서울동부지방법원 2017. 3. 13. 자 2017카합10014 결정【업무인계이행 등 가처분】

 

 

전 문

채권자 1. ○○주민자치회

서귀포시 ○○읍 ○○로 169 관리사무소

대표자 이○○

2. 이○○

서귀포시 ○○읍 ○○로 169 2층

3. 주식회사 ○○서비스

서울 ○○구 ○○로27길 2

대표이사 김○○

채권자들

소송대리인 법무법인 ○○ 담당벼호사 오○○

채무자 주식회사 ○○

서울 ○○구 ○○로18길 51 4층

대표이사 민○○

소송대리인 법무법인(유한) 로고스 담당변호사 권형필

 

 

주 문

 

1. 채권자 ○○주민자치회의 신청을 각하한다.

2. 채권자 이○○, 주식회사 ○○서비스의 신청을 모두 기각한다.

3. 소송비용은 채권자들이 부담한다.

 

 

신 청 취 지

 

1. 채무자는 2017. 1. 20.까지 채권자 주식회사 ○○서비스에게 제주○○콘도미니엄에 관한 별지 목록 기재 업무를 인계한 후 제주○○콘도미니엄 관리사무소에서 퇴거하라.

2. 채무자는 채권자 주식회사 ○○서비스가 제주○○콘도미니엄 관리사무서에서 시행하는 제주○○콘도미니엄 건물관리업무를 방해하여서는 아니 된다.

3. 채권자들의 위임을 받은 집행관은 제1항 및 제2항의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

 

 

이 유

 

1. 채권자들의 주장 요지

 

가. 채권자 ○○주민자치회(이하 '채권자 주민자치회'라 한다)는 서귀포시 ○○로 169 소재 제주○○콘도미니엄(이하 '이 사건 콘도'라고 한다)의 구분소유자들이 설립한 대표기구이고, 채권자 이○○은 이 사건 콘도의 구분소유자이자 채권자 주민자치회의 대표자이다.

 

나. 채권자 주민자치회는 2016. 11. 25. 채권자 주식회사 ○○서비스(이하 '채권자 ○○서비스'라 한다)와 이 사건 콘도에 대한 관리계약(이하 ' 이 사건 관리계약'이라 한다)을 체결하였다.

 

다. 한편, 채무자는 이 사건 콘도의 시행사인 ○○코리아 주식회사와 이 사건 콘도에 대한 관리계약을 체결한 회사인데, 위 계약은 2016. 12. 31. 기간이 만료되었다. 그럼에도 채무자는 새로운 관리업체인 채권자 ○○서비스에게 업무를 인계하지 않고, 무단으로 이 사건 콘도의 관리사무소를 점거하면서 채권자 ○○서비스의 적법한 관리권을 침해하고 있다.

 

라. 그러므로, 채권자들은 이 사건 관리계약에 근거하여, 또한 채권자 이○○은 소유권에 기한 방해배제청구권에 근거하여, 채무자에게, ① 이 사건 콘도의 관리업무를 채권가 ○○서비스에게 인계하고, ② 이 사건 콘도의 관리사무서에서 퇴거하고, ③ 채권자 ○○서비스의 관리업무를 방해하지 아니할 것을 구한다.

 

 

2. 본안전 항변에 관한 판단

채무자는 채권자 주민자치회의 신청은 당사자능력이 없는 단체가 제기한 것으로서 부적법하다고 항변한다.

이에 대하여 채권자 주민자치회는, 자신이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)에 따라 설정된 관리규약에 근거하여 설립되었거나, 관광진흥법에 근거하여 설립된 대표기구로서 비법인사단에 해당한다고 주장한다.

그런데, 어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행하여지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가진다( 대법원 1999. 4. 23. 선고 99다4504 판결 등 참조).

이 사건의 경우, ① 채권자 주민자치회는 2015. 5. 6. 이@침(L◑◑◑IA◑◑◑EN) 등 3명이 주민자치회 회칙을 제정하면서 시작되었다고 주장하는바, 위와 같은 주장에 의하더라도 3명의 적은 인원으로 시작된 것으로 보이고, 달리 사단으로서의 실체를 갖추기 위한 별도의 조직행위가 있었다는 점에 관한 소명이 부족한 점, ② 그 후 2016. 11. 1. 채권자 주민자치회가 결성되었다고 하나, 위 회칙 외에 사단적 성격을 가지는 규약을 새로 만들었다는 점에 관한 소명도 부족한 점, ③ 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있다는 점도 소명되었다고 보기 어려운 점을 종합하면, 현재까지 제출된 자료로는 채권자 주민자치회가 비법인사단의 실체를 갖추었다는 점이 소명되지 아니한다.

따라서 당사자능력 없는 채권자 주민자치회의 신청은 부적법하다.

 

 

3. 본안에 관한 판단

 

가. 이 사건 관리계약에 근거한 주장

1) 채권자 이○○, ○○서비스(이하 '채권자들'이라고만 한다)는 채권자 주민자치회가 집합건물법에 따라 설정된 관리규약에 근거하여 설립된 단체로서 이 사건 콘도의 관리행위로서 이 사건 관리계약을 유효하게 체결하였다고 주장하고 있다.

2) 집합건물법 제29조 제1항 에서는 '규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'라고 정하고 있는바, 채권자들이 제출한 자료들만으로 관리규약 설정에 대하여 관리단집회를 거쳤다는 점이 소명된다고 보기 부족하다.

3) 또한, 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정하여야 하고( 집합건물법 제16조 제1항 ), 관리단집회 결의로 선임된 관리인이 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위를 할 권한이 있다( 집합건물법 제24조 제3항 , 제25조 제1항 제1호 ). 따라서, 이 사건 콘도에 관한 관리계약을 유효하게 체결하려면, 계약 체결에 관리단 통상의 집회를 거쳤거나, 관리단집회의 결의로 선임된 관리인이 계약을 체결하였어야 할 것인데, 현재까지 채권자들이 제출한 자료만으로는 관리계약의 체결, 관리인 선임에 대하여 관리단집회를 거쳤다는 점이 소명된다고 보기 부족하다.

4) 결국 채권자들의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

 

나. 채권자 이○○의 소유권에 기한 방해배제청구권에 근거한 주장

1) 집합건물법 제16조 제1항 은 공용부분의 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있는바, 관리업무의 인계를 구하는 것은 공유물의 관리행위로서 보존행위의 범위를 넘는다고 보이므로, 공유자가 이를 단독으로 구할 수 없다.

2) 그리고 위 가.항에서 본 바와 같이 이 사건 관리계약이 이 사건 콘도의 공용부분의 관리에 관하여 유효하게 체결되었다는 점이 소명되지 아니한 이상, 채무자가 관리행위를 함으로써 이 사건 콘도의 공용부분을 권한 없이 점유하여거나 구분소유자의 소유권 행사를 방해하였다고 단정하기 어렵다. 따라서 채무자에 대하여 관리사무서에서 퇴거, 건물관리업무의 방해금지를 구하는 것이 공용부분의 보존행위라고 보기 어렵다.

 

다. 보전의 필요성

나아가, 채권자들이 제출한 자료들만으로는 채무자의 이 사건 콘도에 대한 관리행위를 본안소송이 아니라 이 사건 가처분으로 시급히 중단하여야 할 보전의 필요성이 소명된다고 보기도 어렵다.

 

 

4. 결론

그렇다면 채권자 주민자치회의 신청은 부적법하여 각하하고, 채권자 이○○, ○○서비스의 신청은 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

 

2017.3.13.

 

 

재판장 판사 염기창 판사 박철홍 판사 전재현