【판시사항】

 

[1] 집합건물의 구분소유자들이 공용 부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 그 사용권의 성질(=사용대차)

 

 

[2] 사용대차에 있어서 대주의 승낙 없이 차주의 권리를 양도받은 자가 대주에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

 

 

[3] 집합건물의 구분소유자가 공용 부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있는지 여부(적극) 및 그 보존행위에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물반환청구권도 포함되는지 여부(적극)

 

【판결요지】

 

[1] 집합건물의 구분소유자들이 공용 부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 이는 민법상 사용대차의 성질을 갖는 것으로 보아야 한다.

 

 

[2] 사용대차에 있어서 차주의 권리를 양도받은 자는 그 양도에 관한 대주의 승낙이 없으면 대주에게 대항할 수 없다.

 

 

[3] 집합건물의 구분소유자는 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항에 의하여 공용 부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다.

 

【참조조문】

[1] 민법 제609조 , 집합건물의소유및관리에관한법률 제3조 , 제10조 , 제16조 [2] 민법 제609조 , 제610조 제2항 [3] 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항

【참조판례】

[2] 대법원 1965. 11. 16. 선고 65다1748 판결

[3] 대법원 1987. 8. 18. 선고 86다72, 86다카396 판결(공1987, 1450)
대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결(공1995상, 1447)

【전 문】

【원고,상고인】 한인성 (소송대리인 변호사 강현중)

【피고,피상고인】 윤천석 외 1인 (피고들 소송대리인 법무법인 강동종합법률사무소 담당변호사 지익표 외 4인)

【원심판결】 서울지법 1998. 11. 4. 선고 97나56173 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

 

1. 집합건물의 구분소유자들이 공용 부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 이는 민법상 사용대차의 성질을 갖는 것으로 보아야 할 것이고, 사용대차에 있어서 차주의 권리를 양도받은 자는 그 양도에 관한 대주의 승낙이 없으면 대주에게 대항할 수 없다. 한편 집합건물의 구분소유자는 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항에 의하여 공용 부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 참조).

 

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고는 집합건물인 서울 중구 신당동 217의 92 등 4필지상 동평화상가아파트(이하 이 사건 상가아파트라 한다) 중 1층 11호의 구분소유자인 사실, 피고들은 이 사건 상가아파트의 3층 엘리베이터박스 옆의 계단 내지 복도의 일부분이었다가 점포로 개조된 원심 판시 5.06㎡(이하 이 사건 건물 부분이라 한다)을 점유하고 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물 부분은 이 사건 상가아파트의 공용 부분이므로 집합건물인 이 사건 상가아파트의 구분소유자인 원고는 보존행위로써 피고들에게 이 사건 건물 부분의 명도를 구할 수 있다고 판단하고, 나아가 피고들의 항변에 대하여 판단하기를, 거시 증거에 의하여, 이 사건 상가아파트의 3층 입주자들은 아파트로 사용되던 3층 부분을 상가로 개조하는 과정에서 비용 마련을 위해 위 상가아파트의 계단 및 복도로 사용되던 이 사건 건물 부분을 상가로 개조하여 이를 소외 김정수에게 보증금 1,000,000원에 임대한 사실, 이 사건 상가아파트의 구분소유자들로 구성된 관리단인 동평화상가자치관리위원회(당시 원고가 회장으로 있었다)는 1981. 9. 29. 위 상가아파트 관리사무소 직원으로 근무하였던 소외 김형팔에게 그 동안의 공로 및 퇴직금 명목으로 이 사건 건물 부분을 5년간 무상사용하도록 결의한 사실, 이후 위 김형팔은 1982. 8. 2. 이 사건 건물 부분을 위 김정수로부터 명도받으면서, 그에게 보증금으로 금 1,000,000원, 개조비 및 권리금으로 금 4,500,000원 합계 금 5,500,000원을 지급하였는데, 당시 위 건물 부분의 매매가는 금 5,000,000원 미만이었던 사실, 한편 위 동평화상가자치관리위원회의 회장이 원고에서 소외 김영정으로 바뀌고 난 이후인 1984. 12. 10. 위 동평화상가자치관리위원회는 그 동안 위 김형팔이 이 사건 건물 부분에 투자한 부분을 고려하여 위 김형팔로 하여금 이를 영구히 사용하도록 결의하였고 위와 같은 내용의 동의서(을 제3호증)를 작성하여 위 김형팔에게 교부한 사실(당시 원고도 입회인으로서 위와 같은 동의서를 작성하는 데 서명날인하였다), 위 김형팔은 이 사건 건물 부분을 점유·사용하여 오다가 1989. 3. 31. 이 사건 건물의 사용권을 소외 진광수에게, 소외 진광수는 1989. 5. 31. 소외 안승기에게, 소외 안승기는 1990. 6. 22. 소외 강정애에게 순차로 양도하였고, 피고들은 위 강정애로부터 이 사건 건물 부분을 임차하여 현재까지 사용하고 있는 사실 등을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 상가아파트의 소유자들로 구성된 소외 동평화상가자치관리위원회는 전체 입주자들을 대표하여 이 사건 건물 부분의 사용권을 소외 김형팔에게 영구적으로 부여하였다고 보아야 할 것이므로 위 김형팔로부터 그 사용권을 순차적으로 양수한 위 강정애로부터 이 사건 건물 부분을 임차한 피고들은 이를 점유할 정당한 권원이 있다고 하여 피고들의 항변을 인용하였다.

