서 울 중 앙 지 방 법 원

 

제 3 6 민 사 부

 

판 결

 

사 건 2015가합550491 하자보수보증금 등

 

원 고 ㅁㅁㅁㅁㅁ입주자대표회의

 

용인시

 

대표자 회장

 

소송대리인 법무법인 산하

 

담당변호사

 

피 고 1. AAAAA

 

성남시

 

대표이사

 

소송대리인 법무법인 (유한)산경

 

담당변호사

 

2. BBBBB

 

서울

 

대표이사

 

3. CCCCC

 

부산

 

대표자 사장

 

피고 2, 3의 소송대리인 법무법인 세종

 

담당변호사

 

변 론 종 결 2018. 1. 10.

 

판 결 선 고 2018. 2. 7.

 

주 문

 

 

1. 원고의 피고 BBBBB에 대한 소를 각하한다.

2. 원고에게,

가. 피고 AAAAA은 1,161,945,165원 및 그 중 200,000,100원에 대하여

는 2015. 8. 29.부터, 961,945,065원에 대하여는 2016. 9. 9.부터 각 2018. 2. 7.

까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한

돈을 지급하고,

나. 피고 CCCCC는

1) 피고 주식회사 AAAAA과 공동하여 위 가.항 기재 1,161,945,165원 중

578,888,798원 및 그 중 200,000,100원에 대하여는 2015. 9. 1.부터,

378,888,698원에 대하여는 2016. 9. 1.부터 각 2018. 2. 7.까지는 연 6%의, 그

다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,

2) 218,577,033원 및 이에 대하여 2016. 9. 9.부터 2018. 2. 7.까지는 연 6%의, 그

다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을

각 지급하라.

3. 원고의 피고 AAAAA, CCCCC에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용 중 원고와 피고 BBBBB 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하고,

원고와 피고 AAAAA 사이에 생긴 부분의 40%는 원고가, 나머지 60%는

피고 AAAAA이 각 부담하고, 원고와 피고CCCCC 사이에 생긴 부분의 30%는 원고가,

나머지 70%는 피고 CCCCC가 각 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

 

청 구 취 지

 

 

원고에게, 피고 AAAAA는 1,882,442,488원 및 그 중 200,000,100원에 대

하여는 2015. 8. 29.부터, 1,257,837,851원에 대하여는 2016. 9. 9.부터, 424,604,537원

에 대하여는 2018. 1. 11. 부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급

하고, 피고 BBBBB는 피고 AAAAA과 공동하여 위

1,882,442,488원 중 10,000,000원 및 이에 대하여 2015. 8. 29.부터 다 갚는 날까지 연

15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고 CCCCC는 ① 피고 AAAAA과 공동하여

위 1,882,442,288원 중 962,719,184원 및 그 중 200,000,100원에 대

하여는 2015. 9. 1.부터, 560,616,458원에 대하여는 2016. 9. 9.부터, 202,102,626원에

대하여는 2018. 1. 11.부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈과 ②

207,074,499원 및 이에 대하여 2016. 9. 9.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산

한 돈을 각 지급하라.

 

 

이 유

 

 

1. 인정사실

가. 당사자들에 관하여

○ 원고는 용인시 ________________________________________에 있는 아파트 13개 동

(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 783세대의 각 동 주민들이 선출한 동별 대표자들로 구

성된 단체이다.

○ 피고 AAAAA (이하 ‘피고 AAAAA’이라 한다)은 이 사건 아파트

를 신축하여 각 구분소유자에게 분양한 사업주체이고, 피고 BBBBB(이하

‘피고 BBBBB’이라 한다)는 피고 AAAAA과의 도급계약에 따라 이 사건 아파트

를 지은 시공사이며, 피고 CCCCC(2015. 7. 1. 명칭 변경 전까지

‘CCCCC 주식회사’였다)는 주택도시기금법에 따라 주택도시기금을 운용하여 이를

재원으로 각종 보증업무 등을 수행하는 법인이다.

나. 하자보수보증계약의 체결

○ 피고 BBBBB은 2010. 7. 7. 피고 CCCCC와 사이에, 피고 BBBBB이

이 사건 아파트에 관하여 부담하는 하자보수 의무를 피고 CCCCC가

보증하는 내용의 하자보수보증계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다)을 체결하였다.

