위탁관리를 하고 있는 아파트에서 통합경비시스템 공사 도급계약을 위탁관리업체가 아닌 관리사무소장 명의로 체결한 것을 두고 입주자대표회의와 공사업체 간 계약 효력 여부를 둘러싼 법적 다툼으로 비화됐다.

경기도 안산시의 A아파트는 지난 2013년 1월경 입대의 결의에 따라 통합경비시스템 공사를 추진, 제한경쟁입찰을 통해 B사를 공사업체로 선정했으며 관리사무소장이 도급계약을 체결한 이후 계약금으로 총 14억여 원 중 약 5억6,000만원을 B사에 지급한 바 있다.

하지만 입대의가 이 도급계약과 관련해 2014년 11월경 B사 등을 상대로 손해배상 청구소송을 제기하자 B사는 반소로 입대의에 대해 공사대금 청구소송을 제기하며 맞섰다.

한편 입대의는 당시 위탁관리업체 D사와의 계약기간 만료 3개월을 앞두고 계약을 중도해지한 후 C사와 위·수탁관리계약을 맺은 것으로 나타났다.  

우선 입대의는 도급계약의 효력을 입대의에 귀속시키려면 입대의 명의로 직접 계약을 체결했거나 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 의해 입대의로부터 위임받은 관리주체가 입대의를 대리해 계약을 체결했어야 함에도 관리사무소장 개인 명의로 도급계약을 체결했기에 입대의에 계약 효력은 귀속되지 않는다고 주장했다.

또한 설령 입대의에 도급계약 효력이 귀속되더라도 B사의 불완전한 시공으로 많은 하자가 발생해 도급계약의 목적을 달성할 수 없게 됐으므로 이 사건 소로써 도급계약을 해제한다면서 계약금으로 지급한 약 5억6,000만원을 B사는 반환하고 입주민들이 공사로 인해 입은 정신적 고통에 따른 위자료 약 5억6,100만원(가구당 30만원)을 손해배상금으로 지급하라고 청구했다.

이에 대해 수원지방법원 안산지원 민사2부(재판장 신혁재 부장판사)는 최근 대법원 판례(2007다21986)를 참조해 “구 주택법령 및 아파트 관리규약에 의하면 아파트 관리업무와 관련한 계약 체결 여부, 계약상대방의 결정, 계약내용의 결정 등에 관한 권한은 입대의에 있으나 계약 체결 자체의 권한은 아파트 관리주체에 있다”고 전제했다.

아울러 “D위탁사의 도급계약 체결행위는 상행위로 추정돼 상법 제48조 본문이 적용되므로 D위탁사의 대리인인 관리사무소장이 도급계약 체결 당시 D위탁사를 위한 것임을 표시하지 않아도 D위탁사에 대해 도급계약 효력이 발생하고, 계약에 따른 권리·의무가 입대의에 귀속된다”고 판시했다.

도급계약 해제 여부와 관련해서는 “공사가 불완전하게 이행돼 목적물에 하자가 있음은 별론으로 하고 늦어도 2013년 말경에는 당초 예정된 최후의 공정까지 종료되고 주요 구조 부분이 약정한 대로 시공돼 사회통념상 일이 완성됐다”고 판단하면서 “공사가 완성된 이상 미시공 또는 하자가 중대한 것으로 보완이 불가능하거나 적어도 상당기간 내에는 보완 또는 수정작업으로 해결할 수 없어 계약의 목적이 달성할 수 없을 경우에만 해제가 허용되는데 이에 해당한다고 보기 어렵다”고 선을 그었다. 

재판부는 오히려 입대의는 B사에 미지급한 공사대금 약 8억4,000만원을 지급할 의무가 있다면서 다만 B사의 시공상 하자를 인정, 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 상계한 약 7억6,600만원을 지급해야 한다고 주문했다.
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr