서 울 중 앙 지 방 법 원

 

제 3 3 민 사 부

 

판 결

 

 

 

사 건 원 고             피 고 변 론 종 결 판 결 선 고

2016가합541890 방해배제 등 1. A 2. B 3. 사단법인 C 4. D 5. E 6. F 7. G H건물 입주자대표회의 2017. 8. 24. 2017. 9. 14.

 

 

주 문

 

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

 

 

청 구 취 지

 

피고는 서울 중구 I 소재 H건물 내 지하 2층에서 지하 3층으로 내려가는 차랑 통로에 설치된 차단기를 제거하고, 원고들이 지하 3층 내지 지하 6층 주차장에 출입 및 이를 이용하는 것을 방해하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.

 

 

이 유

 

1. 기초사실

○ 서울 중구 I에 있는 H건물(이하 '이 사건 주상복합건물'이라 한다)는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축된 지하 6층, 지상 20층의 주상복합건축물로，지하 1층부터 지상 3층까지는 상가로, 지상 4층부터 20층까지는 263세대의 공동주택(A동, B동, C동)으로 구성되어 있다.

○ 원고들은 상가 구분소유자들로, 원고 A은 3층 314호，315호，316호를, 원고 B은 1층 113호 1/2지분을, 원고 사단법인 C는 3층 322호，323호를, 원고 D는 3층 313호를， 원고 E은 3층 307호, 308호，309호를，원고 F는 3층 328호를，원고 G은 3층 317호， 318호를 각 소유하고 있다.

○ 이 사건 주상복합건물의 공동주택관리규약(이하 끼 사건 규약'이라 한다)은 2010. 10.경 제정되었다. 피고는 2011. 9.경부터 이 사건 규약에 따라 이 사건 주상복합건물의 관리행위를 하였다. 이 사건 규약에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있다.

제2조 【적용범위】 이 사건 규약은 중구 I 소재 H 주상복합건물 아파트 및 상가 내의 전유부분, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물의 관리 및 사용에 관하여 적용한다. 제3조 【용어 정의】 이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. (1) “입주자” 라 함은 당해 구분 소유권의 목적인 건물 전유부분의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계 존•비속을 말한다. (2) “사용자” 라 함은 입주자 이외의 자로서 건물 전유부분을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다. (3) “입주자등” 이라 함은 입주자 및 사용자를 말한다. 제10조 【입주자등의 권리】 입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각 호의 권리를 갖는다. 다만，제3호 및 제4호에 따른 동별 대표자회장 및 감사의 피선거권은 입주자(1세대의 주택은 하나의 피선거권을 갖는다)에 한한다. 3. 선거구의 동별 대표자에 관한 피선거권•선거권 및 그 해임권 4. 입주자대표회의의 회장 및 감사에 관한 피선거권(동별 대표자로 선출된 경우에 한한다)•선거권 및 그 해임권 제16조 【권리•의무의 승계】 ③ 입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자등의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다. 제17조 【동별 대표자의 선출】 ① 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자는 영 제50조 제1항에 따라 동별 세대수에 비례하여 다음 각 호의 선거구 별로 총 4명의 정원을 선출한다. 1) 입주자대표회의를 구성하는 동대표자의 정원은 총 4명으로 한다. 각 동별로 선출하는 동별 대표자는 다음 각 호와 같다. 1. A동 1명 2. B동 1명 3. C동 1명 4. 상가 1명 총 4명

 

○ 이 사건 주상복합건물 지하 2층부터 지하 6층까지는 주차장이 있는데，2012. 1.경 개정된 이 사건 규약에는 주차장의 사용과 관련하여 제75조 1)항 (1)호로 '지하 2층 주차장은 상가전용，지하 3~6층 주차장은 아파트 입주자 등의 전용으로 한다.'고 정하고 있다.

○ 피고는 지하 3층으로 내려가는 자동차 통로에 차단기를 설치하여 이 사건 주상복합건물의 상가 구분소유자들이 지하 3층 이하의 주차장을 출입시용하는 것을 통제하고 있다.

[인정 근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 13, 갑 제5호증，을 제17호증，을 제18호증의 1의 각 기재，갑 제4호증의 영상，변론 전체의 취지

 

 

2. 당사자들의 주장

 

가. 원고들

원고들은 이 사건 주상복합건물의 구분소유자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따라 공용부분인 주차장을 이용할 권리가 있음에도 피고는 원고들의 지하 3층 이하 주차장 이용을 방해하고 있다. 원고들은 집합건물법 제16조 단서에 따라 공용부분에 대한 보존행위로서 피고에게 방해의 제거와 예방을 청구할 수 있으므로，피고는 원고들에게 지하 2층에서 지하 3층으로 내려가는 차량 통로에 설치된 차단기를 철거하고，원고들이 이 사건 주차장에 통행을 방해하여서는 아니할 의무가 있다.

