[1] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 강행법규인지 여부(적극) 및 그 규정의 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위 내에서 무효)

 

 

[2] 분양전환가격 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여 정한 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(가)에서 ‘공급가격’의 의미 및 택지개발촉진법 등 관련 법령을 위반한 공급가격을 택지비로 하여 산정한 임대주택 분양전환가격으로 체결한 분양계약의 효력(=정당한 분양가격을 초과하는 범위 내에서 무효)

 

 

[3] 구 대한주택공사가 주택임대사업자로서 구 한국토지공사에게서 택지를 매수하여 아파트를 신축·임대하였다가 임대기간 경과 후 분양전환을 하면서, 택지 조성사업 완료 전 추산한 조성원가에 기초하여 산정한 택지 매매대금을 택지비로 삼아 이를 기초로 분양전환가격을 정하였는데, 택지 조성사업 완료 후 산정한 조성원가가 조성사업 완료 전 추산한 조성원가에 미치지 못한 사안에서, 택지 조성사업 완료 전 추산한 조성원가에 기초하여 택지 매매대금을 산정한 것이 구 택지개발업무처리지침 제14조 제1항에서 정한 택지 공급가격 산정기준을 위반한 것이라고 할 수 없으므로, 그 택지 매매대금을 택지비로 삼아 분양전환가격을 산정하여 체결한 분양계약을 무효라고 볼 수 없다고 한 사례

 

 

[4] 공공건설임대주택의 임대사업자가 택지 공급자에게 택지 매수대금을 분할하여 지급함으로써 부담하는 약정이자가 분양전환가격 구성요소 중 하나인 택지비에 가산할 수 있는 ‘택지와 관련한 비용’에 해당하는지 여부(소극)

 

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조), 제3항(현행 제21조 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 제5항(현행 제13조 제5항 참조), 제13조 제3항(현행 제23조 제8항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항(현행 제9조 제1항 참조) [2] 민법 제105조, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1](현행 제9조 제1항 [별표 1] 참조), 택지개발촉진법 제18조 제2항, 구 택지개발촉진법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항, 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-647, 1995. 8. 10. 제정) 제14조 제1항 [별표 3](현행 제22조 제1항 [별표 3] 참조) [3] 민법 제105조, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1](현행 제9조 제1항 [별표 1] 참조), 택지개발촉진법 제18조 제2항, 구 택지개발촉진법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항, 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-647, 1995. 8. 10. 제정) 제14조 제1항 [별표 3](현행 제22조 제1항 [별표 3] 참조) [4] 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1]( 현행 제9조 제1항 [별표 1] 참조)

【참조판례】

[1] 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결(공2011상, 993)

【전 문】

【원고, 상고인】원고 1 외 940인 (소송대리인 변호사 윤태원 외 1인)

【피고, 피상고인】대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 김경환)

【원심판결】대구고법 2010. 6. 17. 선고 2009나7619 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

 

【이 유】

 

상고이유를 판단한다.

 

1. 상고이유 제1점, 제2점, 제4점에 대하여

 

구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제1항은 임대사업자로 하여금 임대의무기간이 경과한 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설한 소정의 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선분양전환하도록 하고, 같은 조 제3항은 그 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다. 이에 따라 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제3항은 “ 법 제15조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택( 제9조 제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 국토해양부령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 제1항은 “ 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 [별표 1]과 같다.”고 규정하면서 그 [별표 1] ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에서 분양전환가격의 산정기준에 관하여 매우 상세하게 규정하고 있다. 이와 같은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하므로, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

 

한편 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, “국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이「택지개발촉진법」등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공급가격”이라고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘공급가격’이라고 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법, 택지개발촉진법 시행령 및 그로부터 위임을 받은 사항을 정한 택지개발촉진법 시행규칙, 택지개발업무처리지침 등 관련 법령(이하 ‘택지개발촉진법 등 관련 법령’이라고 한다)에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다고 해석된다. 따라서 택지개발촉진법 등 관련 법령에 위반한 공급가격을 택지비로 하여 이를 기초로 산정한 임대주택의 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에 위반한 것으로서 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이다.

 

