수원지방법원 안양지원

 

판 결

 

 

 

사 건 원 고 피 고 변 론 종 결 판 결 선 고

2013가단1738 토지인도 등 A아파트입주자대표회의 B 2014. 5. 21. 2014. 7. 30.

 

 

주 문

 

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

 

 

청 구 취 지

 

1. 피고는 원고에게 안양시 동안구 C 내 D유치원 부지 중

가. 별지 도면 표시 33, 12, 34, 33의 각 점을 연결하는 선, 36, 16, 17, 18, 37, 36의 각 점을 연결하는 선，40, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 43, 42, 41，40의 각 점을 연결하는 선 상의 철제펜스, 41，31, 42, 41의 각 점을 연결하는 선내 부분의 미끄럼를을 각 철거하고，

나. 별지 도면 표시 40, 21，22, 23, 24, 25, 26, 27, 43, 42, 41，40의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 62.84㎡를 인도하고,

2. 25,107,055원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지변경신청서 송달 다음날부터 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈 및 2014. 5. 1.부터 제1항 철거 및 인도완료일까지 매월 211,104원의 비율에 의한 돈을 각 지급하라.

 

 

이 유

 

1. 인정사실

 

가. 원고는 주택법 제43조, 주택법시행령 제50조의 규정에 따라 안양시 동안구 C 소재 A아파트 '입주자등'(위 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속 등인 입주자와, 입주자 외의 자로서 공통주택을 임차하여 사용하는 자인 사용자를 의미한다)으로 구성된 단체이다.

 

나. 피고는 위 아파트의 대지인 안양시 동안구 C 대 297O3.7㎡(이하 '이 사건 대지' 라고 한다) 중 29703.7분의 528.032의 지분을 공유한 공유자(다만, 그 공유관계는 구분소유적 공유관계이다)인테, 이 사건 대지 위에 'D유치원’을 운영하며 이 사건 대지 일부를 배타적으로 점유 • 사용하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실，갑 제1, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

 

2. 피고의 본안 전 항변에 관한 판단

피고는 공동주택의 관리주체인 입주자대표회의는 공동주택의 구분소유자에게 귀속하는 방해배제청구권이나 부당이득의 반환 또는 손해배상청구권을 행사할 수 없고 이는 구분소유자 또는 구분소유자의 전원으로 구성된 단체인 관리단이 청구할 수 있을 뿐이므로，A아파트의 입주자대표회의인 원고의 이 사건 청구는 당사자적격이 없어 각하되어야 한다고 주장하므로 이에 대해 살피건대，이행의 소에서는 자기에게 이행청구권이 있음을 주장하는 자가 원고적격을 가지는 것이므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.

 

 

3. 원고의 주장 및 판단

 

가. 원고는, 피고가 피고의 이 사건 대지에 대한 공유지분의 비율을 초과하여 이 사건 대지 중 일부를 배타적으로 점유하고 있으므로 다음과 같은 권원에 기하여 피고가 운영하는 ’D유치원'의 일부 시설물의 철거와 대지 인도 및 피고의 공유지분의 비율을 초과하여 점유•사용하고 있는 부당이득의 반환 또는 손해배상을 구한다고 주장한다.

(1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단으로서의 권한에 기한 청구

원고는 공동주택 중 특별한 이유로 관리단이 입주자대표회의와 별도로 구성되어 있는 것이 아닌 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 상의 관리단과 입주자대표회의는 동일한 것으로 보아야 하므로, 원고가 이 사건에서와 같이 구분소유자들의 소유권에 기한 권한을 행사하는 경우에는 비록 명칭은 입주자대표회의를 사용하지만 관리단으로서 의 권한을 행사하는 것이므로, 원고가 관리단으로서 피고에 대한 방해배제청구 및 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권을 행사할 수 있다.

(2) 소유권행사에 관한 권한 위임 및 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권 양수에 기한 청구

원고는 이 사건 대지에 대한 소유권을 가지고 있는 입주자들로부터 피고의 이 사건 대지의 무단점유에 관하여 소송을 할 수 있는 권한을 위임받았고, 또 다수의 구분소유자들로부터 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권을 양수받았으므로 이에 기하여 이 사건 청구를 할 수 있다.

 

나. 판단

입주자대표회의의 성격에 관하여 본다.

(1) 주택법은 공동주택의 관리，사용 등을 위하여 집합건물의 관리에 관한 일반법인 집합건물법의 규정에 대한 특척을 두고, 입주자대표회의라는 단체에 관리권한을 비롯한 여러 권한을 부여하고 있다.

(2) 주택법의 그와 관련된 규정을 보면，공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 공동주택올 관리할 것을 요구하여야 하고, 입주자는 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다(주택법 제43조 제1，2항)고 규정하여 공동주택의 입주자에게 공동주택의 관리권을 부여하고 있고, 입주자는 위와 같은 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여야 한다(위 법 제43조 저13항). 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 동별 대표자를 선출하고 그 선출된 동별 대표자로 구성된다(주택법시행령 제50조 제1항).

