【판시사항】

 

구분소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우, 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 결의의 요건

 

【판결요지】

 

구분소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우 각 동별 구분소유자들은 단지관리단을 구성하여 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 사업을 추진할 수 있으나, 그 재건축 결의는 단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의만으로는 부족하고, 각 동별로 구성되는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 재건축의 결의가 있어야 유효하고, 또한 이러한 특별다수에 의한 재건축의 결의는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항 소정의 최고를 하기 전까지 구비하여야 하며, 그 때까지 각 동마다 이러한 특별다수에 의한 결의의 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 재건축 결의는 전부 무효로 되어 같은 조 제3항 소정의 매도청구권은 발생하지 아니한다.

 

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 , 제48조 , 제49조

【전 문】

【원 고】 부성연립 재건축조합 (소송대리인 변호사 장희목)

【피 고】 김영진 외 17인 (소송대리인 변호사 안창권)

【제2심판결】서울고법 1996. 10. 28. 선고 96나41993 판결

【주 문】

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】

원고에게, 피고 김영진은 별지 제1목록 기재 1. 부동산에 관하여, 피고 박인영은 같은 제1목록 기재 2. 부동산에 관하여, 피고 하행길, 정철교, 정순화, 정순자는 같은 제1목록 기재 3. 부동산에 관하여, 피고 김쌍용은 별지 제2목록 기재 1. 부동산에 관하여, 피고 신용문은 같은 제2목록 기재 2. 부동산에 관하여, 피고 엄재숙은 같은 제2목록 기재 3. 부동산에 관하여, 피고 김민진은 별지 제3목록 기재 1. 부동산에 관하여, 피고 김민자는 같은 제3목록 기재 2. 부동산에 관하여, 피고 전준기는 같은 제3목록 기재 3. 부동산에 관하여, 피고 김진배는 같은 제3목록 기재 4. 부동산에 관하여, 피고 최재구는 별지 제4목록 기재 1. 부동산에 관하여, 피고 신정원은 같은 제4목록 기재 2. 부동산에 관하여, 피고 이태백은 같은 제4목록 기재 3. 4. 부동산에 관하여, 피고 김말선은 같은 제4목록 기재 5. 부동산에 관하여, 피고 채중기는 같은 제4목록 기재 6. 부동산에 관하여, 각 이 사건 소장 부본 송달 일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 위 각 해당 부동산을 각 명도하라는 판결

【이 유】

 

1. 기초 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2호증의 1 내지 18(각 건축물관리대장), 갑 제3호증의 1, 2(각 토지대장), 갑 제4호증(조합설립인가필증), 갑 제5호증(조합규약), 갑 제6호증의 1 내지 14(각 조합회의록), 갑 제7호증(조합원명부) 갑 제10호증의 1 내지 17(최고통지서), 갑 제11호증의 1 내지 17(2차 최고통지서), 갑 제12호증의 1 내지 17(최고통지서), 갑 제13호증의 1(제적등본), 2, 3(각 호적등본), 갑 제14호증의 1 내지 94(각 등기부등본), 갑 제16호증의 1(조합설립변경인가신청), 갑 제18호증의 1(조합설립변경인가통보), 2(조합설립변경인가필증), 3(조합원명부), 갑 제19호증(주택건설사업계획사전결정통지서), 갑 제20호증(주택건설사업계획승인통보)의 각 기재, 증인 김도희의 증언 및 이 법원의 검증 결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

 

가. 인천 남구 주안5동 15의 38 및 같은 번지의 39 지상에 하나의 단지로 조성된 부성연립주택 5개동 94세대(가동과 나동은 각 24세대, 다동은 14세대, 라동과 마동은 각 16세대이다)가 건립되어 있는데, 통장인 소외 김종달이 주축이 된 위 5개동의 주택 소유자(구분소유자)들이 1991. 2. 10.경 총회를 열어 건축된 지 오래되고 잦은 침수로 노후 불량한 위 연립주택 5개동을 모두 철거하고 그 자리에 새로운 공동주택(아파트) 등을 재건축하기로 뜻을 모은 다음, 재건축조합 설립 추진 위원회를 결성하고 위원장을 비롯한 임원단을 구성하여 위 추진위원회를 중심으로 조합 규약의 작성 등 재건축 사업을 추진한 끝에, 구분소유자 93명(피고 이태백이 2세대를 소유하고 있다) 중 조합 규약에 따른 재건축 사업에 동의한 75세대의 주택 소유자들(가동 24세대, 나동 19세대, 다동 10세대, 라동 12세대, 마동 10세대)을 조합원으로 한 원고 조합을 결성하고, 1995. 9. 4. 관할 인천 남구청장으로부터 주택조합의 설립 인가를 받았다.

