아파트 거주비율이 날로 높아지고 있는 가운데 아파트에서 발생하고 있는 각종 분쟁도 증가하고 있는 추세다. 각 지방자치단체에 공동주택 관리 분쟁조정위원회를 두도록 하고 있지만 이 분쟁조정위의 전국적인 실적이 극히 미미할 정도로 실효성이 없어 유명무실화됨에 따라 이들 분쟁들은 대부분 법원으로까지 가서야 결론이 난다.
이러한 가운데 아파트법률문제연구소를 설립하는 등 아파트 전문 법률사무소로 특화한 법무법인 산하의 오민석 변호사는 최근 대한주택관리사협회 서울시회와 업무교류 협약을 체결, 소속 주택관리사들에 대한 권익보호를 위해 상호협조체제를 구축했다. 또 이미 대한주택관리사협회 인천시회, 용인지부, 전아연 용인시지회, 김포시 아파트 입주자대표연합회 등과도 협약을 맺고 법률자문 및 고문변호사로 활동해오고 있으며, 다수의 하자진단업체 고문변호사도 맡고 있다. 사법연수원을 제31기로 수료한 오 변호사는 참여연대 작은권리찾기운동본부 실행위원, 녹색연합 환경소송센터 운영위원, 광명경실련 정책자문위원으로 역임하는 등 시민단체 활동도 꾸준히 해왔다.
법무법인 산하의 오민석 변호사를 만나 아파트 관리현장에서 초래되는 다양한 분쟁들의 발생원인과 이를 최소화할 수 있는 방안에 대한 의견을 들어본다.
아파트와 관련해 법무법인 산하에 접수되는 사건 중 기본적으로 가장 많은 비중을 차지하고 있는 것은 하자소송이다. 입주민들의 권리의식이 향상됨에 따라 요즘에는 하자소송이 일반화돼 있을 정도다.
오 변호사는 “예전에는 하자보수와 관련해 건설사와 합의하는 형태가 더 많았다면 요새는 거의 하자진단업체를 통해 하자조사를 하고 그것을 기초로 합의를 하거나 그렇지 않으면 소송으로 진행하는 형태가 일반화돼 있다”면서 “하자소송이 마치 유행처럼 돼버렸다”고 말한다.
그 다음으로는 입대의 구성에 따른 마찰 등 입주민 간의 분쟁이 지속적으로 증가하고 있으며, 최근 들어서는 건설사와 분양자 간의 분쟁도 새롭게 등장하고 있다고 한다.
아파트 하자소송이 증가한 원인에 대해 오 변호사는 “아파트 가격이 상승한 만큼 아파트 입주자들의 기대감도 함께 높아졌으나, 아파트 품질이 고분양가에 걸맞은 수준이 되지 못했기 때문”이라고 지적한다. 이와 함께 “건설사가 사후관리를 통해 서비스를 충실히 해줬다면 하자문제가 최소화됐을 텐데 이러한 부분이 미약하다보니 법적 분쟁으로까지 이어지고 있다”고 덧붙인다. 수요자의 권리의식은 높아졌고 갈수록 삶의 질, 쾌적한 주거환경을 추구하는 욕구가 강해지는데 반해 공급자의 서비스 의식은 뒤따르지 못했다는 것이다.
 
 
관리에 대한 ‘무관심’이 분쟁 키워
 
 
입주민 간의 분쟁이 많이 발생하고 있는 이유에 대해서는 아파트 입주자대표회의 또는 관리에 대한 입주민들의 무관심에서 비롯된 것이라고 꼽는다. 아파트 관리에 대해 무관심하다 보니 특정인들만 관리업무에 관여하고 거기에서 여러 가지 부조리가 누적돼 입주민 사이에 분쟁이 발생한다는 것이다. 오 변호사는 “물론 부조리가 발생해서 분쟁이 발생하는 경우도 있지만 입주민들의 관리에 대한 참여 및 관심의 부재로 아파트 관리와 관련한 업무진행과정 등을 알지 못해서 불필요한 오해가 발생하는 경우도 있다”고 설명한다.
이러한 아파트 분쟁을 해결하기 위한 방안에 대해서는 “우선 하자분쟁의 경우 하자소송이 늘어남으로써 장기적으로 건설사들이 시공 또는 준공 후 사후관리를 철저히 하려고 하는 노력들을 보이고 있다”면서 “특히 입주이전부터 입주예정자모임 등의 지적을 수용해서 공사 관리에 신경을 쓰거나 설계변경을 통해 더 좋은 아파트로 바꾸려고 하고 있는 것 같다”고 말한다. 그러면서 “수요자도 더 관심을 갖고 건설사도 여기에 체계적으로 대응해 서비스마인드를 갖춰 나가야 할 것”이라고 덧붙인다.
 