원심판결의 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, 수계 전 피고 대한주택공사(이하 ‘주공’이라고 한다)는 주택임대사업자로서 1997. 12. 1. 한국토지공사(이하 ‘토공’이라고 한다)와 사이에 토공이 개발·조성한 대구 북구 구암동 786 칠곡택지개발사업지구 내의 3지구 8블록 대 45,556㎡(이하 ‘이 사건 택지’라고 한다)를 19,921,010,000원에 매수하기로 하는 내용의 택지매매계약(이하 ‘이 사건 택지매매계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 이 사건 택지의 매매대금인 19,921,010,000원은 이 사건 택지매매계약 체결 당시 사전에 추산한 조성원가인 1㎡ 당 485,874원을 기초로 산정한 것인데, 실제 이 사건 택지의 조성사업이 완료된 이후 산정한 조성원가는 1㎡ 당 454,553원으로 그에 미치지 않는 사실, 주공은 이 사건 택지에 아파트를 신축한 뒤 원고들에게 이를 임대하고 임대기간이 경과한 후인 2005. 12.경 각 해당 세대를 분양하였는데(이하 그 각 분양계약을 ‘이 사건 각 분양계약’이라고 한다), 그 각 분양전환가격은 위 사전에 추산한 조성원가를 기준으로 산정된 이 사건 택지의 매매대금을 기초로 한 택지비를 산정요소로 하여 정한 사실, 주공과 토공은 이 사건 택지매매계약 체결과 더불어 또는 별도로 사전에 추산한 조성원가와 이 사건 택지의 조성사업이 완료된 이후 산정한 조성원가에 차이가 있을 경우 매매대금을 정산하기로 약정하지는 아니한 사실, 한편 이 사건 택지매매계약이 체결될 당시 시행되던 택지개발촉진법 제18조 제2항, 구 택지개발촉진법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항으로부터 순차 위임을 받은 구 택지개발업무처리지침(건교부택지 58540-647, 95. 8. 10. 제정, 이하 같다) 제14조 제1항 [별표 3]에서는 사업시행자가 개발된 택지를 공급하고자 할 경우 임대주택건설용지 또는 국민주택용지는 조성원가의 일정 비율에 해당하는 금액을 공급가격의 상한으로 하도록 규정하고 있는 사실을 알 수 있는바, 택지개발촉진법 등 관련 법령상 택지의 조성사업이 완료되기 이전에 택지를 공급하는 것이 금지되어 있지 아니하고, 특별히 ‘조성원가’의 개념을 정의하고 있지는 아니한 점, 그와 같이 사전에 택지를 공급하는 경우 택지공급가격의 산정은 추산한 조성원가에 의할 수밖에 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 택지의 매매대금을 택지조성사업의 완료 이전에 추산한 조성원가를 기초로 산정하였다고 하더라도 이를 구 택지개발업무처리지침 제14조 제1항에서 정한 택지 공급가격의 산정기준에 위반한 것이라고 할 수 없다( 대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다23886 판결 참조).

 

그렇다면 앞서 본 법리에 비추어 주공은 사전에 추산한 조성원가를 기초로 산정한 이 사건 택지의 매매대금을 택지비로 삼아 이를 기초로 분양전환가격을 산정할 수 있다고 할 것이고, 분양전환가격이 그와 같이 산정되었다는 이유로 이 사건 각 분양계약을 무효라고 할 수 없는 바, 원심판결 이유 중에는 일부 적절하지 아니한 부분이 있지만 같은 취지의 결론을 내린 점에 있어서는 정당하므로, 원심판결에는 판결 결과에 영향을 미친 입주자모집공고상 기재 사항의 효력, 임대주택법 등 관련 법령에 따른 분양전환가격 산정기준 내지 택지개발촉진법 등 관련 법령의 법적 성격 등에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

2. 상고이유 제5점에 대하여

 

원심판결의 주문과 이유를 전체적으로 살펴보면, 원심은 피고가 임대주택법 등 관련 법 규정에 위배하여 분양전환가격을 산정함으로써 고의 또는 과실로 원고들에게 손해를 가한 불법행위자로서 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다는 취지의 원고들의 주장에 대하여, 피고의 분양전환가격 산정에 잘못이 없거나 원고들이 입은 손해가 존재하지 않는다는 취지로 판단하여 원고들의 위 불법행위로 인한 손해배상청구를 배척한 것으로 볼 수 있으므로, 원심판결에 판결 결과에 영향을 미친 판단누락 등의 위법이 없다.

 

3. 상고이유 제3점에 대하여

 

구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(다)에서는 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목으로서, ① 택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자모집공고 후 6월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자, ② 제세공과금·등기수수료 등 필요적 경비, ③ 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용을 정하고 있고, 위 선납한 택지비에 대한 기간이자에 관하여 적용할 이자율은 ‘최초 입주자모집공고 당시의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율’에 의하도록 하고 있다.

 

위와 같이 구 임대주택법 시행규칙에서 택지대금과 관련한 이자로서 명시적으로 택지비에의 가산을 인정하는 것은 택지대금을 선납한 경우 그에 대한 일정 기간, 일정 이율에 의한 금액에 한정하고 있는 점, 임대사업자가 택지공급자와 사이에 택지대금을 분할하여 지급하기로 하면서 이자율 및 분할납부기간 등을 정하여 지급한 약정이자를 택지비에 가산할 수 있다면 임대사업자의 임의적인 선택에 따라 임차인이 분양전환시 부담하는 분양대금이 가중될 수 있어 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 임대주택법의 입법 목적에 반하는 점 등을 고려하면, 임대사업자가 택지 매수대금을 분할하여 지급함으로 인하여 택지 공급자에 대하여 부담하는 약정이자는 택지비에 가산할 수 있는 ‘택지와 관련된 비용’에 해당한다고 할 수 없다.

 

그럼에도 원심은 주공이 이 사건 택지의 매수대금 중 계약금과 1차 중도금을 제외한 나머지 금액을 6차례에 걸쳐 분할하여 지급함에 따라 토공에 추가로 지급한 약정이자 합계 2,614,223,940원이 택지와 관련되어 발생한 증명할 수 있는 비용으로 택지비 산정에 산입되어야 한다고 판단하였는바, 이와 같은 원심의 판단에는 공공건설임대주택의 분양전환시 택지비의 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 원심은 이 부분 쟁점에 관하여 판단하면서 구 임대주택법 시행규칙 이외에 ‘주택분양가원가연동제시행지침’을 인용하고 있으나, 위 지침은 이 사건 임대주택의 분양전환이 이루어질 당시에는 이미 폐지되어 이 사건 택지비의 산정에 관하여 적용될 수 없는 것이다. 이점을 지적하는 취지의 원고들의 상고이유는 이유 있다.

 

4. 결론

 

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   민일영(재판장) 김능환(주심) 안대희 이인복