주민동의서는 갑과 을이 각 1부씩 보관(갑은 원본을 보관하고, 을이 사본을 보관하되 갑이 원 본대조필을 날인하여 을에게 교부하도록 한다)하기로 한다. 제4조 (하자보수종료) 을은 합의내용과 관련하여 해당 항목에 대한 하자보수공사가 종료되면 해당 항목과 관련된 하자보수종료확인서를 갑에게 통지하고, 갑은 15일 이내에 해당 항목에 대한 하자보수종료확 인서를 을에게 교부하도록 한다. 전체 합의내용이 이행되어 종료되면 을은 갑에게 하자보수종 료사실을 서면통지하고 갑은 통지를 받은 날부터 15일 이내에 을에게 최종하자보수종료확인서 및 3년차 이내의 모든 하자에 대한 하자보수 및 하자보수에 갈음한 손해배상채권포기서를 교 부하도록 한다. 갑이 정당한 사유 없이 위 기한 내에 각 항목별 또는 전체 항목에 대한 하자보 수종료확인서를 교부하지 않은 경우 동 기간이 경과한 날에 하자보수종료확인서를 교부한 것 으로 본다. 제6조 (이행종료) 본 아파트의 3년차 이내 발생한 하자는 본 합의서 체결 및 이행으로 완전히 종료된 것으로 하며, 갑은 본 아파트와 관련하여 및 3년차 이내의 모든 하자에 대한 하자보수 및 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 포기하고, 민원요구사항을 요청하지 아니한다. 이후 갑은 을에게 어떠 한 민, 형사상의 이의를 제기하지 않기로 한다. 을이 본 합의사항을 성실히 이행했음에도 불구 하고 갑이 하자 및 민원관련 이의를 제기하는 경우 갑은 본 합의서에 의거 을이 기투입한 비 용을 반환한다.
4) 판 단 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 이 사건 합의서 제2조에 의하면, “원고와 피고 ◉◉◉건설이 합의한 ’합의내용‘은 전체 구분소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻은 후 상호 협의하여 시행하기로 한다”고 정하고 있는데, 원고는 이 사건 합의서를 작성하기 전인 2014. 1.~2.경 각 구분소유자들로부터 이 사건 동의서를 받았을 뿐 위 각 구분소유자들에게 피고 ◉◉◉건설과의 합의내용에 대하여 알리고 이에 대하여 별도로 동의를 얻은 사정은 보이지 않는 점, ② 이 사건 동의서에 는 ’원고가 시공사인 피고 ◉◉◉건설과 하자이행에 합의한 내용에 동의한다‘는 취지의 포괄적인 내용이 기재되어 있으나, 위 동의서에 날인한 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 상당수가 당시 입주자대표회의 회장이 2만원의 상품권을 나누어 주어 어떠한 내용인지 잘 알지 못하고 서명을 하였다거나 위 동의서에 기재된 서명이 자신의 서명이 아니라고 진술하는 등 이 사건 동의서의 진정성립에도 의문이 있는 점, ③ 이 사건 합의서 제4조에 의하면, 합의내용에 대한 이행이 종료되면 최종하자보수종료확인서 및 3년차 이내의 모든 하자에 대한 하자보수 및 하자보수에 갈음한 손해배상채권포기서를 교부하도록 되어 있으나, 원고는 피고 ◉◉◉건설에 최종하자보수종료확인서, 손해배상채권포기서 등을 교부한 바가 없는 점, ④ 오히려, 이 사건 합의서를 작성하고 약 1년 3개월 지난 후 이루어진 제1심의 이 사건 아파트에 대한 하자감정결과에 의하면, 사용검사 전 하자로 인한 하자보수비가 약 12억 5,000만 원, 1~3년차 하자로 인한 하자보수비가 약 13억 원이 소요될 것으로 예상되므로, 피고 ◉◉◉건설이 이 사건 합의에 따른 하자보수를 모두 완료한 것으로 보기도 어려운 점 등을 고려해 보면, 원고는 피고 ◉◉◉건설이 이 사건 아파트의 1, 2, 3년차 하자의 보수 공사를 완료하기로 하고 이 사건 합의서를 작성하여 주었지만, 이를 근거로 원고가 위 하자와 관련한 하자보수청구권을 포기하였다거나 이 사건 합의서에 따라 1~3년차 이하 하자로 인한 하자담보책임이 종료 내지 소멸하였다고 볼 수는 없고, 따라서 이 사건 동의서에 서명 또는 날인한 구분소유자들에 관하여도 이 부분 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 소멸의 효력이 생기지 아니한다고 할 것이다. 따라서 피고들의 위 주장은 받아들일 수 없다. 