서 울 중 앙 지 방 법 원

 

제 6 3 민 사 부

 

판 결

 

 

 

사 건 원 고 피 고 변 론 종 결 판 결 선 고

2005가합90730 손해배상(기) 원고 1, 2 2006. 12. 11. 2007. 1. 11.

 

 

주 문

 

1. 피고들은 각자 원고에게 30,000,000원 및 이에 대한 2005. 10. 25.부터 2007. 1. 11.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

 

 

청 구 취 지

 

피고들은 연대하여 원고에게 298,500,000원 및 이에 대한 이 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

 

이 유

 

1. 인정사실

 

가. 송○○은 주식회사 **의 대표이사로서 2001. 8.경 주○○으로부터 그 소유의 서울 강남구 역삼동 소재 성지하이츠 제3동 제1층 제1호 중 일부(대략 2/3정도로서 101호라고 불리우고, 격벽이 설치된 나머지 부분은 102호라고 불리운다)를 임차하면서 101호 전면 중앙에 출입문을 설치하되, 그 비용은 반분하기로 약정하였다.

 

나. 주○○은 2001. 8. 8. 피고 1(이하 피고 관리단이라 한다)에게 101호 전용출입구 설치를 위하여 화단 일부를 이전하겠다고 통보하였고, 이에 피고 관리단은 불가하다고 통보하였다. 그러나 2001. 9.경부터 10.경까지 공사가 강행되어 101호 전면 유리벽 중앙에 폭 3m의 출입구가 설치되고, 그 앞 부분 화단 13.55㎡는 철거되어 그 곳에 계단이 놓였으며, 그 대신 102호 우측 전면에 나있던 폭 5.35m의 위 3동 제1층 제1호의 전용출입구 앞 계단부분이 폭 2.35m로 줄면서, 나머지 폭 3m에 해당하는 13.55㎡에 화단이 새로 조성되었다(이하 이 사건 공사라 한다). 피고 관리단의 당시 회장 홍○○은 강남구청장에게 2001. 8. 25. ‘조경 재설치 불가요청의 건’, 2001. 9. 18. ‘조경 공사중지 가처분 신청의 건’, 2001. 10. 4. ‘조경 원상복구 요청의 건’ 등 민원을 제기하였지만, 시정명령 등 바라는 조치는 얻지 못하였고, 위 **는 그 후 101호에서 커피숍을 운영하였다.

 

다. 송○○의 누나인 원고는 위 **로부터 101호 점포를 양수하면서, 모 박○○ 명의로 2002. 9. 1. 주○○과 임대차계약을 체결하였고, 2002. 11. 29.에는 피고 관리단과 관리계약을 체결하면서 위 관리소장에게 관리보증금으로 290만 5,000원을 납부하였다.

위 관리계약에는, ‘피고 관리단의 관리소장이 갑, 입주자(소유자)가 을’이라고 기재되어 있고, 그 주된 내용은 을은 갑의 관리규정을 승인하고 관리비를 납부하는 등 이를 준수하여야 한다는 것이다.

 

라. 원고는 그 후 업종을 커피숍에서 경양식집으로 전환하기로 하고, 2003. 7. 2. 피고 관리단의 회장 피고 2에게 도시가스 인입공사의 승인을 요청하였으나, 당일 종전 조경시설 훼손 문제 미해결로 불가하다는 통보를 받았다. 피고들은 2003. 7. 18. 위 문제의 해결을 위하여 지하 주차장 에폭시 도장을 요구하였고, 원고는 2003. 7. 25. 에폭시 도장 비용은 감당할 수 없다, 다만 월 30만 원 내외의 사용료 등 적정 대안을 제시하면 적극 검토하겠다고 답변하였다. 피고들은 2003. 9. 19. 원상복구비를 공탁하고, 공유시설 사용료로 소급하여 월 50만 원 씩 납부하면, 위 인입공사를 승인할 수 있다고 통보하였고, 원고는 2003. 9. 23. 원상복구비용 공탁 및 공유시설 사용료의 소급 납부요구는 부당하다, 다만 2004. 1.부터 수선충당금조로 월 30만 원씩 납부하는 것은 가능하다고 답변하였다. 피고들은 2003. 9. 26.에는 늦어도 11. 말까지 원상복구할 것을 통보하였고, 원고는 2003. 10. 8. 인입공사를 승인하여 주면 2004. 1.부터 수선충당금조로 월 50만 원씩 납부하겠다고 통지하였다. 이어서 원고는 피고 2 등을 만나 입장을 들은 후 2003. 10. 10. ‘매장수리공사 기간 중(10월 하순 완료 예정) 원상복구하겠다’고 통지하였고, 이에 따라 피고 관리단은 2003. 10. 17. 주○○과 원고에게 원상복구에 필요한 도면을 발송하였다. 그러나, 원고는 주○○의 반대에 부딪혀 원상복구하지 못하였고, 도시가스는 주○○이 사무실로 쓰고 있던 102호를 통하여 인입할 수 밖에 없었다. 피고 관리단은 2003. 12. 1. 다시 주○○과 원고에게 원상복구가 이루어지지 않았으니 법적 조치를 강구하겠다고 통보하였다.

