주 문

1. 피고는 원고에게 896,000,033원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2012. 9. 20.부터, 795,000,033원에 대하여는 2013. 7. 27.부터 각 2013. 9. 26.까지는 연 5%, 그 다움날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 피고는 원고에게 별지 1. 기재 채권의 출급에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용 중 3/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

5. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

주문 제2항 및 피고는 원고에게 1,280,045,326원 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 2012. 9. 20.부터, 815,482,205원에 대하여는 2013. 7. 27.부터, 363,563,121원에 대하여는 이 사건 2013. 8. 26.자 청구취지 및 원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 각 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

1) 원고는 00 00군 00읍 0000 45-15 지상에 있는 00000아파트(8개 동 총 569세대, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들에 의해 구성된 자치관리기구이다.

2) 피고는 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 사업주체로서 2005. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받은 후 임대주택법에 따라 이 사건 아파트 각 세대를 임대하였다가，2011. 3월경부터 분양전환하였다.

나. 이 사건 아파트의 하자 발생

1) 피고는 이 사건 아파트를 건축함에 있어 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경하여 시공함으로써, 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에 별지2. 및 별지3. 하자목록별 보수비 집계표 기재와 같이 균열, 누수, 들뜸 등의 하자(이하 '이 사건 하자'라 한다)가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능，미관 또는 안전상의 지장이 초래되었으며, 이에 이 사건 아파트 입주자들은 피고에게 지속적으로 이 사건 아파트에 발생한 하자의 보수를 요청하였다.

2) 피고는 일부 보수공사를 시행하기도 하였으나, 보수가 제대로 이루어지지 않거나 보수가 전혀 이루어지지 않는 등 하자보수의무를 제대로 이행하지 아니하여 이 사건 아파트의 공용부분 및 전유부분에는 여전히 이 사건 하자가 남아 있고, 이를 보수하는 데에는 외벽 균열에 대한 보수를 부분도장으로 하는 경우 아래 하자보수비 내역표 기재와 같은 금액이 소요된다.

 [하자보수비 내역표] - 첨부파일 참조

다. 하자보수에 갈음한 손해배상채권의 양도

1) 이 사건 아파트 569세대 중 538세대의 구분소유자들은 피고에 대하여 가지는 하자보수청구권 및 이에 갈음하는 손해배상청구를 원고에게 양도하였고, 이에 따른 채권 양도통지권한을 원고에게 각 위임하였으며, 원고는 피고에게 각 채권양도통지를 하였다.

2) 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 위와 같이 하자보수에 같음하는 손해배상채권을 각 양도한 구분소유자들의 구체적 내역은 별지4. 채권양도세대별 보수비 집계표의 기재와 같고, 그 구분소유자들의 전유부분 면적의 합계는 37,917.5444㎡이며, 그 각 전유부분의 하자를 보수하기 위해서는 합계 271,223,159원이 소요된다. 한편 이 사건 아파트 전체 구분소유자들의 전유부분에서 위 채권양도세대의 전유부분이 차지하는 비율은 94.49%(= 37,917.5444㎡ ÷ 40,126.8310㎡ X 100%, 소수점 둘째자리 미만 버림)이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 361, 갑 제2호증, 갑 제3호증, 갑 제4 호증의 1，2, 갑 제5호증의 1 내지 164, 갑 제6호증의 1 내지 8의 각 기재, 감정인 000의 하자감정결과. 변론 전체의 취지

2. 양수금 청구에 관한 판단

가. 손해배상책임의 발생

1) 위에서 인정한 사실에 의하면, 피고는 이 사건 아파트를 분양한 사업주체로서 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제9조 및 민 법 제667조, 제671조에 따라 이 사건 아파트에 존재하는 하자의 보수에 갈음하는 손해를 배상할 의무가 있다.

2) 피고의 주장에 관한 판단

(1) 피고의 주장

피고는 임대주택법에 따른 임대사업자로서 임대를 목적으로 이 사건 아파트를 건축하여 임대하였다가 분양전환하였고，임대기간 중의 감가상각비를 공제하는 등 분양 전환 당시 현상을 기초로 분양가격을 정하였으므로. 피고는 분양전환 이전에 발생한 하자에 대하여는 하자담보책임을 부담하지 아니한다.

(2) 판단

살피건대, 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정 으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 있어서 아파트의 노후 정도는 이미 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영되어 그 가격이 결정되었다고 단정 할 수 없는 점, 분양전환되기 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자 보수를 요구할 수 있다고는 하나, 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양을 받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질 및 기능이 동일 하다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 임대아파트의 경우에도 집합 건물법 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용된다고 봄이 타당하므로(대법원 2012. 3. 29 선고 2011다42270 판결 참조), 피고는 분양전환 이전에 발생한 하자에 대하여도 위 규정에 따른 하자담보책임을 부담한다고 할 것 이어서，피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 하자보수 완료 및 하자담보책임기간 관련 주장에 대한 판단

(1) 피고의 주장

피고는 이 사건 아파트 분양전환 당시 그때까지 발생한 하자에 관하여 보수를 모두 완료하였고，이 사건 아파트에 남아 있는 5년차 이하의 하자는 그 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 볼 수 없다.