피고 BBBB은 이 사건 보증계약에 따라 아래 표 기재와 같이 각 ‘보증기간’ 항목

기재 기간에 발생한 하자에 관하여 각 ‘보증금액’ 항목 기재 금액을 한도로 하자보수

보증금을 보장받는 내용의 각 하자보수보증서를 발급받았다.

 

순번	보증서 번호	보증기간	보증금액(원)
1	01212010-201-0006301	2010. 8. 31. ~2011. 8. 30.	1,543,270,014
2	01212010-201-0006302	2010. 8. 31. ~2012. 8. 30.	1,543,270,014
3	01212010-201-0006303	2010. 8. 31. ~2013. 8. 30.	2,314,905,021
4	01212010-201-0006304	2010. 8. 31. ~2015. 8. 30.	1,157,452,510
5	01212010-201-0006305	2010. 8. 31. ~2020. 8. 30.	1,157,452,511
보증금액 합계			7,716,350,070

 

                ○ 위 각 하자보수보증서 특기사항에는 “보증기간 이전에 발생한 하자에 대하여는

보증책임을 부담하지 아니하며, 주택법 시행령 제60조 제2항의 규정에 의한 입주자대

표회의 구성 시에는 보증채권자가 동 입주자대표회의로 변경된 것으로 봅니다.”라고

기재되어 있다.

다. 하자의 발생과 원고의 하자보수청구

○ 이 사건 아파트에는 2010. 12. 3. 용인시 구청장으로부터 사용승인을 받기

전부터 각종 하자가 존재하였고 이후에도 추가로 하자가 발생하였다. 이에 따라 이 사

건 아파트 관리사무소장 명의로 2011. 8. 24.경부터 2014. 6. 19.경까지 피고 BBBBB에

보안등의 우천 후 누전으로 인한 오작동, 조경 고사목, 공동출입구 주변 배수 불

량, 공용현관 출입 시 승강기 호출 불량, 감지기 라인 단선 등 각종 하자의 보수를 요

청하는 내용증명이 여러 차례 발송되었고 그에 따라 일부 보수 공사가 이루어지기도

하였다.

○ 그러나 위 보수 공사에도 불구하고 이 사건 아파트의 하자 문제가 완전히 해결

되지 못하던 중 원고가 2015. 3. 6. 구성되었다. 원고는 2015. 5. 15. 피고 BBBBB

에 “원고와 피고 AAAAA, BBBBB이 2015. 4. 8.과 5. 7. 이 사건 아파트에 관한

하자보수 협상 회의를 하였으나 명확한 결론을 내리지 못하였으므로 재차 하자보수를

요청하고, 구체적인 하자보수 일정 및 이행계획서를 제출하라”는 내용증명을 발송하

였다.

라. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 양도

○ 원고는 이 사건 아파트의 전체 783세대 중 625세대(이하 ‘이 사건 채권양도세

대’라 한다)의 구분소유자들로부터 이 사건 아파트에 관한 하자보수청구권 및 하자보

수에 갈음한 손해배상청구권을 양수하였고, 위 구분소유자들로부터 채권양도의 통지

권한을 위임받아 그 채권양도 사실을 피고 AAAAA과 BBBBB에 통지하였다.

○ 이 사건 아파트 전체 세대의 전유부분 면적 합계는 147,173.066㎡이고, 이 사

건 채권양도세대의 전유부분 면적 합계는 115,424.737㎡인바, 이 사건 아파트 전체 세

대 대비 이 사건 채권양도세대의 전유부분 면적 비율은 78.42%(= 115,424.74㎡

/147,173.066㎡, 소수점 둘째 자리 미만 버림)에 해당한다.

마. 이 사건 채권양도세대 중 스마트 리빙제 적용 세대의 환매 현황

○ 이 사건 채권양도세대 중 177세대는 사용승인일인 2010. 12. 3.까지 분양계약

을 체결하였고, 나머지 448세대는 사용승인일 이후 분양계약을 체결하였는데 그 중

163세대가 일정 기간 이 사건 아파트에 입주하여 거주한 후 약정 기간 내에 피고

AAAAA에 환매를 신청할 수 있는 ‘스마트 리빙제’ 약정을 체결하였다. 스마트 리빙제

약정의 주요 내용은 아래와 같다(환매 신청 시기 등의 항목에서 수분양자에 따라 다소

차이가 있으나 환매와 관련된 주요 구조는 같다).