 

나. 그러나 위 연립주택 '나'동 중 202호 주택(별지 제1목록 1. 기재 부동산)의 소유자인 피고 김영진, 205호 주택(같은 제1목록 2.기재 부동산)의 소유자인 피고 박인영, 302호 주택(같은 제1목록 기재 3. 부동산)의 공동 소유자인 피고 하행길, 정철교, 정순화, 정순자, 305호 주택의 소유자인 소외 안옥순, 306호 주택의 소유자인 소외 황기호, '다'동 중 103호 주택의 소유자인 소외 배창희, 107호 주택(별지 제2목록 기재 1. 부동산)의 소유자인 피고 김쌍용, 202호 주택(같은 제2목록 기재 2. 부동산)의 소유자인 피고 신용문, 207호 주택(같은 제2목록 기재 3. 부동산)의 소유자인 피고 엄재숙, '라'동 중 101호 주택(별지 제3목록 기재 1. 부동산)의 소유자인 피고 김민진, 103호 주택(같은 제3목록 기재 2. 부동산)의 소유자인 피고 김민자, 105호 주택(같은 제3목록 기재 3. 부동산)의 소유자인 피고 전준기, 207호 주택(같은 제3목록 기재 4. 부동산)의 소유자인 피고 김진배, '마'동 중 103호 주택(별지 제4목록 기재 1. 부동산)의 소유자인 피고 최재구, 104호 주택(같은 제4목록 기재 2. 부동산)의 소유자인 피고 신정원, 107호와 108호 주택(같은 제4목록 기재 3. 4. 부동산)의 소유자인 피고 이태백, 201호 주택(같은 제4목록 기재 5. 부동산)의 소유자인 피고 김말선, 206호 주택(같은 제4목록 기재 6. 부동산)의 소유자인 피고 채중기 등 19인의 주택 소유자들은 위 조합 규약에 따른 재건축에 반대하여 1995. 9. 4.까지 원고 조합에 가입하지 아니하였다.

 

다. 원고 조합은 1995. 11. 15. 재건축사업에 찬성하지 않은 피고들 및 위 안옥순, 황기호, 배창희에 대하여 원고 조합에 가입하여 재건축에 참가할 것을 권유하는 최고서를 발송한 것을 비롯하여, 1995. 12. 11. 및 1996. 1. 22. 등 3차에 걸쳐 재건축 사업 참가 여부의 최고를 하였으나, 피고들 및 위 안옥순 외 2인은 최고서를 받은 날부터 2월 이내에 재건축 사업에 참가하겠다는 명백한 의사를 회답하지 아니하였다(다만, 소외 이양노가 1996. 2. 5. 위 배창희로부터 다동 103호에 대한 소유권을 이전받아 이 사건 소 제기 전에 원고 조합에 추가로 가입하였고, 소외 최광일이 1996. 3. 19. 위 안옥순으로부터 나동 305호에 대한 소유권을, 소외 황숙규가 1996. 5. 7. 위 황기호로부터 나동 306호에 대한 소유권을 각 이전받아 이 사건 소송 계속 중에 원고 조합에 추가로 가입함에 따라, 원고 조합은 1996. 5.경 조합원을 68인으로 한 조합설립 변경인가 신청을 하여 1996. 6. 8. 위 남구청장으로부터 위 변경인가를 받았다).

 

라. 한편, 원고 조합은 1996. 7. 9. 인천 남구청장으로부터 위 재건축사업에 필요한 주택건설 사업계획 승인을 받았다.

 

2. 주장에 대한 판단

 

가. 당사자들의 주장

원고 조합은, '집합건물의소유및관리에관한법률'(이하 집합건물법이라고 약칭한다) 제47조,제48조에 의하면, 집합건물의 구분소유자는 그 5분의 4 이상의 찬성으로 재건축사업을 추진할 수 있고, 이때 구분소유자 중 재건축에 불참하는 자가 있는 경우에는 재건축에 참가한 구분 소유자측에서 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 구분소유권 등을 시가에 따라 매도할 것을 청구하여 매매를 성립시킬 수 있는데, 이 사건 부성연립주택 5개동의 구분소유자 93인 중 그 5분의 4 이상인 75인이 재건축 사업 결의를 하고 위 사업을 추진하기 위하여 원고 조합을 설립하여 재건축조합 설립 인가를 받은 다음, 원고 조합 명의로 1996. 1. 22.까지 3차에 걸쳐 위 재건축에 참가하지 아니한 피고들에 대하여 재건축 참가 여부의 최고를 하였으나 피고들이 2개월 이내에 참가의사를 회답하지 아니하였기 때문에, 원고 조합은 피고들에게 이 사건 소장 부본의 송달로 매도청구권을 행사하고, 이에 따른 매매의 효력에 터잡아 피고들에게 각자의 소유 주택에 관한 소유권이전등기와 그 명도를 구한다고 주장한다.

이에 대하여 피고들은, 이 사건 재건축 결의는, 적법한 관리단집회의 소집절차를 거치지 않았고, 집합건물법 제47조 제3항 소정의 재건축 계획의 개요에 관한 사항을 정하지 않았으며, 각 동별로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의의 요건을 충족하지 못한 것이어서 무효일 뿐만 아니라, 재건축 참가 여부에 대한 적법한 최고 절차를 거치지 않았기 때문에, 원고 조합의 피고들에 대한 매도청구권 행사는 무효라고 주장한다.

