제목 혼합주택단지 관리의 갈등과 해소방안
조회수 804 등록일 2016-02-11
내용

오 민 석 변호사
법무법인 산하

 

분양을 목적으로 건설한 공동주택과 임대주택법에 근거한 임대주택이 함께 공존하는 주택단지를 혼합주택단지라 한다.

 

분양을 목적으로 건설한 공동주택 단지의 관리에 관해서는 주택법이 적용되나 임대주택단지의 관리에 관해서는 임대주택법이 적용되므로 혼합주택단지의 경우에는 주택법과 임대주택법 중 어느 법의 적용을 받아야 하는지가 모호하다.

여러 우여곡절이 있었으나 현행 주택법과 임대주택법은 혼합주택단지의 관리에 관한 주요사항은 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하되 공동결정이 되지 않는 경우에는 관리방법의 결정 및 변경·주택관리업자의 선정·장기수선계획의 조정은 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입대의 또는 임대사업자가, 장기수선계획의 조정·장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요 시설의 교체 및 보수에 관한 사항·관리비 등을 사용해 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항은 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 입대의 또는 임대사업자가 각 결정하도록 했다.

그럼에도 불구하고 관리에 관한 사항의 결정이 이뤄지지 않는 경우에는 공동주택 관리 분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청하도록 하고 있다. 


이와 같은 법령의 규정에도 불구하고 혼합주택단지의 관리와 관련한 분양주택 입주자와 임대주택 임차인 사이의 갈등은 끊일 날이 없다.

서울 강서구의 혼합주택단지에서는 피트니스센터가 입주민 간 대립으로 1년 넘게 방치돼 있다.

운동기구 구매비용을 분담하는 문제로 갈등이 생긴 탓이다.

서울 강남구의 혼합주택단지에서도 청소비와 승강기 유지비의 부담문제를 두고 분양주택과 임대주택 사이의 의견대립으로 결국 관리비 부과방식을 별개로 해 따로이 관리비를 징수하고 있다.

서울 양천구의 혼합주택단지에서는 분양과 임대 입주민 모두가 참여하는 공동주택대표회의 구성을 두고 갈등이 벌어져 결국 대표회의 구성이 무산되기도 했다.

그 외에도 수많은 혼합주택단지에서 주차장 운영, 쓰레기 처리, 잡수익의 사용 등을 둘러싸고 사사건건 대립하는 일이 빈번하다.


한 단지 안에 분양과 임대주택을 혼합 배치해 저소득층 차별을 없애고 사회적 통합을 꾀한다는 혼합주택단지의 취지는 바람직하다.

하지만 이러한 제도적 취지를 뒷받침할 법적 근거와 정책적 지원은 취약하기 이를 데 없다.

올해 2월 개정된 서울시 공동주택 관리규약 준칙은 분양과 임대 입주민 모두가 참여하는 공동주택대표회의의 구성과 운영에 관한 조항이 삭제됐고, 혼합주택단지 공통의 관리규약을 제정해 운영할 근거도 찾기 어렵게 됐다.

혼합주택단지에 필연적으로 발생할 수밖에 없는 분양과 임대주택 간의 갈등을 해소할 장치들이 유명무실해진 것이다.

더해 혼합주택단지의 관리 실무를 들여다보면 입대의와 중요사항을 함께 결정한 SH공사 등 임대사업자의 의지 부족과 전문성 결여로 제대로 협의조차 어려운 실정이다.

사정이 이렇다 보니 입대의의 일방통행은 불가피하고 임차인이나 임차인대표회의의 소외감은 깊어지는 것이다.

​혼합주택단지의 희망을 포기하기에는 이르다. 그렇다고 임대사업자나 지자체가 수많은 혼합주택단지의 관리업무에 일일이 관여하길 바라는 것도 무리로 보인다.


하나의 대안이라면 공동주택관리법의 제정에 따라 신설될 공동주택관리지원기구에 혼합주택단지의 관리에 관한 임대사업자의 업무와 권한을 위탁하는 것이 방법일 수 있다.

공동주택관리지원기구는 혼합주택단지의 관리뿐 아니라 모든 공동주택 관리업무에 대한 전문성이 충분히 담보될 것이고, 공공기구의 특성상 지방공기업인 임대사업자의 권한과 책임을 위탁받아 처리할 수 있을 것으로 보이기 때문이다.

책임감과 소명의식을 갖고 혼합주택단지의 관리업무를 수행하고자 했던 수많은 관리사무소장들이 앞서 열거한 제도적 한계와 입주민 간 갈등에 한계를 느끼고 있다.

이렇게 가다가는 분양주택 입주자, 임대주택 임차인, 관리소장과 관리직원 모두가 불만을 가지는 천덕꾸러기 혼합주택단지가 될 수밖에 없다.


공동주택관리법의 시행 전 혼합주택단지 관리의 혼란을 바로 잡을 정책적 대안이 마련되길 바란다.   

(한국아파트신문 2016. 1. 20.자)​

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