(2) 판단

(가) 먼저, 피고가 이 사건 아파트 분양전환 당시 그때까지 발생한 하자에 관한 보수를 완료하였다는 주장에 관하여 보건대，을 제2호증의 1 내지 70의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면，피고가 이 사건 아파트 관리사무소장 또는 입주자들로부터 이 사건 아파트에 관하여 하자보수요청을 받아 보수공사를 실시한 다음, 2007. 3월 경부터 2011. 3월경까지 관리사무소장 또는 입주자들로부터 공사완료확인서 또는 하자 보수완료확인서 등을 제출받은 사실은 인정할 수 있으나, 위 기초사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 건축에 관한 전문지식이 없는 관리사무소장 및 입주자들이 당시까지 발생한 모든 하자에 관하여 하자보수를 요청하였다고 볼 수 없는 점，② 피고가 위와 같이 일부 보수공사를 시행하기도 하였으나, 보수가 제대로 이루어지지 않거나 보수가 전혀 이루어지지 않는 등 하자보수의무를 제대로 이행하지 아니하여 이 사건 아파트의 공용부분 및 전유부분에는 여전히 이 사건 하자가 존재하고 있는 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로 피고가 이 사건 아파트에 관하여 그 분양전환 이전까지 발생한 하자를 모두 보수하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

따라서 이 사건 아파트의 각 하자가 그 하자담보책임기간 내에 발생하였는지에 관하여는 원칙적으로 원고가 입증하여야 할 것이나, 건축에 관한 전문지식이 없는 원고 또는 이 사건 아파트의 입주자, 소유자들이 이 사건 아파트에 존재하는 개개의 하자를 일일이 특정하여 그 발생시기를 입증한다는 것을 기대하기는 어려우므로，하자를 주장하는 측에서는 당해 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하였음을 추단할 수 있는 여러 가지 간접사실들을 입증함으로써 이를 추정하도록 하는 것이 타당하다고 할 것인 데, 이 사건 아파트의 입주자들이 이 사건 아파트의 사용검사일 이후부터 피고에게 하자보수공사를 지속적으로 요청해왔고, 피고가 일부 하자를 보수하였음에도 이 사건 아파트에 여전히 하자가 존재하는 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 하자 중 하자담보책임기간이 5년 이하에 해당하는 각 하자는 주택법 및 같은 법 시행령이 정하는 각 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 추인된다고 할 것이어서, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다) 내력구조부의 하자 제외 주장

(1) 피고의 주장

피고는, 내력구조부에 발생한 하자는 해당 공동주택이 무너진 경우 또는 안전진단을 실시한 결과 해당 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 하자 담보책임이 발생하는데, 하자보수기간이 10년인 기둥 내력벽에 발생한 하자로 인하여 이 사건 아파트가 무너지거나 무너질 우려가 있다고 볼 수 없으므로, 기둥 • 내력벽에 발생한 하자에 대하여는 피고의 책임이 인정되지 아니한다는 취지로 주장한다.

(2) 판단

살피건대, 만일 하자보수가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 염려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 주택의 붕괴에 이를 때까지 방치하는 결과가 되는 점，주택법이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물에 대한 하자를 규정 하면서 시설물의 기능상, 미관상, 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적인 하자만 가지고도 사업주체에게 하자보수의무를 지우는 것과 균형이 맞지 아니하여 부당한 점 등을 종합하면，주택법의 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지우게 하려는 것이지 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대하여만 담보책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 봄이 상당하므로(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다다69662 판결 참조), 피고의 위 주장은 이유 없다,

라) 하자보수청구권 포기 주장에 대한 판단

(1) 피고의 주장

이 사건 아파트 수분양자들은 분양전환 당시 그 현황대로 분양받으면서, 피고와 사이에 분양전환 이전에 발생한 하자에 대하여 이의제기를 하지 않기로 약정하였으므로，피고는 이 사건 아파트의 하자로 인하여 발생한 손해를 배상할 책임이 없다,

(2) 판단

살피건대, 을 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트 일반분양 세대에 관한 분양계약서 제8조 제3항은 ’본 주택은 임대의무기간이 종료되어 잔여 주택을 공급하는 것으로 임대주택법상의 감가상가액을 공제하여 산정한 주택으로서 시설물의 개보수 없이 현황 상태대로 인계되며 시설물의 오염, 파손 및 망실의 정도가 상이할 수도 있으며 수분양자는 이에 대한 사유로 파손, 노후, 망실 등의 사유로 하자보수 또는 교체를 요구할 수 없다'고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 집합건물법 제9조 제1항에서 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정올 준용하도록 하면서, 제2 항에서는 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다고 규정하고 있으므로, 위 담보책임 규정 준용 조항은 집합건물을 건축하여 분양하는 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위한 취지의 강행규정으로 해석되는데, 앞에서 살펴본 바와 같이 분양전환가격올 결정함에 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때，피고와 이 사건 아파트 수분양자들 사이에 체결된 위와 같은 하자담보추급권의 포기 내지 면책 약정은 민법상 수급인의 하자담보책임 규정보다 수분양자를 불리하게 한 특약으로서 집합건물법 제9조 제2항에 따라 무효라고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

