인 천 지 방 법 원

 

제 1 3 민 사 부

 

판 결

 

 

사 건 원 고 피 고   변 론 종 결 판 결 선 고

2014가합57828 관리비 등 청구 A 입주자대표회의 1. A 운영위원회 2. B 2016. 9. 30. 2016. 10. 21.

 

 

주 문

 

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

 

 

청 구 취 지

 

1. 주위적 청구취지

피고 A 운영위원회는 원고에게 301,663,922원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 예비적 청구취지

피고 B는 원고에게 334,915원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

 

이 유

 

1. 기초사실

 

가. 원고는 집합건물인 인천연수구 C에 위치한 ‘A’[위 집합건물은 ① 6개동의 주거용 아파트(1,596 세대), ② A동에서 H동까지 8개동의 비주거용 업무시설 및 상업시설(업무시설 오피스텔 1,058세대, 상업시설 상가 295세대, 이하 통틀어 ‘오피스텔 등’이라 한다)로 구성되어 있으며, 그 외부는 도로 등으로 구획되어 전체 집합건물이 하나의 단지를 구성한다, 이하 주거용 및 비주거용 부분을 통틀어 ‘이 사건 집합건물’이라 한다]의 주거용 아파트 부분의 입주자대표회의이고, 피고 A 운영위원회(이하 ‘피고 위원회’라 한다)는 이 사건 집합건물 중 업무시설 및 상업시설의 통합 관리를 위해 오피스텔 등의 각 동별 대표자들에 의해 구성된 통합위원회이며, 피고 B는 오피스텔 일부 세대의 구분소유자이다.

 

나. 이 사건 집합건물과 외부를 연결하는 출입문으로는 이를 통하여 위 주거용 아파트나 오피스텔 등 중 어느 곳으로도 출입할 수 있는 동문과 서문(이하 ‘공동출입문’이라 한다)이 있고, 또한 집합건물 단지 중앙에는 조경 등을 위한 수로가 설치되어 있는데, 이 중앙수로는 주거용 아파트 입주민이나 오피스텔 등 입주민들 모두에게 공개되어 이용되고 있다.

 

다. 원고는 2014. 4. 7. 주식회사 홈스웰과 보안용역계약을 체결하였고, 2014. 3. 2. 주식회사 신화비엠씨와 위생관리 청소용역 도급계약을 체결하여 용역비를 지급하는 등의 방법으로 위 공동출입문 및 중앙수로를 포함한 집합건물 시설을 관리하여 왔다.

 

라. 피고 위원회가 결성된 이후 원고는 피고 위원회를 상대로 위 공동시설물 관리비용[① 공동출입문 시설 유지, 보수비, ② 공동출입문에 대한 보안용역비(인건비), ③ 위 집합건물의 중앙수로 관리비용 등, 이하 ‘공동시설물 관리비용’이라 한다] 중 비주거용 업무시설 및 상업시설의 전유면적비율인 30%를 분담할 것을 요구였으나, 피고 위원회는 이에 응하지 않았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지 번호 있는 것은 가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 기재

 

 

2. 원고의 청구원인

 

가. 주위적 청구원인

피고 위원회는 이 사건 집합건물 중 비주거용 업무시설 및 상업시설 부분의 공동 관리 등을 위하여 설립된 단체로서 비주거용 업무시설 및 상업시설 입주민들을 위해 시설물 관리 및 비용지출을 하여야 하는 관리주체인데, 원고는 비주거용 업무시설 및 상업시설 입주자들도 함께 사용하는 공동시설물인 공동출입문과 중앙수로를 용역업체를 통하거나 직접 관리하면서 아래와 같이 공동시설물 관리비용을 지출하였으므로, 원고는 전체 집합건물 전유면적 중 비주거용 업무시설 및 상업시설 전유면적 비율 범위 내에서 타인인 피고 위원회의 사무를 처리한 것이거나, 적어도 피고 위원회로서는 위 범위 내에서 원고의 관리비용 지출로 인하여 법률상 원인 없이 본래 지출하였어야 할 관리비용을 면하는 이익을 취득한 것이므로, 피고 위원회는 원고에게 민법 제739조 제1항(사무관리 비용상환청구권) 내지는 부당이득 반환 법리에 따라 원고가 지출한 위 관리비용 중 전체 집합건물 전유면적 중 비주거용 업무시설 및 상업시설의 전유면적 비율인 27.1%에 상응하는 부분을 상환 내지 반환할 의무가 있다.

원고가 구하는 2009. 11. 11. 이후 2014. 6. 30.까지 발생한 관리비용 중 피고 분담부분 합계액은 310,633,922원이다(전체 비용 1,146,361,338원의 27.1%, 전체비용의 구체적인 내역은 아래와 같다).