다만, 이 사건 아파트 구분소유자들 중 일부는 이 사건 합의서에 동의하였고, 이에 따라 원고와 피고 ◉◉◉건설 사이에 이 사건 합의서가 작성된 점, 피고 ◉◉◉건설은 최종하자보수종료확인서 등을 교부받지 못하였으나, 위 합의 내용에 따라 일부 하자보수를 한 점 등을 고려하여, 이를 피고 ◉◉◉건설 및 피고 ▲▲▲▲조합의 책임제한 사유로 참작하기로 한다. 나. 담보책임기간 경과 관련 주장에 대한 판단 1) 피고들 주장의 요지 이 사건 합의서의 하자항목으로 기재되어 피고 ◉◉◉건설이 하자보수이행을 완료한 하자항목에 대하여는 하자발생기간(1, 2, 3년) 이후에 발생한 것이므로, 피고들의 하자보수 범위에서 이를 제외해야 한다. 2) 관련 법리 내지 판단 기준 이 사건 아파트의 사용검사일(2009. 11. 23.) 이전에 시행된 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것, 이하 같다) 제46조 제1항은 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 구 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 그 하자가 발생한 때에 한하여 구 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 등 참조). 한편, 원칙적으로 이 사건 아파트에 발생한 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하였음은 원고가 이를 증명하여야 할 것이나, 건축에 관한 전문지식이 없는 원고가 이 사건 아파트에 존재하는 개개의 하자를 일일이 특정하여 그 발생 시기를 증명할 것이라고 기대하기는 어려우므로 하자담보책임기간을 명백히 경과하여 발생한 하자를 제외하고 그 하자는 모두 해당 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 추인함이 타당하다. 또한, 입주자대표회의가 하자를 개별적으로 완벽히 특정하여 그 보수를 청구하는 것도 기대하기 어려우므로, 실제 보수를 요청한 하자뿐만 아니라 이와 동종 또는 유사한 하자 역시 모두 그 하자담보책임기간 내에 발생하였던 것으로 추인함이 타당하며, 그 중 일부 하자에 관하여 현실적으로 하자담보책임기간이 지난 뒤에 보수를 청구하였다고 하더라도 달리 보아야 하는 것은 아니다. 3) 판 단 원고가 이 사건 아파트의 입주자 내지 구분소유자들의 요청에 따라 이 사건 아파트의 사용승인일 직후인 2010. 4. 8.경부터 피고 조합 및 ◉◉◉건설에 하자보수를 요구하는 등 지속적으로 이 사건 아파트에 발생한 하자의 보수를 요구한 사실, 이에 피고 ◉◉◉건설이 일부 하자를 보수하기도 하였으나 현재 이 사건 아파트에 여전히 하자가 남아 있는 사실, 이 사건 아파트의 각 구분소유자들이 이 사건 아파트의 3년차 이하의 하자에 대하여 하자보수를 종료하기로 하는 이 사건 합의서에 동의한다는 내용이 담긴 이 사건 동의서의 진정성립에 의문이 있는 점, 이 사건 합의서의 내용 및 이 사건 아파트의 하자상태 또는 제1심 감정인 조원택의 감정결과 등에 비추어 위 합의서의 효력을 인정할 수 없는 점 등은 앞서 본 바와 같고, 여기에다 이 사건 아파트의 3년차 이하의 하자가 하자담보책임기간 도과 후에 발생하였음을 알 수 있는 다른 사정은 보이지 아니하는 점 등을 더하여 보면, 이 사건 아파트에 발생한 3년차 이하의 하자는 모두 그 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고들의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다. 다. 층간균열 보수비 관련 주장에 대한 판단 1) 피고들 주장의 요지 제1심 감정인 조원택은 이 사건 아파트의 외벽에 존재하는 층이음 균열 전부를 시공상의 잘못으로 보고, 위 하자를 보수하는 공법으로 ‘충전식(메꿈식) 공법’을 적용하여 보수비용을 산정하였다. 