나. 손해배상책임의 범위

피고가 원고에 대하여 부담하는 하자보수에 갈음한 손해배상책임의 범위는 이 사건 아파트의 구분소유자들이 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도한 538세대의 전유부분 하자보수비 271,223,159원과 이 사건 아파트의 공용부분 하자보수비 1,067,601,746원 중 위 채권양도세대(538세대)의 전유면적 비율에 해당하는 하자보수비 1,008,776,889원 (1,067,601,746원 x 94.49%, 원 미만 버림, 이하 같다)을 합한 1,280,000,048원(271,223,159원 + 1,008,776,889원)이 된다.

다. 책임의 제한

다만, ① 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 실제로 하자감정이 실시된 날까지 약 7년 7개월 가량 경과함으로써, 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생될 수 있는 점, ② 이 사건 아파트에 발생한 하자 가운데 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, ③ 이 사건 아파트 입주자들의 관리상 잘못으로 인하여 이 사건 아파트의 하자가 확대되었을 가능성도 전혀 배제할 수 없는 점,  ④ 이 사건 아파트의 수분양자들은 이 사건 아파트가 준공된 후 5년 이상 임대아파트로 사용된 이후에 매수하였거나 분양전환을 받은 것이어서，매수를 결정하기 이전에 이 사건 아파트의 현황에 대하여 이미 어느 정도 알고 있었던 점 등 제반 사정을 종합하여 보면，피고가 원고들 등에게 배상하여야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위 손해액의 30%를 감액하여 70%를 배상하도록 정함이 상당하다.

라. 소결

따라서 피고는 원고에게 896,000,033원 (1,280,000,048원 x 70%) 및 그 중 101,000,000원에 대하여는 원고가 구하는 바에 따라 2012. 9. 20.부터, 795,000,033원에 대하여는 2013. 7. 27.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2013. 9. 26.까지는 민법이 정한 연 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 예금출급에 대한 승낙 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

피고가 주택법 시행령 제60조 제1항에 따라 하자보수보증금 192,746,546원을 원고 명의의 예금통장에 예치하였는데, 위 예금통장의 ’거래도장 또는 서명'란에 원고의 도장 이외에 피고의 도장까지 함께 날인되어 있고, 그로 인하여 원고는 피고의 동의 없이 위 하자보수보증금을 출급할 수 없으므로，피고는 원고에게 위 예금통장에 예치된 위 하자보수보증금의 출급을 승낙하여야 한다.

나. 판단

살피건대, 갑 제7호증의 1, 2, 올 제6호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 아파트 분양전환 당시 주택법 제46조 제2항 본문, 주택법 시행령 제60조 제1항에 따라 10년차 하자에 대한 하자보수보증금을 사용검사권자인 0000와 피고 공동명의의 예금계좌에 예치하였고, 그 후 0000와 피고가 주택법 시행령 제60조 제2항에 따라 원고 명의의 예금계좌(은행명: 00000000, 거래 예금: 보통예탁금, 계좌번호: 351-0430-5618-13, 별지 1. 기재 예금계좌와 같다, 이하 '이 사건 계좌'라 한다)에 2012. 5. 17. 191,886,511원, 2013. 2. 26. 762,150원 하자보수보증금 합계 192,648,661워(191,886,511원 + 762,150원)을 이관한 사실(이 사건 예금계좌에 예금이자가 입금되기도 하고, 결산소득세 등이 인출되기도 하여, 이 사건 예금계좌에는 2013. 2. 26. 기준으로 192,746,546원이 남아 있다), 이사건 계좌의 개설 당시 예금주인 원고 이외에 피고의 도장이 거래도장으로 신고 사실을 인정알 수 있고, 주택법 시행령 제59조2 제1항 본문은 '입주자대표회의 등은 제59조 제3항 후단에 따라 하자보수청구를 한 후 사업주체가 제59조 제3항에 따른 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 법 제 46조 제2항 본문에 따른 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다'고 규정함으로써, 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고에게 위 하자보수보증금을 사용할 권리를 부여하고 있으므로, 이 사건 계좌에 입금된 위 하자보수보증금(예금이자 포함)은 원고에게 귀속한다고 할 것이어서, 피고는 원고가 이 사건 계좌에서 위 하자보수보증금을 출급하는 것을 승낙할 의무가 있다.