제목 하자종결합의와 부제소특약(한국아파트신문)
조회수 1,129 등록일 2016-06-30
내용

김미란의 법률상담

 

하자종결합의와 부제소특약

 

[질문]

저희 아파트는 조만간 3년차 하자담보책임기간이 도래함에 따라 건설사와 하자종결합의를 진행하고 있습니다. 그러나 사용검사 이후 지금까지 건설사가 보여준 하자보수실태가 만족스럽지 못한 탓에 건설사를 믿고 하자종결합의를 하는 것이 좋을지 회의적인 분위기입니다. 특히 건설사에서는 아파트에서 요구하는 대다수 하자보수요청 사항을 하자담보책임 범위가 아니라며 배제하고 일부 항목만 보수하겠다는 입장인데다 입주민 동의 80%이상을 요구하고 있습니다. 아파트에서 이 같은 내용의 하자종결합의를 할 경우 유념할 만한 사항이 있는지 궁금합니다.

 

[답변]

아파트에서는 하자담보책임기간이 도래할 즈음 건설사와 일정 하자 항목의 보수공사를 진행함으로써 하자종결합의를 하기도 하고, 상황이 여의치 않은 경우 소송을 통하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구나 하자보수보증금 지급 청구를 하기도 합니다.

 

문제는 소위 하자소송을 하는 경우 종전에 해 두었던 하자종결합의의 효력이 부제소특약에 해당하는지 여부가 문제된다는 것입니다. 건설사는 하자종결합의를 하면서 해당 담보책임기간 내 하자 내지 그 이전까지의 모든 하자를 종결된 것으로 처리되고, 향후 더 이상 아무런 이의도 제기할 수 없다는 취지의 규정을 삽입하는 것이 보통인데 특히 이 부분은 최근 건설사에서 하자종결합의시 입주자들의 명시적 위임을 요청하면서 그 의미가 커졌습니다.

 

예전부터 하자소송에서 건설사는 입주자대표회의와 하자종결합의를 하고 약정한 공사를 시행했다는 이유로 면책을 주장해왔으나 법원의 주류적인 판단은 이를 인정하지 않아왔습니다. 법원은 하자종결합의를 하였다 하더라도 여전히 남아 있는 하자나 새로이 발생한 하자에 대해 각 구분소유자들이 가지는 하자담보추급권까지 포기한다거나 건설사의 담보책임을 면제한다고 보지 않았기 때문입니다.

 

그러나 이 같은 논리는 최근 건설사가 입주자대표회의와 하자종결합의를 하는 과정에서 입주자들의 명시적인 위임을 받도록 요구함에 따라 새로운 국면을 맞고 있습니다. 기존에 입주자대표회의가 건설사와 하자종결합의를 하더라도 각 입주자, 즉 구분소유자들의 명시적 위임 없이 진행한 합의였기 때문에 그 효력이 구분소유자들의 권리에는 영향을 주지 않았던 것과 달리 판단되기 시작한 것입니다.

 

최근 법원은 입주자대표회의가 하자종결합의를 하면서 각 입주자들에게 위 합의의 내용을 공개하고 연명부 방식으로 입주민의 동의를 구하였던 사안에서 위 하자종결합의에 동의한 구분소유자들의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 역시 인정하지 않았습니다(서울중앙지방법원 2016. 2. 4. 선고 2013가합 560449 판결).

 

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