서울중앙지방법원 2013. 8. 14. 선고 2011가합 102269 {하자보수보증금]

<판시사항>

1. 미시공 하자는 사용검사전 하자이므로 보증대상이 아닌지 여부(소극)

2. 원고 고유의 벽산건설에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 인정되지 않고, 구분소유자들로부터 이를 양수하였다는 점에 대한 입증이 없으므로 청구는 이유 없다는 주장에 대하여(소극)

<판결요지>

1.  미시공 등 공사상 잘못이 사용검사전에 있었더라도 그로 인한 균열 등으로 기능상, 미관상, 안전상 지장이 사용검사 후 나타나는 경우는 사용검사 완료 전 하자에 해당하지 않는다는 대법원 판결(2002다 73333판결) 원용/ 비록 하자 항목의 제목이 ‘미시공’인 사실은 인정되나 감정인의 감정 취지는 미시공으로 인해 사용검사 후 변색이나 탈락 등의 하자가 발생했고. 그 기능이 저하되는 하자가 발생하였다는 것인 점, 감정서에 명시적으로 사용검사 이후 발생한 것으로 기재한 점 등에 비추어 보증범위에 포함되어야 할 것이다.

2. 입대의의 보증금청구권은 시공사를 포함한 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성질을 가지며 이는 집건법상 구분소유자들이 갖는 손해배상채권과는 무관. 입대의에 대한 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐 사업주체의 손해배상채무가 주채무인 것은 아님(대법원 판결 원용-2009다23160 판결)

∴원고 고유의 벽산건설에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권이 인정되지 않는다거나 구분소유자들로부터 이를 양수하였다는 입증이 없는 사정은 원고 입대의의 피고에 대한 하자보수보증금채권 인정여부와 무관하다.

2) 하자발생시기에 관한 주장

피고는, 아래 표 기재 각 하자는 하자보수보증계약에 따른 피고의 하자담보책임 기간 내에 발생하였는지 여부가 불확실하므로 피고가 부담해야 할 하자보수비에서 제외되어야 한다고 주장한다.

이 사건 아파트에 발생한 각 하자가 하자담보책임기간 내에 발생한 사실은 원칙적으로 원고가 입증해야 할 것이나, 건축에 전문지식이 없는 원고에게 이 사건 아파트에 존재하는 각 하자를 일일이 특정하여 그 발생시기를 입증하거나 하자보수를 요청하였을 것을 기대하기는 어려우므로, 원고가 당해 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하였음을 추단할 수 있는 여러 가지 간접사실들을 입증하였다면 이를 추정하는 것이 타당하다 할 것이다.

이 사건 아파트의 입주자 및 원고가 이 사건 아파트의 임시사용승인(2003. 10. 2.) 이후인 2004. 8.경부터 0000에게 하자보수를 지속적으로 요청한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제2, 3호증(각 가지번호 포함》의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고의 위 하자보수요청내역에는 위 표 기재 각 하자 또는 이와 유사한 하자가 상당 부분 포함되어 있는 사실을 인정할 수 있으며, 위 인정사실에 하자보수요청을 받은 0000이 하자보수를 제대로 이행하였는지 여부가 불분명한 점, 위 표 기재 각 하자의 성격 • 내용 등에 비추어 보면, 위 표 기재 각 하자는 이 사건 아파트의 임시사용승인 이후 해당 하자담보책임기간이 경과하기 전에 존재하였던 하자이거나 그 무렵 발생하여 현재까지 보수되지 아니한 하자로서 각 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 추인된다할 것이고, 달리 위 표 기재 각 하자가 해당 하자담보책임 기간이 경과한 이후에 발생되었다는 점에 관한 증거가 없다. 피고의 위 주장은 이유 없다.

3) 미시공 하자보수비용 제외 주장

피고는, 미시공 하자는 피고의 보증대상이 아니므로 '공용12 1, 2단지 연결다리 계단실 천장 우수배관 미시공'에 대한 하자보수비 2,558,113원, '공용13 정화조 배기구 말단 덮개 미시공'에 대한 하자보수비 1,034,905원 합계 3,593,018원은 피고가 부담해야 할 하자보수비에서 제외되어야 한다고 주장한다.

미시공, 부실시공 또는 변경시공 등의 공사상 잘못이 사용검사 이전에 이미 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 등이나 작동 또는 기능불량 등으로 인한 주택의 기능, 미관 또는 안전상 지장이 사용검사 후에 나타나는 경우는 사용검사가 완료되기 전에 발생한 하자에 해당하지 아니한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참 조).