 

마. 한편, 원고는 박○○ 명의로(박○○이 2004. 8. 22. 사망함에 따라 2004. 10. 1. 임차인 명의를 원고로 변경하였다) 2003. 9. 30. 주○○과 보증금 4억 원, 차임 월 1,985만 원(부가가치세 별도), 기간 2003. 10. 1.부터 2005. 9. 30.까지로 정하여 재계약을 체결한 후, 수억 원에 달하는 시설비를 투입하고 10여 명에 달하는 종업원을 채용하여 2003. 11. 1.부터 ‘◇◇’이라는 상호로 경양식집을 운영하였다.

위 임대차계약에 의하면, ‘임대인 갑(오피스텔 입주자회의 및 관리사무소 포함)이 사전통보 협의 후 시행하는 관리규정은 본 계약서의 일부로 간주되고’(제22조), ‘갑에 의하여 상가 및 건물의 관리를 위하여 지정된 관리인은 을에 대하여 갑의 대리인으로서의 권리·의무를 가지며’(제11조), 특히 ‘임대차 목적물의 유지 관리에 필요한 관리비 및 건물 사용과 관련한 일체의 비용은 을이 전액 부담하되, 관리비 정산방법, 금액, 납부시기 등은 관리단의 지침을 따르고’(제7조 제1항), ‘관리비는 전기료, 상·하수도료, 냉·난방료, 청소료 및 기타 건물관리 유지비 등을 포함하되, 을의 필요로 시설한 특수시설물 또는 별도 사용분에 대한 제비용 및 제세공과금은 관리비에 합산하여 별도 납입하며’(같은 조 제2항), ‘갑은 건물의 골격 및 주요시설(벽체, 전기, 위생, 배관, 상하수도 시설 등)의 공용부분을 유지 보전하여 을의 사용에 불편이 없도록 하여야 한다’(제15조 제1항)고 되어 있다.

 

바. 피고들은 2004. 5. 10. 원고에게(참조 주○○) 이 사건 공사의 원상복구를 독촉하면서 관리단규약 및 관리규정(이하 규약 또는 규정이라 한다)에 의거 과태료 등을 부과할 예정임을 통보하였고, 2004. 5. 19. 이사회 결의를 거쳐 2005. 5. 24. 원고와 주○○에게 ‘공용부분 사용에 대한 과태료로 매월 200만 원씩 관리비에 포함시켜 5월분부터 징수하고, 화단 및 건물 원상복구비를 산정 구분소유자로부터 징수하여 별도 예치’하기로 하였음을 통보하였다.

 

사. 원고는 5월분부터 ‘기타’ 항목으로 과태료 200만 원이 추가된 관리비고지서를 발부받게 되었는데, 2004. 6. 10. 피고들에게 항의하며 이 부분을 미납하자, 피고들은 2004. 6. 16. 이사회에서 규약 및 규정에 의거 101호에 대하여 단전, 단수하기로 결의하고, 2004. 6. 17. 위 결의에 의거 2개월 이상 과태료 미납시 단전, 단수, 폐문조치할 것임을 통보하였다. 원고는 2004. 7. 14. 찬조금 또는 원상복구 약속은 도시가스 인입공사 승인을 전제로 제시한 것이고, 과태료를 관리비에 포함시켜 그 미납을 이유로 단전, 단수, 폐문조치함은 부당하다고 항의하였으나, 피고들은 2004. 7. 16. 원고에게 2004. 7. 19.까지 체납 관리비 합계 400만 원(5월분 및 6월분 각 200만 원)을 미납하면 관리계약에 의거, 납부할 때까지 단전·단수하겠다는 관리비납부(독촉)통지서(서식이다)를 보냈고, 마침내 2004. 7. 20. 08:00부터 14:00까지 단전 조치를 감행하였다.

