서 울 남 부 지 방 법 원

 

제 1 3 민 사 부

 

판 결

 

 

 

사 건 원 고(선정 당사자) 피 고 변 론 종 결 판 결 선 고

2016가합609 통행 및 사용방해금지 등 A B(101동/103동) 입주자대표회의 2016. 9. 30. 2016. 11. 11.

 

 

주 문

 

1. 피고는

가. 서울 양천구 C에 있는 B아파트 101동 9층 중 별지 2 도면 기재 1，2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분의 편의시설 입구에 담장，시건장치，보안장치 기타 공작물을 설치하여 원고(선정당사자) 및 선정자들의 통행을 방해하여서는 아니되고,

나. 제1의 가.항 선내 (가)부분에 설치한 시건장치 및 보안장치를 제거하며，

다. 제1의 가.항 선내 (가)부분 편의시설과 관련한 원고(선정당사자) 및 선정자들의 사용을 방해하여서는 아니되고,

라. 서울 양천구 C에 있는 B아파트 102동 4층 중 별지 3 도면 기재 1，2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나)부분 창고와 관련한 원고(선정당사자) 및 선정자들의 사용을 방해하여서는 아니되며,

마. 서울 양천구 C에 있는 B아파트 102동 8층 중 별지 4 도면 기재 1，2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다)부분과 관련한 원고(선정당사자) 및 선정자들의 통행을 방해하는 담장, 기타 공작물을 설치하여서는 아니 된다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

 

 

청 구 취 지

 

주문과 같다.

 

 

이 유

 

1. 인정사실

 

가. 당사자의 지위

선정자 B아파트 102동 관리단 대표위원회(이하 '102동 대표위원회’라 한다)는 서울 양천구 C에 있는 B(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 102동의 구분소유자들로 구성된 단체(회장은 선정자 D이다)이고, 원고, 선정자 D, E, F은 위 102동의 구분소유자들이다. 그리고 피고는 이 사건 건물 101동，103동의 입주자대표회의이다.

 

나. 이 사건 건물의 구조와 이용현황

1) 이 사건 건물은 지하 6층，지상 69층의 집합건물로 등기부상 1동의 건물로 되어 있으나，백화점, 주차장 및 편의시설 등이 위치한 저층부(지하 6층부터 8층)를 제외하면 9층 이상에는 주거시설인 아파트 2개동(1이동, 103동)과 주거용 오피스텔 1개동(102동)이 있는 구조이다. 101동，102동，103동 중 각 구분소유자들의 전유부분은 10층 이상에 있고, 9층 건물 옥상(9층 바닥과 같은 높이로서 8층 전정의 옥상에 해당한다)에 조성된 공원을 통하여 101동，102동, 103동 사이를 통행할 수 있게 되어 있다.

2) 이 사건 건물 중 별지 2 도면 표시 1, 2. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분(이하 '이 사건 (가)부분끼라 한다)은 1()1동 9층에 있고，그 안에 이 사건 건물 전체를 관리하는 관리사무실，독서실, 실버하우스，게스트룸 등 편의시설이 있으며, 이 사건 건물의 모든 입주자가 설치 당시부터 위 편의시설을 이용하여 왔다.

3) 이 사건 건물 중 별지 3 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분(이하 '이 사건 (나)부분'이라 한다)은 102동 아래 4층에 위치한 창고로 현재 공실이다.

4) 이 사건 건물 중 별지 4 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (다)부분(이하 '이 사건 (다)부분'이라 한다)은 102동 입주자들이 8층에 위치한 스포츠센터를 출입하던 통행로이다.

 

다. 원고와 피고 사이의 이 사건 (가), (나)，(다)부분 관련 분쟁 경과 피고는 2015. 6.경 선정자 102동 대표위원회에 이 사건 (다)부분 해당 연결통로를 벽돌로 차단할 예정이라고 통보하였고, 2015. 10.경 선정자 102동 대표위원회에게 놀이시설 설치비 분담을 요구하면서 분담금을 정산하지 않으면 102동 주민들에 대하여 101동，103동의 9층 출입을 통제할 예정이고, 이 사건 (나)부분은 아파트 주민들의 고유재산이므로 102동 구분소유자들이 사용할 수 없다고 통보하였다. 그 후 피고는 2015. 12.경 이 사건 (가)부분 출입구에 보안장치 및 시건장치를 설치하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실，갑 1, 3부터 7, 12부터 21, 23, 을 6(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함，이하 같다)，변론 전체의 취지

