제목 분양보증사의 하자담보책임과 소멸시효(김미란 변호사, 한국아파트신문)
조회수 1,039 등록일 2014-08-25
내용

김미란의 법률상담

 

분양보증사의 하자담보책임과 소멸시효

 

저희 아파트는 선분양된 아파트로서 아파트 신축공사의 시행 및 시공을 맡은 A건설과 분양계약을 체결하였습니다. 그런데 A건설이 부도로 파산절차에 들어가자 공사가 중단되었고, A건설과 분양보증계약을 체결한 B보증이 분양이행방식으로 분양보증채무를 이행하였습니다. 사용검사 이후 연차별 하자는 하자보수보증금을 받아 처리해왔습니다만 저희 아파트처럼 사업주체가 파산한 경우 미, 오시공 등 사용검사전 하자는 어떻게 처리되는 것인지 궁금합니다.

 

주택분양보증제도는 아파트 등의 선분양제도 하에서 분양자의 부도 등에 대비하여 수분양자를 보호하기 위하여 주택건설사업을 시행하는 사업주체에게 분양보증을 받을 의무를 부담하게 하고, 사업주체가 부도 등의 사유로 분양계획을 제대로 이행할 수 없게 되는 경우 분양보증사로 하여금 환급이행 방법으로 수분양자들에게 계약금 및 중도금을 반환하게 하거나 분양이행 방법으로 사업주체가 이행하여야 할 분양계획을 이행하게 하는 제도입니다.

 

분양이행방식으로 분양보증채무를 이행한 분양보증사의 하자담보책임과 관련하여 일부 판결은 분양보증사가 종래 사업주체의 분양자의 지위를 승계한 것으로 보고, 집합건물법 제9조에 따른 하자담보책임(법정책임)을 부담한다고 판시한데 반하여(서울중앙지방법원 2012. 12. 17. 선고 2010가합 93511 판결 등) 또 다른 판결은 분양보증사는 분양자로서 집합건물법상의 법정책임을 부담한다고 볼 수는 없고, 분양보증계약상 분양계획이행의무를 제대로 이행하지 못하여 미․오시공, 부실시공이 발생한 데 대하여서는 분양보증계약에 따른 계약책임을 부담한다고 판시하고 있습니다(서울고등법원 2013. 10. 4. 선고 2012나 43838판결 등).

 

이와 같이 법원은 분양보증사가 사용검사전 하자에 대한 책임을 부담한다는 결론은 동일하나 분양보증사의 분양자 지위 인정 여부, 그 책임의 법적 성질에 대하여서는 전혀 달리 판단하고 있고, 이는 다음과 같은 큰 차이점을 불러옵니다. 즉, 분양보증사가 분양자의 지위에 있으므로 집합건물법상의 하자담보책임을 부담한다면 10년의 제척기간을 적용받게 되는데 반하여 분양자로는 볼 수 없고, 단지 분양보증계약상 채무불이행 책임을 부담하는 것으로 본다면 이는 상행위에 해당하는 분양보증계약에 기하여 취득한 상사채권이므로 5년의 상사시효를 적용받게 된다는 것입니다.

 

귀 아파트의 경우 사용검사일로부터 5년이 경과되기 전이라면 B보증이 분양자로서 법정책임을 지는 것이든 채무불이행책임을 지는 것이든 사용검사전 하자에 대한 하자담보책임을 B보증에 대하여 추궁할 수 있을 것으로 사료됩니다. 그러나 이미 5년이 경과되었다면 B보증이 분양계약의 당사자가 아니라는 점, 분양이행방식을 채택하더라도 이는 분양계약의 기본적 사항을 이행할 의무를 부담하게 될 뿐 사업주체의 분양계약상 권리, 의무를 승계하는 것으로 보기 어렵다는 점 등에 비추어 5년의 상사시효가 적용되는 계약책임을 부담하며 이는 소멸시효 완성으로 인해 소멸되었다고 판단될 가능성이 높을 것으로 사료됩니다.

 

 

2014. 1. 23.자 한국아파트신문

  • 목록