원고는 피고 2를 찾아가 월 50만 원씩 납부하겠다고 사정하고 피고 관리단에게 2004. 7. 28. 100만 원, 2004. 8. 17. 50만 원 등 2004. 11.경까지 합계 300만 원을 지급하였다.

한편, 피고 관리단은 2004. 7. 28. 주○○에게 원상복구비용으로 3,200만 원을 부과하였으나, 주○○은 위 출입구 공사는 적법한 것이고, 따라서 원상복구 요구 및 그 비용 징수는 부당하다고 주장하면서 불응하였다.

 

아. 피고 관리단은 2004. 9. 15. 과태료의 계속 징수 및 미납시의 단전 조치 등을 재차 결의한 후, 2004. 10. 20. 원고에게 납부기한 그 다음날, 체납 관리비 합계 833만 원(모두 ‘과태료’에 해당하는 것들이다)으로 된 위 서식을 발송하고, 2004. 10. 21. 22:00부터 다음날 10:00까지 재차 단전하였고, 2004. 11. 19. 납부기한 그 다음날, 체납관리비 합계 933만 원(역시 같다)으로 된 위 서식을 발송하고, 2004. 11. 23. 09:00부터 11. 29. 16:00까지 삼차 단전하였다. 원고는 2004. 11. 23. 피고 2를 찾아가 단전 조치를 거두어 달라고 사정하였으나, 피고 2는 다음달 회의 때까지 기다리라고 말하고 가 버렸다. 원고는 2004. 11. 30. 101호에서의 영업을 포기하고, 2004. 12. 1. 역삼세무서에 휴업신고를 하였다.

 

자. 원고는 이 과정에서 피고들에게 영업방해로 인한 법적 책임을 추궁하겠다고 통지하였고, 피고들은 2004. 11. 26. 원고에게 원고가 관리비 933만 원을 체납하였기에 규약 제41조 제3항, 규정(규약 제6조에 기하여 제정된 것이다) 제7조 및 제8조에 근거하여 단전한 것이라고 회신하였다.

규약에 의하면, 모든 구분소유자는 일반관리비, 공과금, 수선유지비, 특별수선충당금, 기타 관리에 소요되는 비용(이것만을 ‘관리비 등’이라 칭한다고 되어 있다)을 납부할 의무가 있고(제8조 제2항), 구분소유자 등은 건물의 주요 구조부의 내력을 해할 우려가 있는 행위를 하여서는 아니 되며(제9조 제1항), 공용부분의 변경에는 총회의 의결을 거쳐야 하고(제15조 제4항), 전유부분의 외관 및 구조의 변경에는 이사회의 승인을 얻어야 하며(제26조 제1항), 관리비는 다음날 15일 이내에 납부하되, 납기 내에 미납하면 연 5%의 위약금을, 납기 당월 말일까지 미납하면 2차로 추가 연 5% 위약금을, 그 이후에도 연체시는 매월 연 25%에 해당하는 연체료를 각 가산하여 납부하여야 하고(제41조 제2항), 관리단은 관리비가 1개월 이상 체납될 시 단전, 단수, 폐문조치를 취할 수 있으며(같은 조 제3항), 구분소유자 등이 규약상 의무를 불이행하거나 규약, 규정을 위반하는 경우에는 관리단 회장은 이사회의 결의를 얻어 단전, 단수, 폐문 등 필요한 조치를 취할 수 있다(제10조)고 되어 있고, 규정에 의하면, 구분소유자 등이 위 규약을 위반하여 개축 및 무단변경 등을 한 경우, 우선 원상복구토록 요구한 후 불응하면 이사회의 의결을 거쳐 원상복구시까지 과태료를 부과하고, 그래도 불응하면 관리단에서 교정을 대신 집행한 후 그 비용을 관리비와 함께 부과하며(제23조), 구분소유자 등은 위 과태료 등을 관리비와 함께 납부하여야 하고(제7조 제5항), 관리비 등(여기에는 과태료, 범칙금 등이 포함된다)을 체납할 시 체납액에 대하여 규약 제41조 제2항이 정한 비율로 계산한 연체금을 가산 납부하여야 하며(제8조 제2항), 관리단 회장은 관리비 등이 2개월분 이상 체납될 시 해당 점포 등에 대하여 단전, 단수, 폐문 조치를 취할 수 있다(제8조 제1항)고 되어 있다.