감정인의 감정 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 주장하는 위 각 하자 항목의 감정서상 제목이 '공용12 1, 2단지 연결다리 계단실 천장 우수배관 미시공' 및 •공용13 정화조 배기구 말단 덮개 미시공'인 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 각 항목에 대한 감정인의 감정 취지는 위 1, 2단지 연결다리 계단실 천장 우수배관 미시공으로 인하여 사용검사 후 마감재 변색, 탈락 현상과 같은 하자가 발생하였고, 위 정화조 배기구 말단 덮개 미시공으로 인하여 사용검사 후 저수조의 기능이 저하되는 하자가 발생하였다는 것인 점，이 사건 감정의 범위에 사용검사 전 하자는 명백히 제외되어 있을 뿐만 아니라 감정인은 감정서에 명시적으로 위 각 하자가 사용검사 이후 에 발생한 것으로 기재한 점(감정서 32, 33쪽 참조) 등에 비추어 보면, 위 각 하자는 사용검사 이후에 발생한 것으로 피고의 보증범위에 포함된다고 할 것이다. 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 피고의 보증책임에 대한 판단

가. 하자보수보증책임의 발생

1) 이 사건 아파트에 하자가 발생하여 이 사건 아파트의 입주자 및 원고가 0000에게 하자의 보수를 요청하였으나, 0000이 이를 제대로 이행하지 아니하여 현재 이 사건 각 하자가 존재하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 보증채권자인 원고에게 이 사건 각 보증계약에 따라 이 사건 사용검사 이후 발생한 하자에 대하여 보증책임의 범위 내에서 하자보수에 갈음한 손해배상채권에 상당하는 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

2) 이에 대하여 피고는, 원고가 구하는 이 사건 하자보수보증채권은 0000의 하자보수의무 불이행으로 인한 손해배상채권을 보증하는 것이고, 위 손해배상채권은 하자보수에 갈음한 손해배상채권과 그 실질이 동일한 바，원고 고유의 0000에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 인정되지 않고 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 양수하였다는 점에 대한 입증도 없으므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없다고 주장한다.

입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 피고에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체(시공사 포함)의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ’집합건물법'이라고 한다)에 의한 구분 소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것이다. 다시 말해 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다. 또한 입주자대표회의에 대한 피고의 보증금지급채무는 사업주체의 하자 보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상 채무가 주채무인 것은 아니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 참조), 따라서 원고 고유의 0000에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권이 인정되지 않는다거나 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 양수하였다는 점에 대한 입증이 없다는 사정은 원고의 피고에 대한 하자보수보증금채권의 인정 여부와 무관하다. 피고의 위 주장은 이유 없다.

나. 하자보수보증책임의 범위

1) 피고는 이 사건 각 보증계약에 따라 이 사건 아파트의 사용검사일 이후부터 각 보증기간 내에 발생한 하자에 관하여 각 보증금액의 범위 내에서 책임을 부담하고，그 하자보수비는 위 1, 다. 2)항 [하자보수비 총팔표]에서 본 바와 같다.

2) 다만, 이 사건 아파트의 임시사용승인일로부터 실제로 하자감정이 실시될 때까 지 약 9년 4개월 정도의 기간이 경과함으로써 이 사건 각 하자에는 자연발생적인 노화 현상으로 인한 것이 포함되었을 가능성이 있는 점, 이 사건 각 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점，이 사건 아파트에 발생한 균열 중에는 시공상 잘못으로 인한 하자가 아닌 환경적 요인 및 재료의 특성에 따라 자연적으로 발생한 균열이 존재할 가능성도 배제할 수 없는 점, 이 사건 아파트 구분소유자들의 관리상 잘못으로 인하여 이 사건 아파트에 발생한 하자가 확대되었을 가능성도 배제할 수 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정올 참작하여 보면, 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상금 액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위 [하자보수비 총괄표] 기재 각 금액 의 60%로 제한함이 상당하다.

3) 결국, 피고는 이 사건 각 보증계약에서 정한 보증기간 내에 발생한 하자의 보수에 갈음한 손해배상액을 각 60%의 비율로 감액한 금액 중 이 사건 각 보증계약별 보증금액의 범위 내의 금액에 대하여만 채무를 부담하는바, 각 보증계약별 보증금액, 하자보수비, 책임제한된 금액(원 미만 버림), 인정된 채무액은 아래 표와 같다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이 유 없으므로 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 임복규

판사 김태현

판사 장우석