 

나. 피고

피고는 구 주택법 관련 규정에 따라 이 사건 주상복합건물 전체를 관리할 권한이 있으므로 피고가 이 사건 규약에 따라 지하 3층 이하의 주차장 출입을 통제한 것은 적법한 관리행위다.

 

 

3. 판단

 

가. 관련 법령 및 법리

구 주택법(2009. 12. 29. 법률 제98的호로 개정되기 전의 것，이하 '구 주택법'이라 한다) 제43조는 제1항에서 ' 대통령령으로 정하는 공동주택(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되，복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.’고 규정하고 있고，제2항에서 ’입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.'고 규정하고 있다. 그리고 구 주택법 시행령(2010. 4. 20. 대통롱령 제22133호로 개정되기 전의 것) 제48조는 본문에서 '법 제43조제1항에서 "대통령령이 정하는 공동주택"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물과 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 말한다.'고 하면서，제4호에서 '건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물’을 규정하고 있다.

다만 위와 같이 구 주택법 제43조 제1항과 구 주택법 시행령 제48조에서 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설을 공동주택 관리주체의 관리 대상에서 제외하도록 규정하고 있다고 하더라도, 입주자대표회의와 그 복리시설의 소유자 사이에 입주자대표회의가 관리규약 등에 의하여 그 복리시설올 관리하기로 약정한 경우에는 입주자대표회의가 일반인에게 분양되는 시설에 대하여 관리규약에 따른 관리행위를 할 수 있다고 볼 것이다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다17854 판결，대법원 1998. 4. 14. 선고 97다50114 판결의 취지 참조).

 

나. 적법한 관리행위 여부

1) 피고의 구 주택법상 관리권한 존부

원고들은 이 사건 주상복합건물이 건축허가를 받은 2006. 12. 20. 당시 시행 중이던 구 주택법(2009. 6. 9. 법률 제9774호로 개정되기 전의 것)에는 '건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우'에는 주택법이 적용되지 않는 것으로 정하고 있으므로，이 사건 주상복합건물에는 구 주택법이 적용될 수 없다고 주장하는바，피고에게 이 사건 주상복합건물에 대한 구 주택법상 입주자대표회의로서 관리권한을 인정할 수 있는지 살펴본다.

구 주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설 • 공급 및 주택시장의 판리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하고(제1조), 2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정되면서 주상복합건물 형태의 공동주택의 체계적인 관리체계 마련을 위해 건축법 제8조의 규정에 따라 건축허가를 받은 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우에도 주택법상의 공동주택의 관리규정이 적용되도록 적용대상이 확대되었다(2007. 4. 2.자 주택법 일부 개정법률안 제안이유 참조). 이러한 구 주택법의 목적과 개정 당시의 취지를 고려할 때, 이 사건 주상복합건물의 관리에는 이 사건 주상복합건물의 사용승인일인 2010. 3. 31. 당시 시행 중이던 구 주택법이 적용된다고 봄이 타당하다.

따라서 피고는 구 주택법에 정한 입주자대표회의로서, 구 주택법령에 근거하여 이 사건 주상복합건물과 그 복리시설 • 부대시설을 관리할 권한이 있다.

2) 피고의 상가 및 그 공용부분(주차장) 사용권에 대한 관리권한 존부

구 주택법 제43조 제1항과 구 주택법 시행령 제48조의 규정에 따르면，특별한 사정이 없는 한 이 사건 주상복합건물의 주택법상 관리주체인 피고가 일반인들에게 분양된 복리시설인 원고들 소유 상가와 그에 따른 공용부분 사용권을 관리할 권한이 있다고 볼 수는 없다.

그러나 앞서 인정한 사실과 갑 제2호증, 을 제1호증의 1，2, 을 제2호증, 을 제4 내지 7호증, 을 제9호증，을 제10호증의 1, 2, 3, 을 제11，12, 17호증, 을 제18호증의 1 내지 5의 각 기재, 을 제8호증의 영상，을 제20호증의 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면，피고와 이 사건 주상복합건물의 상가 소유자들 사이에서는 피고가 이 사건 규약에 따라 이 사건 주상복합건물의 상가 부분도 관리하기로 약정하였다고 봄이 상당하므로 피고가 이 사건 관리규약에 따라 원고들의 주차장 사용을 제한한 것은 적법한 관리행위라고 볼 것이다.

○ 이 사건 주상복합건물이 사용승인을 받은 2010. 3. 31. 당시 이 사건 주상복합 건물의 관리를 위탁받은 회사는 이 사건 주상복합건물의 상가에 대하여도 관리행위를 하면서 관리비를 부과 • 징수했는데(을 제18호증의 1내)，2010. 10.경 이 사건 주상복합건물 상가 구분소유자들을 포함한 구분소유자들의 동의로 이 사건 규약을 제정하는 결의가 이루어졌고，피고는 2011. 9.경부터 이 사건 규약에 정한 바에 따라 이 사건 주상복합건물의 상가를 관리하며 관리비를 부과 • 징수해온 것으로 보인다(을 제5호증 참조).

