인 천 지 방 법 원

 

제 1 3 민 사 부

 

판 결

 

 

 

사 건 원 고 피 고       변 론 종 결 판 결 선 고

2013가합32952 손해배상(건) A 아파트 1. B 2. C 3. 주식회사 D 4. 건설공제조합 2015. 6. 19. 2015. 7. 10.

 

 

주 문

 

1. 원고에게,

가. 피고 B，C，주식회사 D은 연대하여 430,256,355원 및 이에 대하여 2013. 4. 18.부터 2015. 7. 10.까지 연 5%，

나. 피고 건설공제조합은 위 가.항 기재 피고들과 공동하여 위 가.항 기재 돈 중 91,231,702원 및 이에 대하여 2013. 2. 9.부터 2015. 7. 10.까지 연 6%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 B，C, 주식회사 D 사이에 생긴 부분의 1/3은 원고가，나머지는 위 피고들이，원고와 피고 건설공제조합 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 건설공제조합이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

 

 

청 구 취 지

 

원고에게, 피고 B, C, 주식회사 D은 연대하여 616,775,963원 및 이에 대하여 2013. 4. 18.부터 이 판결 선고일까지 연 5%, 피고 건설공제조합은 위 피고들과 각자 190,631,863원 및 그 중 110,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본의 송달일 다음날 부터，80,631,863원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본의 송달일 다음날부터 각 이 판결 선고일까지 연 6%，각 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

 

 

이 유

 

1. 기초사실

 

가. 원고는 인천 부평구 E 소재 1개동 기세대로 이루어진 A아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들에 의해 구성된 자치관리기구이다. 피고 B, C은 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 사업주체이고, 피고 주식회사 D(이하 'D'이라 한다)은 위 피고 B，C으로부터 이 사건 아파트 신축공사를 도급받아 이 사건 아파트를 신축한 시공사이다. 피고 건설공제조합은 피고 D의 이 사건 아파트에 관한 하자보수의무를 보증한 회사이다.

 

나. 피고 건설공제조합은 2008. 9. 1. 피고 D과 사이에 아래 표 기재와 같이 주택법 및 주택법 시행령에서 정하고 있는 하자가 발생한 경우에 공종별로 보증책임을 부담한다는 내용의 하자보수보증계약(이하 '이 사건 보증계약'이라 한다)을 체결하였고，하자 보수보증서를 발급하였다.

순번	보증서번호	보증기간	보증내용	보증금액(원)
1	F	2009. 11. 13. - 2019. 11. 12.	기둥, 내력벽	31,895,553
2	G	2009. 11. 13. - 2014. 11. 12.	보, 바닥	31,895,553
3	H	2009. 11. 13. - 2013. 11. 12.	철근콘크리트, 지붕, 방수	31,095,553
4	I	2009. 11. 13. - 2012. 11. 12.	지정 및 기초 등	42,527,404
5	J	2009. 11. 13. - 2011. 11. 12.	대지조성공사 등	53,159,255
6	K	2009. 11. 13. - 2010. 11. 12.	마감공사 등	21,263,702

 

다. 위 하자보수보증서의 특기사항에는 1입주자대표회의 또는 관리단이 구성되는 경우 보증채권자가 당해 입주자대표회의로 변경된 것으로 본다'는 내용이 기재되어 있었다.

 

라. 피고 D은 2009. 11.경 이 사건 아파트의 신축공사를 완료하였고, 2009. 11. 10.경 관할관청으로부터 사용승인을 받았다. 그 후 이 사건 아파트의 자치관리기구인 원고가 구성되어 이 사건 보증계약의 보증채권자는 원고로 변경되었다.

 

마. 원고와 이 사건 아파트 입주자 내지 구분소유자들은 지속적으로 피고 B，C, D에 이 사건 아파트에 발생한 하자의 보수를 요청하였다.

 

바. 이 사건 아파트 기세대 중 별지 제오 목록 기재 구분소유자들을 제외한 나머지 63세대의 구분소유자들은 피고 B, C, D에 대하여 가지는 하자보수청구권 및 이에 갈음하는 손해배상채권을 원고에게 각 양도하였고, 이에 따른 채권양도통지 권한을 원고에게 각 위임하였다. 원고는 2013. 4. 16. 위 피고들에게 각 채권양도 통지를 하였고， 2013. 4. 17. 위 피고들에게 위 각 통지가 각 도달하였다.

 

사. 이 사건 아파트 전체 구분소유자들의 전유부분 면적 대비 위와 같이 채권을 양도한 구분소유자들의 전유부분 면적이 차지하는 비율은 90.14%(= 채권 양도세대의 전유면적 합계 4,362.16㎡ ÷ 이 사건 아파트 전체 전유면적 합계 4,839.19㎡)이다.