 

차. 원고는 2004. 12. 1. 주○○에게 피고들의 단전으로 말미암아 2004. 11. 23. 이후 101호에서 더 이상 영업이 불가능하다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 통지하는 일방, 피고들에게는 2004. 12. 2. 및 12. 17. 위 2004. 11. 23. 이후로는 관리비를 납부할 수 없고, 11월분 관리비(22일분)는 관리보증금 등으로 정산하라고 통지하였고, 피고들은 2004. 12. 30. 주○○에게 ‘조속히 원상복구하기 바란다, 원상복구시까지는 과징금징수가 계속된다’고 통보하는 일방, 원고에게는 2005. 1. 5. 2004. 11.분까지의 미납 관리비 합계 12,583,640원을, 2005. 1. 28. 2004. 12.분까지의 미납 관리비 합계 19,023,060원을 각 독촉하였다.

 

카. 강남구청장은 2005. 6. 2. 피고들에게 출입구 계단을 철거하고 그 부분에 조경을 식재하여 원상복구하라는 ‘민원회신 및 시정지시 통보’를 보냈다. 피고들은 다음날 주○○ 및 원고에게 위 사실을 알리고 원상복구하라고 각 통보하였다. 주○○은 원고에게 미루다가 결국 2005. 9. 3.부터 9. 16.까지 사이에 원상복구를 마쳤다. 이 과정에서 주○○은 2005. 8. 16. 원고를 상대로 101호를 인도하라는 소를 제기하였고(이 법원 가합73452호), 원고는 반소로 임대차보증금 등의 반환을 청구하였는데(2005가합108143호), 그 사건에서 ‘원고는 2006. 1. 15.까지 101호를 인도한다. 주○○은 인도받는 즉시 2억 1000만 원을 지급하되, 그 중 ☆☆ 주식회사(피고 관리단으로부터 이 사건 건물의 관리를 위탁받은 업체로서 피고 관리단의 관리사무소장은 이 회사 소속이다)가 채권가압류집행을 마친 4600여만 원(청구금액은 2004. 11. 23. 이후의 관리비 등이다)은 공탁하는 것으로써 갈음한다’는 내용으로 조정이 성립되었다. 한편, 피고들은 2006. 1.경 주○○을 상대로 2004. 11.분 이후의 관리비 및 2004. 7.분부터 2005. 7.분까지의 과태료 등의 지급을 청구하는 소를 제기하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1, 3 내지 13, 을1 내지 12, 14 내지 29, 원고 제출의 참고자료의 각 기재 및 영상(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

 

 

2. 판단

 

가. 당사자의 주장

원고는, 이 사건 공사는 규약, 규정에 위반한 행위로 볼 수 없을 뿐 아니라 원고가 101호를 임차하기 전에 이루어진 것으로서, 피고들이 원고에게 그 원상복구를 요구하면서 과태료를 부과하고 그 미납을 이유로 음식점 영업에 치명적인 단전을 세 차례나 감행하여 원고의 영업을 불능에 빠뜨린 것은 불법행위에 해당하므로, 피고들은 손해배상으로 삼차 단전조치일경부터 임대차기간 만료일까지의 차임 합계 1억 9,850만 원 상당 및 위자료 1억 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고들은, 이 사건 공사는 공용부분의 무단 개조·변경에 해당하고, 구분소유자는 물론 전유부분을 임차한 자도 적용대상으로 한다고 되어 있는 규정 제2조에 의하여, 또는 피고들과 체결한 관리계약이나 주○○과 체결한 임대차계약에 의하여, 원고도 원상복구 및 과태료 납부 등의 의무를 부담하고, 이는 원고 스스로 약속하거나 시인한 바도 있는 것이며, 한편, 과태료는 그 실질이 특별수선충당금으로서 피고들이 원상복구비를 산정한 후 이를 원고의 잔존 임대차기간(2004. 5.부터 2005. 9.까지 17개월)으로 나누어 부과한 것이니, 그 미납에 따른 단전조치는 규약 제41조 제3항 및 규정 제7조, 제8조에 따른 것으로서 정당하다고 주장한다.