 

 

2. 당사자 주장의 요지

 

가. 원고의 주장

이 사건 (가)，(나)，(다)부분이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제10항 제1항 본문에 규정된 이른바 '전체공용부분’에 해당함에도 불구하고, 피고는 원고의 승낙 없이 이 사건 (가)부분 출입구에 보안장치 및 시건장치를 설치하고，선정자 102동 대표위원회와 102동 구분소유자인 선정자들(이하 '원고 등’이라 한다)에게 위 각 부분의 출입 및 사용의 제한을 고지하는 등 공용부분을 변경하고, 원고 등이 위 부분을 사용하는 것을 방해하거나 방해할 예정이다. 따라서 원고는 피고를 상대로 이에 대한 방해 배제를 구한다.

 

나. 피고의 주장

1) 이 사건 (가), (나), (다)부분은 아파트인 101동，103동 구분소유자들의 이른바 '일부공용부분세 해당한다.

2) 이 사건 (가)부분에 대한 원고 등의 공용부분 사용권이 인정된다고 하더라도 피고는 원고 등의 사용을 제한할 목적이 아니라 도난 범죄 등으로부터 스스로 입주민들을 안전하게 지킬 목적으로 관리규약 제27조 제6호 제7항에서 정한 절차를 거쳐 보안 및 시건장치를 하였다. 따라서 이러한 보안 및 시건 장치로 인하여 원고 등이 이 사건 (가)부분 출입에 다소 제한을 받는다 하더라도 이는 수인한도를 넘어선 것이 아니므로，피고가 이 부분 보안장치 및 시건장치를 설치한 것은 적법하다.

 

 

3. 판단

 

가. 이 사건 (가), (나), (다)부분이 일부공용부분인지 여부

1) 관련법리

집합건물법 제10조 제1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.

다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.'라고 규정하고 있다{ 이하 구분소유자 전원의 공용에 제공된 공용부분은 '전체공용부분'이라 하고, 구분소유자 일부만의 공용에 제공된 공용부분을 '일부공용부분’이라 한다). 그런데 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 판한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고，그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결，2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결 등 참조).

2) 이 사건 (가)부분에 대하여

갑 2, 8, 10, 11, 16, 17, 18에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정，즉 ① 이 사건 (가)부분은 편의시설 부분으로서 101, 102, 103동 전체를 관리하는 관리사무실，독서실, 실버하우스，게스트룸, 다목적실, 어린이 놀이방 등이 위치하고 있는 개방형 구조이고，위 편의시설이 만들어진 시점부터 이 사건 건물의 모든 입주자가 편의시설을 제한 없이(103동은 102동을 지나 101동으로 가는 형태이고， 이 사건 (가)부분 출입구에 시건장치나 보안장치가 없었다) 이용(독서실, 게스트룸은 위 시설 이용자들이 그 이용료를 지급하였다)해온 점, ② 이 사건 건물 101，102, 103동 동별 대표자들로 구성된 B 입주자대표회의와 시행사인 주식회사 한무쇼핑，시공사인 주식회사 현대건설은 2003. 10. 17. 입주민이 요구한 사항인 '층 조경 보완공사, 독서실，어린이 놀이방 이동 확장，실버하우스 확장, 주차장 부분 창고 일부 공간에 공용세탁실, 가사 대기실 설치'에 관해 시공사가 수용한다고 합의를 하고，주식회사 현대건설이 위 합의에 따라 이 사건 (가)부분 등에 독서실，실버하우스，어린이 놀이방을 새로이 또는 확장 설치한 점，③ 이 사건 건물의 101，102, 103동 입주민은 분양 당시 동일한 분양안내책자，입주안내책자，공급계약서를 제공받았고，2003. 7.경 입주 당시 하나의 관리규약，입주자대표회의(다만, 선정자 102동 대표위원회와 피고는 입주 이후인 2004. 7.경 입주자대표회의를 아파트와 오피스텔이 별도로 구성. 운영하되 분리 이 후에도 양측 각 2인으로 구성되는 관리협의체를 구성•운영하기로 합의하였다)，관리사무소를 두었던 점, ④ 이 사건 건물 위탁관리업체는 건축물대장(용도별 면적 산출표 도면 참조)상 이 사건 건물 1이동 9층에도 ‘관리사무실’로 표기된 공간이 있었음에도 입주 당시인 2003. 7.경부터 현재까지 이 사건 (가)부분 중 일부인 '관리사무소’ 부분에 입점하여 관리 업무를 수행하고 있는 점，⑤ 이 사건 건물 102동에는 건축물대장상 오피스텔(기계실) 106.47m'로 기재된 부분이 있는데，그 중 일부인 35.28㎡에는 101, 102, 103동 전체를 위한 통신실이 설치되어 있는 점，⑥ 이 사건 건물 103동 아래 1층 방제센터, 2층 기계실 및 이 사건 건물 지하 6층 창고，2층 음식물처리냉동고 및 쓰레기 집하장의 경우에도 건축물대장상 오피스텔 또는 아파트로 용도가 표기되어 있으나 실제 전체공용부분으로 제공된 점，⑦ 이 사건 건물 4층에 위치한 101동과 103동 엘리베이터 홀 및 복도(면적은 645nf에 이른다)가 건축물대장상 오피스텔의 주차장으로 표기되어 있지만 1이동과 103동에 배타적으로 제공된 점, ⑧ 집합건물의 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 전유부분의 처분에 따르고 그 등기도 필요하지 아니하며 집합건물의 건축물대장이 그 자체로 권리를 공시하는 효력이 있는 것도 아닌 점, ⑨ 위 ⑤부터 ⑧에 비추어 이 사건 건물에 관한 건축물대장(건축물 대장 신청 당시 제출된 서류들을 포함)의 용도 표시가 이 사건 건물의 구조에 따른 객관적 용도를 표시한다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 (가)부분이 101동 및 103동 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백하다고 볼 수 없다.