○ 피고의 구성원에는 이 사건 주상복합건물의 상가 구분소유자들이 선출한 대표자가 포함되어 있는데，피고는 2011. 12. 20.자 회의에서 입주자들의 서면동의를 받아 이 사건 규약을 개정하기로 결의하였다. 피고는 2011. 12. 21.부터 2011. 12. 29.까지 이 사건 주상복합건물의 각 동 출입구에 지하 2층은 상가 전용으로，지하 3층 내지 6층은 공동주택 전용으로 구분하여 관리하기로 하는 관리규약 제75조의 내용을 적시한 관리규약 비교표를 동의록과 함께 비치해 두고 입주자들의 서명을 받았는데, 당시 이 사건 주상복합건물의 상가 26세대 중 22세대가 서명을 하였다. 이와 같이 주차장 사용에 관한 이 사건 규약은 구 주택법 및 시행령에 정한 절차를 거쳐 개정되었고，그 과정에서 당시 상가 구분소유자들의 참여와 동의가 있었다.

○ 피고는 2011. 12. 30. 이 사건 관리규약이 개정되었음을 게시하고 개정된 이 사건 관리규약을 시행하기로 한 날인 2012. 1. 1. 이후 상가 구분소유자들을 포함한 이 사건 주상복합건물의 구분소유자들에게 개정된 이 사건 규약의 인쇄물을 배부하였다.

그 무렵 상가 구분소유자들은 지하 3층 이하 주차장 사용을 제한하는 내용의 이 사건 규약이 개정된 사실에 대해 알았다고 보이는데，이 사건 소가 제기된 2016. 7. 20.경까지 원고들이 상가 구분소유자들의 주차장을 구분하여 사용하는 문제에 대해 이의하였다고 볼 자료가 없는바, 상가 구분소유자들은 개정된 이 사건 규약에 따른 피고의 주차장 관리를 용인하였던 것으로 보인다.

○ 이 사건 주상복합건물의 주차계획도(을 제1호증의 2)와 설계도면(을 제20호증)에 지하 2층은 근린생활시설•업무시설에서 사용하는 것으로, 지하 3층 이하는 공동주택에서 사용하는 것으로 표시되어 있는 점으로 미루어 볼 때，이 사건 주상복합건물은 건축 당시부터 주차장을 상가와 공동주택으로 나누어 사용 • 관리할 것을 예정한 것으로 보인다. 이에 따라，이 사건 주상복합건물 사용승인 당시 건물을 위탁 관리한 회사는 주차장 사용범위를 ‘공동주택 : 입주자 및 방문자 공히 지하 3층~지하 6층 주차장’，'오피스 및 상가 : 방문차량은 지하2층 주차장'이라 정한 주차관리규정(을 제18호증의 5)에 따라 주차장을 상가와 공동주택으로 나누어 관리해왔던 것으로 보인다.

○ 이 사건 주상복합건물의 설계개요 및 면적표(갑 제2, 7호증)에 따라 계산한 법정 주차대수는，공동주택이 413.53대 이상이고 상가(근린생활시설，업무시설)가 81.63대(= 75.90 이하 + 5.73 이하) 이하인데, 주차계획도(을 제1호증의 2)의 주차계획표를 보면 지하 2층에는 79대(장애인 주차 3대 포함)，지하 3층부터 지하 6층까지는 합계 414대(장애인 주차 12대 포함)를 주차할 수 있음을 알 수 있다. 위 법정 주차 대수와 주차장을 이용하는 입주자들과 방문객들의 편리，방문 차량에 대한 통제 필요성을 고려하면, 이 사건 주상복합건물 지하 2층을 상가 구분소유자들 전용으로, 지하 3층 이하를 공동주택 구분소유자들의 전용으로 나누어 서로 사용을 제한하는 것은 이 사건 주상복합건물의 합리적인 관리방법으로 볼 수 있다.

○ 이 사건 규약은 이 사건 주상복합건물의 공동주택 구분소유자들의 지하 2층 주차장에 대한 공용부분 사용권을 제한하면서 지하 2층 주차장에 대한 상가 구분소유자들의 사용권을 보장하는 것이기도 하며，주차장에 대한 관리방법으로서 합리성이 있고, 이 사건 주상복합건물의 사용승인 당시부터 주차장이 분리 관리되었음을 고려하면, 이 사건 규약에 따른 주차장 관리가 상가 구분소유자의 공용부분에 대한 사용권을 수인한도를 넘어 침해한다고 볼 수 없다.

3) 소결

피고의 지하 3층 이하 주차장에 대한 관리행위는 적법하여 이에 대해 방해제거 및 예방을 구할 수는 없으므로，원고들의 주장은 받아들이지 아니한다.

 

 

4. 결론

원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로，이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

재판장	판사	이평근
	판사	신동호
	판사	장유진