그러나, 원심이 위 동평화상가자치관리위원회가 위 김형팔에게 이 사건 건물 부분에 대한 영구적인 무상사용권을 부여하였다는 증거로 채용한 것은 갑 제3호증(1981. 9. 29.자 동의서), 을 제2호증(1981. 11. 1.자 확인서), 을 제3호증(1984. 12. 10.자 동의서)의 각 기재, 제1심 증인 김형팔, 제1심 및 원심 증인 박생초의 각 증언 등이 있는데, 위 갑 제3호증은 위 자치관리위원회가 위 김형팔에게 10년간 관리사무소에 재직하는 동안 입주자에게 많은 봉사와 공헌한 바를 인정하여 전입주자의 합의로 이 사건 건물 부분을 입주일로부터 향후 5년간 사용료 없이 사용케 함을 동의한다는 내용으로서 위 김형팔에게 5년간의 무상사용권을 부여한 것이고, 을 제2호증은 위 자치관리위원회가 1981. 9. 29.자 동의서(위 갑 제3호증을 말한다)에 의거하여 위 점포의 사용권을 1981. 11. 1.부로 위 김형팔에게 양도되었음을 확인한다는 내용으로서 위 갑 제3호증을 재확인한 것이며, 을 제3호증은 위 김형팔에게 위 상가 발전에 다년간 기여해 온 공로를 인정하여 이 사건 건물 부분의 사용권을 전체 입주자를 대표하여 허용키로 한다는 내용으로서 기록에 의하면 을 제3호증은 위 자치관리위원회의 회장이 원고로부터 소외 김영정으로 바뀌었어도 위 김형팔의 사용권을 종전대로 인정한다는 취지에서 작성하여 준 것으로 인정되므로 위 각 서증과 위 증인들의 증언에 의하더라도 위 김형팔의 이 사건 건물 부분에 대한 사용권은 입주일인 1982. 8. 2.부터 5년간의 무상사용권으로서 민법상 사용대차에서의 차주가 갖는 채권적 사용권이라고 보아야 할 것이며, 위 김형팔이 부여받는 사용권을 물권이라고 볼 자료는 없다. 그런데 피고들은 위 사용권의 양도에 대하여 위 자치관리위원회의 승낙을 받았다는 점에 대한 주장·입증을 하지 아니하였으므로 피고들에게 이 사건 건물 부분을 점유할 권원이 있다는 피고들의 항변은 인용될 수 없는 것이다.

그럼에도 원심이 위 김형팔의 사용권을 영구적인 사용권이라고 하면서 그 성질에 대하여는 아무런 판단도 함이 없이 마치 물권이 전전양도된 양 피고들이 이 사건 건물 부분을 점유할 권원이 있다고 하여 피고들의 항변을 인용한 데에는, 채증법칙을 위배하고 위 김형팔의 사용권의 성질을 오해하였거나 아니면 그 사용권의 양도에 관한 승낙의 점에 대한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이임수(재판장) 박준서(주심) 신성택 서성