【인정근거】 다툼 없는 사실，갑 제1 내지 10호증(가지번호 포함，이하 같다), 을 제1, 5 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

 

2. 피고 B, C, D에 대한 청구에 관한 판단

 

가. 피고 D의 분양자 지위 겸유 여부

살피건대, 갑 제2호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면，이 사건 아파트의 분양계약서 매도인란에 피고 B, C 이외에 피고 D과 유사한 상호인 'L'이 기재되어 있는 사실, 피고 B은 피고 D의 사내이사로 등기되어 있는 사실， 피고 D이 2011. 3. 16. 원고와 이 사건 아파트의 하자보수 관련 합의를 한 사실을 각 인정할 수 있는바，위 인정사실에 의하면 피고 D은 이 사건 아파트의 시공자이면서 동시에 분양자의 지위도 겸유하고 있다고 봄이 상당하다.

 

나. 이 사건 아파트의 하자 인정 여부

갑 제9호증，을 제5호증의 각 기재, 감정인 M의 하자감정 결과 및 추가감정 결과, 이 법원의 감정인 M에 대한 각 감정보완촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면，이 사건 아파트에 사용승인도면에 따라 시공하여야 할 부분이 미시공되거나, 사용승인도면과 다르게 변경시공 또는 부실시공된 부분이 있는 사실, 이로 인해 별지 제2 목록 기재와 같이 이 사건 아파트 공용부분과 전유부분에 균열，누수 등의 하자(이하 '이 사건 하자'라 한다)가 발생한 사실，그로 인하여 이 사건 아파트에 기능, 미관 또는 안전상의 지장이 초래된 사실, 원고가 구하는 외벽 균열 보수 후 '부분도장' 방법을 따를 때 이 사건 아파트의 별지 제2 목록 기재 하자의 보수비용 등으로 아래 표 기재와 같이 합계 666,234,029원이 소요되는 사실，그 중 원고에게 채권을 양도하지 않은 별지 제1 목록 기재 구분소유자들의 전유부분 하자보수비는 별지 제1 목록 기재와 같은 합계 6,474,754원인 사실을 각 인정할 수 있다.

<이 사건 아파트 전체, 단위 : 원>

구분	사용검사 전		사용검사 후						합계
	미시공	변경시공	1년차	2년차	3년차	4년차	5년차	10년차
공용 부분	26,988,296	357,889,568	5,155,749	9,178,451	5,520,956	17,399,009	10,290,521	25,055,523	457,478,073
전용 부분	60,622,328	15,603,147	100,020,653	31,223,155	-	621,837	-	664,836	208,755,956
합계	87,610,624	373,492,715	105,176,402	40,401,606	5,520,956	13,020,846	10,290,521	35,720,359	666,234,029

 

따라서 이 사건 아파트의 분양자인 피고 B, C, D은 특별한 사정이 없는 이상 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되기 전의 것，이하 '구 집합건물법'이라 한다) 제9조 제1항，민법 제667조 내지 제6기조에 따라 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 원고에게 원고가 양도받은 채권의 범위 내에서 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.

 

다. 원고의 개별 하자 주장에 관한 판단

원고는, 이 사건 아파트 지하 주차장 1층 주차공간 중 일부가 사용승인도면과 다르게 길이 6cm가 부족하게 시공되었고, 지하 주차장 1층, 2층 평행 주차공간 중 일부가 사용승인도면과 다르게 길이 lm 가 부족하게 시공되었으므로，피고 B, C, D은 원고에게 아파트 공용주차장 임대료에 준하는 하자보수비 57,600,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

살피건대，감정인 M의 추가감정 결과，이 법원의 감정인 M에 대한 각 감정보완촉탁 결과에 의하면，이 사건 아파트 지하 주차장 주차공간 중 6개면의 경우 법정규격보다 길이 6cm가 부족하게 시공된 사실을 인정할 수는 있다. 그러나 감정인 M의 추가감정 결과, 이 법원의 감정인 보에 대한 각 감정보완촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위와 같은 변경시공은 건축법상 허용되는 오차 범위(2%) 이내의 변경시공으로서 기능상, 안전상 지장을 초래할 정도가 아닌 사실, 이 사건 아파트에는 법정 주차대수인 69대 보다 많은 73대의 주차공간이 설치되어 있는 사실을 각 인정할 수 있는바，이러한 반대사실에 비추어 보면 앞에서 인정한 사실만으로는 위와 같은 변경시공이 하자에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

 

라. 피고 B, C, D의 주장에 관한 판단

1) 사용승인도면 기준으로 하자 판정 불가능 주장

피고 B，C, D은，이 사건 아파트는 선시공•후분양 방식으로 분양되어 구분소유자들은 사용승인도면이 아닌 이 사건 아파트의 준공상태를 기준으로 이 사건 아파트를 매수한 것이고，또한 소규모 아파트 신축공사의 경우 설계변경된 부분을 반영하지 않고 사업승인도면과 동일하게 사용승인도면을 작성하는 것이 관행이므로，사용승인도면을 기준으로 이 사건 아파트의 하자 존재 여부를 판단하여서는 안된다고 주장한다.