 
지자체의 지도·감독 강화로 아파트 관리 분쟁 최소화해야
 
 
오 변호사는 다만 관의 적절한 지도·감독이 너무 미흡하다는 점이 안타깝다고 지적한다. 관이 적절하게 중재 및 지도를 해주면 훨씬 작은 분쟁으로 끝날 수 있거나 좋은 방향으로 갈 수 있음에도 불구하고 적절하게 대응하지 못하고 있다는 것이다.
오 변호사는 “일부 지방자치단체로부터 건축분쟁조정위원회, 공동주택 관리 분쟁조정위원회 위원으로 위촉돼 있지만 회의에 공식적으로 참석해 본적은 한 번도 없었다”며 유명무실한 분쟁조정위원회 제도를 비판한다. 각 지방자치단체 주택과에서 행정지도 및 감독업무만 제대로 하더라도 아파트에서 일어나는 여러 가지 갈등이 입주민 간의 골 깊은 심각한 분쟁으로까지 진전되는 것을 막을 수 있다. 하지만 “현재 지자체의 지도·감독이 원활하게 이뤄지지 않고 있는 가운데 공동주택 관리를 중심으로 분쟁조정위를 구성한다고 해서 제대로 될 리가 있겠냐”면서 “더구나 현재 구성돼 있는 분쟁조정위원회 조차도 그 역할을 하지 못하고 있는데 하자심사·분쟁조정위원회를 만든다고 해서 전례에 비춰봤을 때 과연 실효성이 있을지 의문”이라고 우려를 표한다.
아파트 공동체 생활과 관련된 분쟁에 대해 대부분의 지자체에서는 관리규약에 의해 내부적으로 잘 해결하라는 식으로만 대응하고 있다. 오 변호사는 “자체적으로 해결할 수 있는 사항이었다면 애초부터 굳이 관에 질의를 하지도 않았을 것”이라며 관이 제 역할을 하지 못하고 있음을 거듭 지적한다.
 
 
법원의 판단, 아파트 관리 현실과 괴리
관리규약, 아파트 실정에 맞게 개선해야
 
 
법원의 아파트 관리현실에 대한 인식 부족도 문제로 떠오르고 있다.
오 변호사는 “소송을 진행하다 보면 아파트가 실제 관리되는 양상, 아파트 관리현장에 형성된 관행 등에 대한 법원의 인식이 부족하다는 점도 문제”라고 제시한다. 아파트 현실에 있어서는 동별 대표자를 맡으려는 입주민이 없어서 정원을 채우기가 어려운 경우도 많은데 실제 법원에서는 입대의 선출 및 구성절차 등에 대해 너무 엄격한 잣대를 대고 있다는 설명이다.
이로 인해 “법원에서는 입대의가 계속적으로 관리업무를 수행하는데 있어서 장애가 되는 결정을 내리고 있다”면서 “이는 한편으로는 아파트를 위해 봉사하려는 사람들의 수요를 더 없앨 수 있다는 점에서 안타깝다”고 전한다.
그러면서 “물론 법원이 아파트 관리현실을 모르고 법적 잣대로 판단하는 근거에는 아파트 표준관리규약이 있다”면서 “입대의 구성절차 등을 엄격하게 규정한 표준관리규약은 아파트 관리규약으로서는 현실에 동떨어진 부분이 있는 것 같다”고 판단한다.
이에 따라 “각 아파트에서는 관리규약을 단지 실정에 맞게 개정하는 것이 바람직하다”고 강조한다. 
 
 
 
관리규정 혼재된 주택법과 집건법 개정 필요
 
 
오 변호사는 소송을 진행하면서 겪었던 황당한 사례를 소개한다. 아파트와 같은 경우는 덜 한데 오피스텔의 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집건법)에 의해 관리단을 구성해야 하는데도 불구하고 입대의가 구성돼 있거나 표면적으로는 관리단이 구성돼 있지만 실제는 입대의가 구성돼 있다는 것이다.
이와 관련해 오 변호사는 “다른 집합건물 즉, 상가나 오피스텔, 업무용빌딩 등은 집건법을 적용해도 큰 무리는 없다고 보지만 공동주택은 공법적으로는 주택법, 사법적으로는 집건법이 중복 적용되는데 관리단과 입대의의 권한이 중복되는 부분이 있다”면서 이에 대한 개선이 필요하다고 주장한다. 현재 입대의는 관리업무를 벗어나는 사법적 권한행사는 할 수 없다. 하지만 적어도 공동주택에 있어서는 입대의가 구성돼 있음에도 불구하고 관리단이라는 관념상 존재하는 단체를 통해서만 사법적 권한을 행사해야 한다는 것은 현실과 맞지 않다는 판단에서다.
이에 “집건법과 주택법과의 관계에 있어서는 주택법이 적어도 공동주택에 있어서는 집건법에 우선하는 특별법적인 성격을 부여해서 입대의가 순수한 관리권한 뿐만 아니라 관리단의 사법적 권한까지도 행사할 수 있는 입법적 조치를 취하는 것이 필요하다”고 제안한다.
한편 “공동주택 하자담보책임과 관련해 집건법보다 주택법을 우선 적용토록 법이 개정됐는데 이는 입주자들을 위한 것이 아니라 건설사들의 하자보수책임을 감경시켜주려는 측면에서 이뤄졌다”면서 오 변호사는 “하나로 통합하는 것은 바람직하지만 입주자들을 위한 측면에서의 통합이 아닌 입주자들의 권리를 제한하기 위해 만들어졌다는 측면에서는 바람직하지 않다”고 말한다. 
끝으로 “한국아파트신문에 실린 다양한 정보를 통해 많은 도움을 얻고 있다”는 오 변호사는 “아파트와 관련해 활동을 하고 있는 여러 전문가들이 네트워크를 구성해 정보 등을 상호 교류함으로써 아파트 관리제도 발전에 기여하는데 있어 한국아파트신문사가 그 중심적인 역할을 해주길 바란다”고 덧붙인다.

출처 : 한국아파트신문 www.hapt.co.kr   마근화기자