ㅁㅁㅁㅁ “스마트 리빙제” 약정서 제1조(목적) “스마트 리빙제”란 “을”(이하 수분양자를 지칭한다)이 위 부동산(이하 이 사건 아 파트의 각 분양세대를 지칭하고, ‘부동산’이라 한다)에 입주하여 본 후 스마트 리빙 제 보장증서(이하 ‘증서’라 한다) 상의 기간 내에 환매를 “갑”(피고 AAAAA을 지칭 한다, 이하 같다)에게 신청하는 경우, 을이 갑의 지정계좌에 순수 분양대금으로 입 금한 금액(이하 ‘실납부액’이라 한다)의 환불을 보장하는 제도로서, 본 약정은 스마 트 리빙제에 따른 갑과 을 간의 권리 및 의무사항을 규정하고 이를 성실히 이행하 는데 목적이 있다. 제5조(준수 및 의무사항) 가. 을이 증서상의 신청 기간 내에 갑에게 서면(인감증명서 첨부)으로 환매를 신청 하는 경우, 갑은 을에게 증서상의 환불 기간 내에 실 납부액을 환불하기로 하고, 환불은 제삼자에게 매매하여 환불하거나 또는 갑의 자금으로 환불하는 방법 중에 서 갑이 선택하여 환불할 수 있다. 나. 매수희망자가 있어서 갑이 제삼자 매매대금으로 환불하고자 하는 경우 을은 갑이 지정하는 자와 갑이 정하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하여야 하며, 환불과 동시에 부동산 명도 및 소유권 이전에 필요한 서류를 매수인에게 교부하여 야 한다. 단, 갑은 제삼자와의 매매조건을 을에게 동일한 조건으로 우선 협의를 하 기로 하고, 이 경우 을은 갑의 협의 요청일로부터 7일 이내에 매수 확정 의사 여부를 갑에게 표시하여야 한다. 다. 갑의 자금으로 환불하고자 하는 경우 을은 환불과 동시에 부동산 명도 및 을을 위탁자로 하고 갑을 우선 수익자로 하는 부동산처분신탁계약을 체결하고 신탁등 기에 필요한 서류를 교부하여야 한다. 라. 을은 환매 신청시 매수희망자가 있을 경우, 방문을 허용하고 안내 등의 협조를 하기로 한다. 제9조(보장증서의 효력 및 소멸) 가. 증서의 효력은 잔금 유예금을 제외한 분양대금을 완납한 시점부터 발생한다. 나. 을이 증서상의 신청 기간 내에 환매를 신청하지 않는 경우 증서의 효력은 소멸된다. 다. 증서의 효력은 최초 계약자에 한하며, 을이 부동산을 전매, 매매, 임대 등 권리 행사를 하는 경우 증서의 효력은 소멸된다. 단, 상속 또는 증여의 경우에는 효력을 인정한다. 라. 을이 본 약정서의 내용을 위반하여 약정이 해지/해제되는 경우 증서의 효력은 소멸된다. 마. 갑이 본건 부동산을 제삼자에게 매각하기 위하여 을과 우선 협의 시 을이 매수 확정 의사를 표시하거나 제삼자 매도에 동의하지 않는 경우 증서의 효력은 소멸된 다.

 

                ○ 스마트 리빙제의 적용을 받는 세대 중 환매권을 행사하여 최종적으로 분양받지

않은 세대는 2017. 12. 1. 기준으로 73세대(이하 ‘분양 미전환세대’라 한다)이다. 분양

미전환세대는 피고 AAAAA과의 환매 절차를 거쳐 각 전유부분에 관하여 매매계약

합의해제 등기를 마쳤으며, 이후 위 분양 미전환 73세대 중 30세대에 관하여는 신탁등

기가 마쳐졌고, 나머지 43세대는 다시 제삼자에게 매도되었다.

○ 분양 미전환세대의 전유부분 면적 합계는 14,319.086㎡인바, 이 사건 아파트의

전유부분 면적 합계 대비 이 사건 분양 미전환세대의 전유부분 면적 비율은 9.72(=

14,319.086㎡/ 147,173.066㎡, 소수점 둘째 자리 미만 버림)에 해당한다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 1 내지 5(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하같다)호증, 을가 4,5호증, 을나 2호증의 각 기재, 감정인 김교민의 감정결과, 이 법원의 위 감정인에 대한 각 감정보완촉탁결과(이하 위 감정 결과와 통틀어 ‘이 사건 감정 결과’라 한다), 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

이 사건 아파트에는 크고 작은 하자가 발생하여 원고는 피고 AAAAA과 BBBBB

에 여러 차례 하자 발생 사실을 통보하고 하자 보수를 요청하였으나, 여전히 보

수 되지 않은 하자가 있어 이 사건 아파트 입주자들은 불편하게 생활하고 있다.