(3) 입주자대표회의의 권한

입주자대표회의는 ① 관리규약 개정안의 제안 및 판리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정 • 개정 및 폐지, 공동주택관리방법의 제안 ② 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인, 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정, 관리비 등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인, 관리비 등의 결산의 승인 ③ 단지 안의 전기•도로•상하수도 • 주차장•가스설비•냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준 ④ 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항 ⑤ 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수 • 교체 및 개량, 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안 ⑥ 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행, 주민운동 시설 위탁 운영의 제안 ⑦ 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정 ⑧ 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정，공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 ⑨ 그밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항을 결정하고(주택법시행령 제51조 제1항), 자치관리기구를 감독할 권한음 가지며(같은 령 제53조 제2항)，주택법에 의한 사업주체에 대하여 공동주택에 발생한 하자의 보수를 청구하고，사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용하여 직접 하자를 보수할 수 있다(주택법 제46조 제2항, 같은 령 제59조의2 제1항).

한편，주택법 제43조에 따른 관리주체는 ① 공동주택의 공용부분의 유지 • 보수 및 안전관리 ② 공동주택단지 안의 경비 • 청소 • 소독 및 쓰레기수거 ③관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 ④ 장기수선충당금의 징수 • 적립 및 관리 ⑤ 관리규약으로 정한 사항의 집행 ⑥ 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 ⑦ 기타 국토교통부령이 정하는 사항의 업무를 행한다(같은 령 제55조 제1항).

(4) 위와 같은 법규의 내용 및 취지를 종합하면，

(가) 공동주택의 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 주요사항을 결정하는 의사결정권 및 관리방법결정에 따른 자치관리기구 등을 통하여 이를 집행하는 집행권 등이 부여되어 있어 이에 따라 공동주택의 입주자들로부터 관리비를 징수하여 공동주택의 유지, 보수 업무를 수행하고，공동주택의 입주자들 상호간에 이해가 상반되는 문제가 발생하는 경우 그 분쟁을 조정하는 등 공동주택의 입주자 내부관계에 있어 발생하는 문제에 관한 사항을 해결하는 것이 주된 업무인 점，한편 각 '입주자'의 고유 권리 범위에 속하는 전유부분 또는 공용부분의 하자에 대하여 하자보수의무를 부담하는 사업주체에 대하여 하자보수청구권을 행사할 수 있는 권한은 명시적으로 별도로 규정을 두고 있는 점, 입주자대표회의는 공동주택의 소유자인 '입주자'만의 단체에서 선출된 것이 아니라 사용자도 포함하는 '입주자등'의 단체에서 선출될 뿐만 아니라 선출요건도 집합건물법상 관리단집회의 결의요건에 비하여 완화되어 있는 점 등에 비추어 보면 입주자대표회의는 원칙적으로 공동주택의 관리자로서의 관리권한만을 가지고 있을 뿐이고 소유자인 '입주자|의 권리에 관한 권한은 법령에서 특별히 권한을 부여하지 아니하는 한 그 권한이 없다고 할 것이다.

(나) 이 사건에 관하여 본다.

1) 원고의 이 사건 청구인 피고에 대한 철거 및 대지 인도 청구와 부당이득 반환 또는 손해배상청구는 공유자인 '입주자'의 고유 권리에 해당하므로 일반적으로 입주자대표회의에게 부여된 관리권의 범위 내에 속하지 아니함은 명백하다. 원고는 원고가 집합건물법 상의 관리단의 성격도 가지므로 구분소유자의 소유권에 기한 청구를 할 권원이 있다고 주장한다.

집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로는 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 등).

그런데 원고는 A아파트의 입주자등(소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속 등인 입주자와, 입주자 외의 자로서 공통주택을 임차하여 사용하는 자인 사용자를 의미한다)으로 구성된 단체임은 앞서 본 바와 같으므로，별다른 특별한 사정 없이 원고가 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속 등인 입주자만으로 구성된 집합건물법 상의 관리단이기도 함을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

2) 또한 원고는 A아파트의 '입주자'들로부터 소송권한을 위임받았고，부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권도 양수받았으므로 피고를 상대로 이 사건 청구를 할 수 있다는 취지로 주장하나, 이는 권리관계의 주체가 제3자에게 자기의 권리에 대하여 소송수행권을 부여하는 임의적 소송담당에 해당하거나 또는 민사소송법 제80조 소정의 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제7조의 소송신탁금지을 회피하기 위한 것으로서 허용될 수 없다.

3) 소결론

따라서，원고가 피고에 대하여 방해배제청구 또는 부당이득반환청구 등을 할 수 있는 권원이 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

 

 

3. 결론

그렇다면，원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

판 사

송 인 경