 

나. 이 사건 공사가 규약 내지 규정에 위반되는 행위인지 여부

위 인정사실에 의하면, 주○○이 피고 관리단의 반대에도 불구하고 송○○으로 하여금 화단 일부를 철거하고 그 곳에 계단을 설치하도록 한 것은 규약 제15조 제4항을 위반하여 총회의 결의 없이 공용부분을 변경한 것에 해당하고, 101호 유리벽 전면중앙에 출입구를 내도록 한 것은 규약 제9조 제1항을 위반하여 건물의 주요 구조부의 내력을 해할 우려가 있는 행위를 한 것이거나 또는 규약 제26조에 위반하여 이사회의 승인 없이 전용부분의 외관 및 구조를 변경한 행위를 한 것에 해당한다 할 것이므로, 피고 관리단은 규정 제23조에 의하여 주○○에게 원상복구를 요구하고, 이사회의 결의로써 원상복구할 때까지 과태료를 부과할 수 있다 할 것이다.

 

다. 원고에게도 원상복구를 요구하고 과태료를 징수할 수 있는지 여부

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집건법이라 한다)은, 점유자도 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니되고(제5조 제4항, 제1항), 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으며(제28조 제1항), 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있고(제42조 제1항), 점유자도 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 지며(같은 조 제2항), 점유자가 이를 위반하면 관리인 등은 그 행위의 정지, 결과의 제거, 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있고(제43조), 그 정도가 심하면 전유부분에 대한 계약을 해제하고 그 인도를 청구할 수 있다(제46조)고 규정하고 있다.

또한, 원고가 피고들과 규약 및 규정을 준수하기로 하는 내용의 관리계약을 체결하였고, 원고와 주○○간의 임대차계약에 의하더라도, 규약, 규정은 계약 내용으로 간주되고, 특히 관리비는 물론 ‘원고의 필요에 의하여 설치한 특수시설물 또는 별도 사용분에 대한 제비용’ 등도 원고가 부담한다고 되어 있음은 앞서 본 바와 같다.

그러나, 집건법은 규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다고 규정함으로써(제28조 제3항), 규약이란 본질적으로 구분소유자로 구성되는 관리단의 자치규범으로서 그 구성원에 대하여서만 구속력이 있음을 명시하고 있고(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조), 집건법 제42조 제2항에 의하여 점유자가 부담하는 의무라는 것도 점유기간 중의 사용에 대한 것일 뿐 점유자가 전 점유자의 위반에 대한 책임을 지는 것은 아니므로(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조), 원고가 위 관리계약이나 임대차계약에 의하여, 주○○이 피고 관리단에게 부담하는 책임을 함께 부담하기로 약정하였다고 볼 수는 없다.

나아가 원고가 피고들에게 원상복구를 약속한 것은 도시가스 인입공사 승인을 전제로 한 것이었는데, 피고들이 이를 승인하지 않아 원고는 102호를 통하여 가스관을 인입할 수 밖에 없었고, 원고가 납부한 위 300만 원은 단전이라는 목전의 다급한 상황을 벗어나기 위한 사실상의 조치였을 뿐이므로, 이것만으로는 원고가 원상복구 및 과태료 납부 등의 의무를 시인한 것으로 볼 수도 없다.

결국, 피고들이 원고를 상대로 원상복구을 요구하고 과태료를 부과한 것은 부당하다 할 것이다.

다만, 원고는 구분소유자인 주○○으로부터 그 전유부분 중 일부를 임차한 자이므로, 피고들이 주○○에게 자치규범 위반을 이유로 제재를 가할 경우 그에 따라 반사적인 불이익을 입을 수 있고, 피고들이 주○○에게도 여러 차례 원상복구를 촉구하면서 그 비용의 납부를 요구한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 나아가 주○○에 대한 관계에서 위 단전 조치가 정당한 것이었는지 아래에서 살펴 본다.

 

라. 단전 조치의 규약상 근거 및 그 상당성 여부

(1) 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이고, 이것은 단전·단수 등의 조치를 정한 규약도 마찬가지라 할 것이나(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결), 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않으려면, 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 할 것이다(위 2004다3598,3604 판결).

(2) 피고들은, 규약 제41조 및 규정 제7조, 제8조를 단전조치의 근거로 들면서, 과태료는 원상복구비를 분할 납부하도록 한 것으로서 그 실질은 관리비의 일종인 특별수선충당금이라고 주장하나, 피고들이 거친 이사회 결의나 원고 및 주○○에 대한 통보내용에 비추어 볼 때, 이는 관리비라기 보다는 과거의 위반에 대한 제재금 내지 위반결과의 시정을 위한 이행강제금의 성격을 갖는다 할 것이므로, 과태료를 2개월 이상 연체할 때 단전할 수 있도록 규정한 규정 제7조 및 제8조만이 위 단전 조치의 규약상 근거가 될 수 있다 할 것이다.