1) 피고 AAAAA, BBBBB에 대하여 : 원고는 이 사건 아파트의 각 구분 소

유자들로부터 피고 AAAAA에 대한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에

따른 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받은 양수인으로서, 이 사건 아파트를

분양한 사업주체인 피고 AAAAA에 대하여 그 손해배상금의 지급을 구하고, 시공사

인 피고 BBBBB에 대하여는 위 손해배상금 채권을 피보전권리로 하여 피고 AAA

AA이 도급인으로서 수급인인 피고 BBBBB에 대하여 민법 제670조 내지 671조에

따라 가지는 이 사건 아파트에 관한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 무자력 상

태인 피고 AAAAA을 대위하여 행사한다. 설령 피고 AAAAA이 무자력 상태가 아

니더라도 피보전채권과 피대위채권은 하자 담보 책임에 관한 법정채권이고, 하자보수

청구권과도 관련성이 있으므로 무자력 요건은 불필요하다.

2) 피고 CCCCC에 대하여 : 피고 BBBBB의 하자 보수를 보증한 피

고 CCCCC에 대하여 주택법 시행령 제60조 및 이 사건 보증 계약상 특약에

따른 보증채권자로서 하자보수보증금의 지급을 구한다. 피고 CCCCC는 사용

승인 이후 하자에 대하여 피고 AAAAA, BBBBB과 부진정연대책임을 진다.

나. 피고들의 주장

1) 피고 AAAAA : ① 이 사건 채권양도세대 중 사용승인일 이후 분양을 받은

448세대는 공급계약서 제6조 제3항에 따라 각 전유부분을 현 상태로 매수하고 권리관

계 및 하자에 대하여 피고 AAAAA에 일체의 이의를 제기하지 않는다고 약정하였으

므로, 각 전유부분에 관한 하자담보 청구권을 전부 포기하였거나 최소한 분양계약체

결전의 하자에 관한 부분을 포기하였다. ② 스마트 리빙제 약정을 체결했던 분양 미전

환 세대에 관하여 피고 AAAAA은 채권양도 금지 규정의 적용을 받아 원고에게 대항할

수 있거나, 위 세대의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 각 전유부분의 소유권이

환매 절차를 거쳐 피고 AAAAA에 복귀한 때 이미 소멸되었으므로 원고의 분양 미

전환 세대의 손해배상금 청구 부분은 응할 의무가 없다.

2) 피고 BBBBB : 원고의 대위청구는 채무자인 피고 AAAAA이 무자력 상태

에 있지 아니하여 원고가 피고 AAAAA을 대위하여 하자 보수에 갈음하는 손해배상

청구권을 행사할 보전의 필요성이 없으므로 피고 BBBBB에 대한 소는 부적법하다.

3) 피고 CCCCC : 이 사건 보증계약에 따라 보증기간 이내에 발생한 하

자에 대하여만 보증책임을 부담한다.

3. 피고 BBBBB의 본안전 항변에 대한 판단

채권자가 채무자를 대위함에 있어 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권

리가 금전채권인 경우에는 그 보전의 필요성, 즉 채무자가 무자력인 때에만 채권자가

채무자를 대위하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 수 있다(대법원 2009.

2. 26. 선고 2008다76556 판결)

위 법리에 비추어 살피건대, 원고가 피고 AAAAA을 대위함에 있어 그 피보전채

권은 손해배상청구권으로 금전채권에 해당하여 피고 AAAAA이 무자력인 때에만 원

고의 대위 청구가 가능하다. 그런데 피고 AAAAA이 무자력상태임을 인정할만한 아

무런 증거가 없고, 오히려 을나 1호증의 기재에 의하면 피고 AAAAA은 2014. 12.

31. 기준으로 자산은 약 1조 3,998억 원이고 부채는 약 8,768억 원으로 적극재산이 소

극재산을 초과한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

따라서 원고의 피고 BBBBB에 대한 소는 보전의 필요성이 없어 부적법하다.

4. 인정