주택법 시행령 제61조에 ‘입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수 보증금을 다음 각 호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에 반환해야 한다’고 규정하고, 다음 각 호에서 사용검사일부터 1년, 2년이 경과할 때 각 100분의 20, 3년이 경과할 때 100분의 30, 5년, 10년이 경과할 때 각 100분의 15를 규정하고 있다.

사업주체는 이러한 규정에 따라 동 시행령 제60조 소정의 하자보수 보증금을 연차별로 구분하여 하자보수보증증권을 교부받아 이를 사용검사권자에게 제출하고 있다.

이와 관련해 1년차 하자가 예치한 하자보수 보증금의 100분의 20을 초과, 예치된 보증금이 부족하고, 반면에 2년차 하자는 보증금 100분의 20에 미달돼 예치한 보증금이 남게 된 경우, 2년차에서 남은 보증금을 1년차에서 부족한 보증금으로 전용할 수 있는지 여부에 대해 입주자대표회의와 사업주체간 분쟁이 발생하고 있으나 지금까지 이에 대한 판례가 없는 실정이다.
이에 필자는 이러한 하자보수 보증금의 전용이 가능하다고 본다.

그 이유는 첫째, 사업주체가 의무적으로 예치해야 하는 하자보수 보증금은 주택법 시행령 제60조 제3항에 의해 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3으로 규정하고 있을 뿐, 연차별 사업비 소정의 비율로 규정하고 있지 않고 있기 때문이다.

둘째, 만약 전용할 수 없다면 1·2·3·5년차 하자 발생은 없지만 10년차 하자가 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3을 초과할 경우에도 예치한 하자보수 보증금의 100분의 15밖에 사용할 수 없게 될 것인 바, 이는 하자보수보증예치금을 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 100분의 3으로 규정한 입법취지에 위배된다.

셋째, 하자보수 보증금 예치의무를 규정한 주택법령 어디에도 연차별 사업비 비율이 구분·규정된 바 없을 뿐만 아니라 이를 구분·규정하는 것은 불가능할 것이기 때문이다.

이와 관련해 대법원이 최근 “하자가 제1보증계약(1년, 2년, 3년)의 보증대상에만 해당할 뿐, 제2보증계약(5년차)과 제3보증계약(10년차) 보증대상에 해당하지 않는다고 판단한 원심판결에는 하자보수보증계약의 보증대상에 관한 법리오해로 인해 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.”고 판단, 사건을 파기 환송한 바, 이는 전기한 필자의 의견과 같은 취지인 것으로 사료된다.

대법원은 “원심이 이 사건 아파트의 주동 외벽 건식균열이나 지하주차장 천장 건식균열의 하자는 그 하자보수 책임기간이 10년, 5년에 해당하는 하자이기는 하나, 그 공사의 성격상 하자보수 책임기간이 3년인 콘크리트 공사에도 해당한다는 사실을 인정한 다음, 보증기간 10년, 5년에 해당하는 위 하자를 3년에 해당하는 콘크리트 공사 하자로 전용해 그에 따른 하자보수 보증금을 구할 수 없다.”는 것은 잘못된 판단이라는 내용이다. 이는 1∼3년차 하자보수비로 5·10년차 하자보수 보증금을 전용해 사용할 수 있다는 취지다.

이번 대법원 판례는 하자가 연차별로 중복돼 있는 경우에는 연차별 하자보수 보증금을 전용해 사용할 수 있다는 취지일 뿐, 하자가 연차별로 중복되지 않은 경우에도 연차별 하자보수 보증금을 전용해 사용할 수 있는지 여부에 대한 판례는 아니다.

그러나 이번 대법원 판례는 “관련 법령에 의한 하자보수 보증계약을 체결함에 있어 특별히 보증계약으로 보증하고자 하는 하자의 내용을 정하지 않고 단지 보증기간만을 정한 경우에는 그 보증계약상의 보증금액에 의해 보증되는 하자는 그의 보증기간 내에 발생한 하자보수 책임기간 내의 모든 하자를 의미한다.”고 판시했다. 이는 중복되지 않은 경우에도 전용해 사용할 수 있다는 취지를 내포하고 있는 것으로 생각된다.

출처 : 아파트관리신문 <www. aptn. co.kr>