3) 이 사건 (나)부분에 대하여

앞서 인정한 사실 및 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정，즉 ① 이 사건 (나)부분은 102동 건물 아래 4층에 위치하고 있고, 주차장(건축물 대장에는 오피스텔(주차장)로 표시된 9,070.96㎡에 이르는 부분} 에 둘러싸여 있는 구조이고, 101동 또는 103동 구분소유자들만이 위 부분을 이용하였다거나 현재 이용하고 있지도 아니한 점, ② 이 사건 (나)부분은 건축물대장상 용도가 '아파트(창고)로 표기되어 있으나 등기부등본에 편철된 4층 평면도에는 1창고'라고만 표기 되어 있는 점, ③ 앞서 본 바와 같은 이유로 이 사건 건물에 관한 건축물대장의 용도표시가 이 사건 건물의 구조에 따른 객관적 용도를 표시한다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 (나)부분이 101동 및 103동 구분소유자들의 일부공용부분에 해당한다고 볼 수 없다.

4) 이 사건 (다)부분에 대하여

앞서 인정한 사실 및 갑 8에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 (다)부분은 이 사건 102동 건물 아래 8층 복도 부분으로 102동 주민들이 입주 당시부터 스포츠센터를 출입하기 위하여 위 부분을 통행해온 점, ② 이 사건 (다)부분은 건축물대장에 아파트(주차장) 5,520.38㎡으로 표기된 부분에 속 하지만 입주시부터 차량 진입을 막기 위하여 주차장 바닥면보다 20cm 정도 높게 구분 되어 있는 통로 형태였던 점，③ 이 사건 건물 101，102, 103동 동별 대표자들로 구성된 B 입주자대표회의와 주식회사 한무쇼핑, 주식회사* 현대건설이 2003. 10. 17. 합의를 할 당시 시행사인 주식회사 한무쇼핑이 자신의 비용으로 스포츠센터를 확장하여 설치하되，스포츠 시설에 포함될 체육시설의 종류는 B 입주자대표회의와 주식회사 한무쇼핑이 별도로 구성하는 협의체에서 결정하기로 약정한 점，④ 이 사건 건물 102동 입주자들로서는 이 사건 건물의 입주민 전체를 위한 이용시설로 보이는 위 스포츠센터 출입을 위하여 이 사건 (다)부분의 통행이 필수적인 점, ⑤ 앞서 본 바와 같은 이유로 이 사건 건물에 관한 건축물 대장의 용도 표시가 이 사건 건물의 구조에 따른 객관적 용도를 표시한다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면，이 사건 (다)부분이 101동 및 103동 구분소유자들의 일부공용부분에 해당한다고 볼 수 없다.