 

1) 공동출입문 유지 및 보수 비용 합계 16,671,372원

2) 공동출입문 보안용역비(인건비) 합계 896,006,880원

3) 중앙수로 담수비용 합계액 16,000,000원[= 회당 1,000분 X 톤 당 단가 1,000원 X 16회(연 3회씩)]

4) 중앙수로 청소용역비 합계 202,151,070원

5) 중앙수로 유지비용 15,532,016원

 

나. 예비적 청구원인

만약 피고 위원회에게 위 공동시설물 관리비용 분담의무가 성립하지 않는다면, 예비적으로 피고 B은 오피스텔 입주민으로서 원고에게 위 공동시설물 관리비용 1,146,361,338원 중 피고 B이 소유한 세대의 면적비율인 1/1,058를 곱한 금액인 334,915원을 사무관리 또는 부당이득반환 법리에 따라 상환 내지 반환할 의무가 있다.

 

 

3. 주의적 청구원인에 관한 판단

 

가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따르면, 한 단지에 여려 동을 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 그 건물 소유자의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단지관리단을 구성하여 같은 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있고(제51조 제1항), 제1항이 규정하는 단지관리단이 단지관리단의 구성원이 속하는 각 관리단의 사업 전부 또는 일부를 사업목적으로 하는 경우 각 관리단의 구성원의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 한다(같은 조 제2항). 그리고 같은 법 제52조에 따라 준용되는 제24조 제3항에 따르면, 관리인은 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 규약에서 정한 경우가 아니면 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다.

 

나. 살피건대, 을 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 집합건물 오피스텔 등 입주민들 중 일부가 2013. 11. 22. 피고 위원회를 상대로 피고 위원회가 이 사건 집합건물 비주거용 업무시설 및 상업시설의 관리인 지위에 있지 아니함의 확인을 구하는 소(1심 인천지방법원 2013가합19683, 항소심 서울고등법원 2015나832, 상고심 대법원 2015다76813)를 제기하였는데, 그 항소심 법원이 “이 사건 집합건물 중 주거용 아파트는 2010년경부터 별도로 관리되고 있고, 비주거용 업무시설 및 상업시설 부분은 관리규약이 따로 마련되어 있기는 하지만, 별도 관리의 어려움이 있어 운영위원회를 통합 구성하여 업무시설 관리규약에 따라 관리하여 왔는데, 피고는 집합건물법 제51조의 절차를 거친 바 없이 업무시설과 상업시설의 통합 관리를 위해 업무시설 및 상업시설 등의 각 동별 대표자들에 의해 임의로 구성된 단체에 불과할 뿐 적법한 관리인이 아니다.”는 취지의 이유로 피고 위원회에 대한 패소판결을 선고하여 그 판결이 그대로 확정된 사실이 인정된다.

이 법원에 원고가 제출한 증거들만으로는 위 관련 확정판결에서 인정한 바와 달리 피고 위원회가 비주거용 업무시설 및 상업시설을 통합하여 관리할 적법한 권한이 있다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(오히려 변론 전체의 취지에 의하면, 현재 피고 위원회는 이 사건 집합건물 비주거용 업무시설 및 상업시설의 관리행위를 중단한 상태로, 업무시설은 에이비엠 주식회사, 상업시설은 주식회사 레온디에프에 의하여 관리되고 있음을 알 수 있을 뿐이다).

따라서 이와 달리 피고 위원회가 업무시설 및 상업시설의 관리인으로서 공동시설물에 대한 관리 및 비용지출 의무가 있음을 전제로 한 원고의 주위적 주장은 나머지 점에 관하여는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

 

 

4. 예비적 청구원인에 관한 판단

 

가. 의무 없이 타인의 사무를 처리한 자는 그 타인에 대하여 민법상 사무관리 규정에 따라 비용상환 등을 청구할 수 있으나, 제3자와의 약정에 따라 타인의 사무를 처리한 경우에는 의무 없이 타인의 사무를 처리한 것이 아니므로 이는 원칙적으로 그 타인과의 관계에서는 사무관리가 된다고 볼 수 없다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다43539 판결 참조). 또한, 타인으로부터 위임받은 사무를 관리한 자는 위임인에 대하여 약정 등에 따라 그에 관한 반대급부 내지 비용을 청구할 수 있는 외에, 그 사무를 처리함으로 인하여 결과적으로 사실상 이익을 얻은 다른 제3자에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다17106 판결 등 참조).

 

나. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들에 의하면, 원고는 이 사건 집합건물 중 주거용 아파트 부분의 관리 또는 사용에 관하여 입주자들로부터 공용부분 관리 등을 위임받은 단체로서, 공동주택 관리규약(갑 제1호증)에서 정한 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항을 결정, 시행하고, 이를 위해 필요한 관리비를 아파트 입주자들에게 부과, 징수하는 관리권한을 가지는 사실, 원고는 그에 따라 공동출입문 등 위 공동시설물을 관리하고 비용을 지출한 사실 등이 인정되는 바, 원고가 공동출입문 등 위 공동시설물을 관리한 것은 아파트 구분소유자 및 사용자 등의 위임에 따른 사무를 처리한 것일 뿐 의무 없이 오피스텔 입주자인 피고 B의 사무를 처리한 것이라 볼 수 없고, 설령 그로써 피고 B을 상대로 부당이득반환을 구할 수도 없다고 판단되, 원고의 피고 B에 대한 예비적 주장 역시 이유 없다.

 

 

5. 결론

그렇다면, 원고의 주위적 및 예비적 청구는 각 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

 

 

재판장	판사	김동진
	판사	장원정
	판사	김달하