 

나. 판단(특별다수결의의 요건 충족 여부)

 

(1) 집합건물법 제47조는, "건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만 재건축의 내용이 단지 내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승인을 얻어야 한다(제1항). 제1항의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의한다(제2항)."고 규정하고 있는바, 여기서 '구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상'이라고 하는 것은 구분소유자의 정수(두수)와 그 각 구분소유자가 갖는 전유부분의 면적의 비율에 의하여 정하여지는 의결권( 같은 법 제37조 제1항 , 제12조) 쌍방에 관하여 각각 5분의 4 이상을 의미한다 할 것이다.

그런데 집합건물법은 원칙적으로 1동의 건물을 단위로 하여 그 건물 및 대지와 부속시설에 대하여 적용되는 것으로서, '구분소유권'은 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에 그 각 건물부분을 목적으로 하는 소유권( 같은 법 제2조 제1호 , 제1조)이고, '구분소유자'는 구분소유권을 가지는 자를 말하며, 1동의 건물에 대하여 위와 같은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연히 설립되고( 같은 법 제23조 제1항), 관리단집회는 관리인이 소집하나( 같은 법 제32조 , 제33조 제1항), 관리인이 없는 때에는 구분소유자 및 의결권의 5분의 1 이상을 가진 자가 소집할 수 있으며( 같은 법 제33조 제4항), 관리단집회를 소집하고자 할 때에는 집회일 일주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 하되( 법 제34조 제1항), 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니할 수 있는 것이지만, 반면 관리단집회의 결의가 있다고 보기 위하여는 이러한 소집권자에 의한 소집절차를 거치거나 구분소유자 전원의 동의가 있어 소집절차를 생략한 채 소집된 집회가 반드시 개최되어야 하는 것은 아니고, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주하게 되는 것이며( 같은 법 제41조 제1항), 한편 이러한 1동의 건물 및 대지와 부속시설 외에도 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 그 건물의 소유자(전유부분이 있는 건물에 있어서는 구분소유자)의 전부나 일부의 공동소유로 되어 있는 때에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속 시설의 공동관리를 위하여 그 전체의 공유자들로써 단지관리단을 구성할 수 있고, 단지관리단은 단지관리단의 구성원이 속하는 각 관리단의 사업의 전부 또는 일부를 그 사업목적으로 할 수 있되, 다만 이 경우 각 관리단의 구성원 및 의결권의 4분의 3 이상의 다수에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 하는바(같은 법 제51조), 이와 같은 집합건물법의 여러 규정들을 종합하면, 구분 소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우 각 동별 구분소유자들은 단지관리단을 구성하여 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 사업을 추진할 수 있다 하겠으나, 그 재건축 결의는 단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의만으로는 부족하고, 각 동별로 구성되는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 재건축의 결의가 있어야 유효하다 할 것이며, 또한 이러한 특별다수에 의한 재건축의 결의는 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고를 하기 전까지 구비하여야 하고, 그 때까지 각 동마다 이러한 특별다수에 의한 결의의 요건을 충족하지 못한 경우에는 위 재건축 결의는 전부 무효로 되어, 그 결과 매도청구권은 발생하지 아니하게 되어 이것을 행사하여도 아무런 효력이 생기지 않는다 할 것이다.

 

(2) 그러므로 우선, 원고 조합이 재건축에 찬성하지 않은 피고들에게 원고 조합에 가입하여 재건축에 참가할 것을 권유하는 최고서를 최후로 발송한 1996. 1. 22.까지 재건축에 동의한 주택소유자들의 수가 각 동마다 그 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상에 해당하는지 여부에 관하여 살펴보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, 구분소유자의 정수가 '나동'은 24인이므로 20인(24인×0.8) 이상의 구분소유자가, '다'동은 14인이므로 12인(14인×0.8) 이상의 구분소유자가, '라'동은 16인이므로 13인(16인×0.8) 이상의 구분소유자가, '마'동은 15인이므로 12인(15인×0.8) 이상의 구분소유자가 각 위 재건축에 동의하여야 할 것인데, 위 1996. 1. 22.까지 재건축에 동의한 구분소유자의 수를 보면 '나'동은 19인, '다'동은 10인, '라'동은 12인, '마'동은 10인에 불과하여 따로 의결권에 관한 부분까지 살펴보지 않더라도 모두 재건축 결의의 유효 정족수에 미달함이 명백하다 할 것이다.

 

(3) 따라서, 위 '나'동 내지 '마'동은 재건축에 관한 특별다수결의의 절차가 정당하게 행사되지 아니하여 이에 대한 재건축 결의는 무효라고 할 것이고, 따라서 재건축 결의가 유효하게 성립하였음을 전제로 하여 원고 조합이 피고들에게 3차에 걸쳐 원고 조합의 결의 내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 최고하고, 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고들의 소유 주택에 관하여 매도청구권을 행사하였더라도, 위 최고와 매도청구권의 행사는 적법한 절차에 따른 것이라고 할 수 없어 아무런 효력을 발생할 수 없다 할 것이므로, 결국 원고 조합의 위 주장은 다른 점에 관하여 살펴볼 필요 없이 이유 없다 할 것이다.

 

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]

판사   김숙(재판장) 김영학 고창후