 

나. 피고의 방해배제 및 원상회복의무

1) 이 사건 (가)，(나)，(다)부분은 집합건물인 이 사건 건물 전체에 대한 공용부분이라 할 것이므로，이에 대한 변경은 이 사건 건물의 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의로써 결정하여야 하고, 공용부분의 변경이 102동 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미치는 이 사건의 경우에는 102동 구분소유자들의 승낙을 거쳐야 하는데(집합건물법 제15조 참조)，피고가 이 사건 (가)부분에 시건장치 및 보안장치를 설치하고，이 사건 (가), (나), (다)부분의 사용을 제한함에 있어 이러한 결의 절차를 거쳤다거나 이 사건 건물 102동 구분소유자들의 승낙을 받았다고 볼 아무런 자료가 없는 이상, 위 1.의 다항과 같은 피고의 공용부분 변경행위는 위법하다. 또한 소유권이 방해를 받거나 받을 우려가 있는 경우에 그 방해의 제거 및 예방을 위하여 인정되는 민법 제214조의 소유권에 기한 방해배제청구권은 그 방해하는 사정을 지배하는 지위에 있는 자를 상대방으로 하여 행사되어야 하는바，이 사건 (가), (나), (다)부분의 사용 제한을 고지하고 위 (가)부분 출입구에 보안장치와 시건장치를 한 피고가 방해배제청구권의 상대방이 된다.

2) 따라서 피고는 공용부분의 보존행위로서 그 방해배제 및 원상회복을 구하는 원고 등에게 ① 이 사건 (가)부분 출입구에 설치한 시건장치 및 보안장치를 제거하고， ② 이 사건 (가)부분 입구에 담장，시건장치, 보안장치 기타 공작물을 설치하여 원고 등의 통행을 방해하여서는 아니되며，③ 이 사건 (가)부분 편의시설과 관련한 원고 등의 사용을 방해하여서는 아니되고，④ 이 사건 (나)부분 창고와 관련한 원고 등의 사용을 방해하여서는 아니되며, ⑤ 이 사건 (다)부분과 관련한 원고 등의 통행을 방해하는 담장，기타 공작물을 설치하면 아니된다.

 

다. 피고의 자율방범권 행사의 범위 내인지 여부

피고는, 이 사건 (가)부분이 전체공용부분에 해당한다 하더라도 피고가 그 출입구에 보안 목적으로 시건장치 및 보안장치를 설치한 것은 적법하다고 주장하므로 살피건대，앞서 본 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정，즉 ① 입주민들이 2003. 7.경 입주 당시부터 이 사건 (가)부분을 별도의 시건장치 및 보안장치 없이 출입하여 왔던 점，② 이 사건 건물 1층 출입구에 외부인들의 침입을 막기 위한 시건장치 및 보안장치가 별도로 설치되어 있고，외부인은 1층 경비실에서 신원확인을 거쳐 이 사건 건물에 출입해온 점，③ 피고는 2015. 12.경 이 사건 (가)부분 출입구에 보안장치 및 시건장치를 설치한 다음 102동 주민이 출입할 경우 인터폰으로 101동 1층(로비) 경비실에 자신의 신분 및 출입 목적을 밝히고 출입할 수 있도록 102동 주민들의 출입을 제한한 점(반면에 피고는 1이동 103동 입주민들에게는 위 보안장치에 보안카드를 대면 즉시 출입문이 열리도록 조치하였다)，④ 피고가 위 시건장치 및 보안장치를 설치한 것은 집합건물법 제15조를 위반한 공용부분 변경행위에 해당하는 점，

⑤ 피고가 시건장치 및 보안장치 설치를 위한 결의를 거쳤다는 취지로 주장하나，위 결의에 원고 등은 배제된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면，피고가 이 사건 (가)부분 출입구에 시건장치 및 보안장치를 설치한 행위가 피고의 적법한 자율방범권 행사이고，이로 인하여 원고 등이 수인한도 범위 내의 출입 제한을 받은 것에 불과하다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 주장은 이유 없다.

 

 

4. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용한다.

 

 

 

재판장	판사	김도현
	판사	남신향
	판사	서청운