그러나 실무적인 균열 보수 사례 및 경제성 등을 고려할 때 0.3mm미만의 균열은 표면처리 공법을 적용하는 것이 타당하므로, 표면처리 공법을 적용할 경우를 상정하여 층이음 균열에 관한 하자보수비용이 산정되어야 한다. 2) 판 단 제1심 감정인 조원택의 감정결과, 제1심의 위 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 균열에 대한 구체적인 하자보수방법은 감정인이 하자 현황, 주변 환경, 보수 목적에의 적합성 등 여러 사정을 고려하여 적정하다고 판단되는 범위 내에서 결정할 필요가 있는 점, ② 제1심 감정인은 층간균열의 경우 충전식 균열보수방법을 적용하는 것이 타당하다고 회신한 점, ③ 층간균열은 외부균열로서 미세균열이라고 할지라도 시간의 흐름에 따라 계절별 온도변화에 따라 균열의 폭이 증가되고, 균열 틈새로 빗물이 유입되어 철근부식, 내구성 저하 등이 발생할 수 있으므로 내구성, 안전성을 확보할 필요가 있고, 아파트 건물의 안전과 직결되는 것이므로 표면처리 공법보다는 충전식 균열보수방법을 사용할 필요가 있어 보이는 점 등을 종합하면, 층간균열의 보수방법으로 충전식 공법을 적용하여 보수비를 산정한 제1심 감정인의 감정결과가 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수는 없다. 따라서 피고들의 위 주장도 받아들이지 않는다. 라. 사용상 과실로 발생한 하자 관련 주장에 대한 판단 1) 피고들 주장의 요지 하자항목 중 전유 4-1-1, 4-1-2, 4-1-6, 4-1-10-1, 4-1-10-2, 4-2-1 내지 4-2-13, 4-3-1 내지 4-3-5, 4-3-7-2, 4-3-8, 4-3-11, 4-4-5 내지 4-4-8, 4-4-10, 4-4-11, 4-5-2, 4-5-5, 4-5-8, 4-5-11-1, 4-5-12, 4-5-14, 4-6-4-1, 4-6-4-2, 4-6-4-3, 4-6-5, 4-6-6, 4-6-9, 4-6-10, 5-4-1, 5-4-3, 5-5-1, 5-5-7, 5-6-2-1 내지 5-6-2-4, 공용 10-32, 10-37, 10-40의 경우, 제1심 감정인 조원택의 감정결과 현존하는 하자 전부가 시공상의 잘못에서 기인한 하자로 판단되었으나, 일부 하자는 외부 충격이나 부주의, 청소 불량에 의해 발생되는 등 아파트 입주민들의 사용 및 유지관리상의 잘못에 기인한 것이거나 이러한 사용상의 잘못이 경합하여 발생한 것이므로, 이는 하자로 볼 수 없거나 하자로 보더라도 피고들의 담보책임을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다. 2) 판 단 제1심 감정인 조원택의 감정결과 및 제1심의 위 감정인에 대한 2016. 5. 17.자 감정보완촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 하자항목들과 관련하여 피고들 주장과 같이 이 사건 아파트 일부 세대의 현관, 침실, 거실, 욕실, 발코니 등에 현관, 침실 문 불량 등 자연 마모 또는 외부 충격에 기인한 하자, 발코니 배수구 막힘 등 청소 불량에 기인한 하자가 발생한 사실을 인정할 수 있으나, 위 각 하자항목은 주로 소모성 자재로 구성된 부분에 관한 것으로서 입주자들이 이 부분을 사용함에 있어 특별한 사용상의 책임이 있다고 볼 만한 아무런 증거가 없고, 피고들이 주장하는 사유는 사용상 당연히 예상되는 사항이므로 시공자로서는 이러한 사정을 감안하여 내구성을 갖추도록 하여야 하는 점 등을 고려해 보면, 위 하자항목을 시공상의 하자로 판단한 제1심 감정인 조원택의 감정결과가 경험칙에 반하거나 현저히 부당하다고 보기 어려우므로, 위 하자항목을 시공상의 하자로 볼 수 없다는 취지의 피고들의 위 주장도 받아들이지 않는다(다만, 자재의 노후, 기간의 경과 및 사용․ 관리상의 과실이 경합하여 발생한 것으로 보이는 점을 감안하여 이를 책임제한 단계에서 참작하기로 한다). 마. 기타 개별 하자 관련 주장에 대한 판단 위에서 살펴본 것 이외에, 이 사건 아파트의 하자 존재 여부 및 범위와 관련하여 피고들이 주장하는 내용은 아래 표 ‘주장의 요지’란 기재와 같고, 제1심 감정인 조원택의 감정결과, 제1심의 위 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 사실 또는 사정들을 기초로 위 주장에 대하여 판단하여 보면 아래 표 ‘판단’란 기재와 같다.
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| 첨부파일 |
서울고등법원_2018._3._27.선고_2017라2013487_하자보수보증금_등-판결문.hwp
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