그런데, 과태료는 전기료나 기타 순수한 관리비의 체납에 비하여 그 체납에 의하여 공동생활에 위험이 초래되는 것도 아니고 그 납부를 강제할 방법이 없는 것도 아니므로 단전 조치를 취할 필요성이 작은 반면, 위 단전 조치로 인하여 원고에게 발생한 피해는 막대한 비용을 투자한 영업이 회복불능 상태에 빠지고, 종업원 10여명이 실직하게 되는 등 심각한 것이었으므로, 결국 과태료 연체를 이유로 한 위 단전 조치는 상당성을 결여한 것이라 할 것이다.

(3) 그렇다면 피고들은 원고에게 불법행위인 위 단전조치로 인한 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다.

 

마. 손해배상책임의 범위

(1) 우선 임대차기간 만료일까지의 차임 상당 손해에 관하여 본다.

위 인정사실에 의하면, 주○○은 임대인으로서 원고로 하여금 101호를 사용수익하게 할 의무가 있음에도 불구하고, 피고 관리단의 원상복구 요구에 불응하는 것은 물론 원고가 원상복구하겠다는 것마저도 제지하는 등 피고 관리단의 단전조치를 유발함으로써 위 의무를 불이행하였으므로, 위 임대차계약은 원고가 2004. 12. 1. 이를 해지함으로써 종료되었다 할 것이다.

그런데, 임대인이나 제3자의 방해행위로 임차인의 사용·수익이 불능에 빠져 임대차계약이 종료된 때에는, 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있고 그 이후의 차임은 지급할 의무가 없는 것이므로(대법원 2006.1.27. 선고 2005다16591,16607 판결), 원고의 이 부분 청구는 주장 자체로 이유 없다(피고가 주○○과의 조정에 의하여 사실상 손해를 입었다고 할지라도 이것을 피고들의 불법행위로 인한 것이라고 할 수 없다).

(2) 다만, 피고들이 의무 있는 주○○이 아니라 의무 없는 원고를 주된 상대방으로 하여 원상복구를 요구하고 과태료를 부과하며 단전 조치를 취함에 따라 어쩔 수 없이 교섭에 나서게 된 원고는 스스로 원상복구하여 문제를 해결하려 하였으나 주○○의 제지로 인하여 뜻을 이루지 못한 점, 그 와중에도 원고는 피고들을 무마하여 단전 조치의 재발동만은 막고자 관리비 이외에 추가로 월 50만 원씩 납부하는 등 갖은 애를 다썼는데도, 피고들의 단전 조치 남발로 인하여 영업상 신용에 상처를 입고, 마침내 영업을 통한 투자금 회수의 기회마저 잃게 된 점, 그러고도 피고들은 원고에게 원상복구를 독촉하면서, 그 관리용역업체를 통하여 관리비 등의 체납을 이유로 원고의 보증금반환 채권 중 일부를 가압류하는 등 그 침해 상태가 계속되고 있는 점 원고는 2004. 11. 22.까지의 관리비는 정산을 끝냈고, 그 이후의 관리비 중 단전 조치 중의 것은 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수로 인하여 그 건물을 사용·수익하지 못하였을 경우 그 기간 동안의 관리비는 납부할 의무가 없는 것이므로(위 2004다3598,3604 판결), 단전 조치 후의 것은 원고가 주○○과의 임대차계약을 해지하였을 뿐 아니라 그 후로는 폐업하여 실질적인 사용·수익을 하고 있는 것도 아니므로, 각 납부할 의무가 없다 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 종합하여 볼 때, 원고가 위 단전 조치로 인하여 상당한 정신적 고통을 겪었으리라는 것은 경험칙상 명백하므로, 피고들은 이를 돈으로 위자할 의무가 있고, 그 액수는 30,000,000원 정도라고 봄이 상당하다.

 

바. 소결론

그러므로 피고 2는 민법 제750조에 의하여, 피고 관리단은 민법 제35조에 준하여 각자 원고에게 30,000,000원 및 이에 대하여 이 소장 송달 다음날인 2005. 10. 25.부터 피고들의 항쟁이 상당한 이 판결 선고일인 2007. 1. 11.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

3. 결론

따라서, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 각 인용하고, 그 나머지 청구는 이유 없어 각 기각한다.

 

 

 

재판장	판사	조경란
	판사	강우찬
	판사	박지연