살피건대, 아파트를 선시공•후분양 방식으로 분양하는 경우 분양자는 아파트가 사용승인도면에 따라 완공되었음을 전제로 분양가를 책정하는 점，전문적인 지식이나 하자 측정 도구를 가지고 있지 않은 매수인들은 아파트가 사용승인도면에 따라 완공되었음을 신뢰하고 매수가격을 결정하는 점, 가사 설계변경된 부분을 반영하지 않고 사업승인도면과 동일하게 사용승인도면을 작성하는 것이 관행이라고 하더라도，이와 같은 잘못된 관행이 사용승인도면에 따른 준공을 신뢰하고 아파트를 매수한 매수인들의 신뢰를 훼손할 수 있는 근거가 될 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해 보면，아파트가 완공된 이후에 매수하는 구분소유자들 역시 사용승인도면을 기준으로 아파트의 보수를 청구하거나 손해배상청구를 할 수 있다고 봄이 상당하다. 따라서 피고 B, C，D의 위 주장은 주장 자체로 이유 없다.

2) 1년차 하자 종결 합의 주장

피고 B, C, D은，2011. 3. 16. 원고와 1년차 하자 종결합의를 하였으므로，원고는 공용부분 및 전유부분에 대한 하자 중 1년차 하자 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면, 피고 D이 2011. 3. 16. 원고와 공용부분의 1년차 하자를 종결하고, 전유부분의 1년차 하자 중 접수된 부분에 한해 보수공사를 진행하기로 하는 내용의 합의를 한 사실을 인정할 수는 있다.

그러나 입주자대표회의가 분양자와 사이에 건물의 하자보수와 관련하여 차후 문제를 제기하지 아니하고 스스로 해결하기로 약정한 것은 입주자대표회의 자신이 분양자에 대하여 가지는 하자보수청구권을 포기한 것으로 볼 수는 있으나，입주자대표회의가 구분소유자들로부터 그 손해배상청구권에 관한 처분권한을 위임받았다는 등의 특별한 사정이 없는한 구분소유자들이 아파트의 하자로 인하여 취득한 손해배상청구권을 입주자대표회의가 포기하거나 부제소 합의 등을 할 수는 없는바(대법원 2006. 08. 24. 선고 2004다20807 판결 등 참조)，원고가 피고와 위와 같은 하자 종결합의를 할 당시 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 손해배상청구권에 관한 처분권한을 위임 받았음을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 앞에서 인정한 사실만으로는 이 사건 아파트의 구분소유자들이 피고에 대한 1년차 하자 손해배상청구권을 포기하였다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

 

마. 손해배상책임의 범위

하자보수에 갈음하는 손해배상채권 중 공용부분에 대한 것은 전유부분의 면적 비율에 따라 각 구분소유자들에게 귀속된다. 따라서 피고 B, C, D이 원고에 대하여 부담하는 손해배상책임의 범위는 아래 표 기재와 같이 공용부분에 대한 채권양도 세대의 면적 비율에 상당하는 금액의 하자보수비와 각 채권양도 세대의 전유부분 하자보수비의 합계액인 614,651,937원이 된다.

채권양도 세대 전유부분 하자보수비(원)	공용부분 하자보수비(원)	합계(원)
202,281,202 (= 전체 세대 하자보수비 208,755,956 - 채권 미양도 세대 하자보수비 6,474,754)	412,370,735 (= 전체 공용 부분 하자보수비 457,478,073 x 90.14%)	614,651,937

 

바. 책임의 제한

다만，이 사건 아파트의 사용승인일로부터 하자감정이 실시된 날까지 약 5년의 기간이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점，이 사건 하자 가운데 공사상 잘못으로 인하여 발생한 부분과 자연적인 노화현상에 의해 발생한 부분을 엄격히 구분하는 것은 현실적으로 불가능한 점, 원고 또는 이 사건 아파트 입주자들의 사용•관리상의 잘못으로 인하여 이 사건 아파트의 하자가 확대되었을 가능성도 배제할 수는 없는 점，건축재료의 특성 및 시공방법에 따라 불가피하게 건물에 미세 균열이 발생할 수 있는 점，이 사건 소 제기 이전에 피고 B, C, D이 자발적으로 이 사건 아파트에 발생한 일부 하자에 관하여 보수를 시행한 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 참작하여 볼 때，공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 이 사건 하자보수에 갈음하는 손해배상액을 위에서 인정한 금액의 70%로 제한함이 타당하다.

따라서 책임제한 후 피고 B, C, D의 원고에 대한 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음한 손해배상금액은 430,256,355원(= 614,651,937원 X 70%, 원 미만 버림，이하 같다)이 된다.

 

사. 소결론

그러므로 피고 B, C，D은 연대하여 원고에게 430,256,355원 및 이에 대하여 이 사건 아파트 구분소유자들 중 63세대 구분소유자들의 채권양도 통지서가 위 피고들에게 송달된 다음날인 2013. 4. 18.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 판하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 7. 10.까지 민법이 정한 연 5%，그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

3. 피고 건설공제조합에 대한 청구에 판한 판단

 

가. 보증책임의 발생

위 1.항 및 2. 나.항에서 인정한 사실에 의하면，피고 건설공제조합은 특별한 사정이 없는 이상 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 사용승인 후 각 보증기간 내에 발생한 하자에 관하여 이 사건 보증계약이 정한 하자보증금액의 한도 내에서 하자보수비에 상당한 하자보수보증금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

나. 보증책임의 범위

위 2. 바.항에서 살펴본 바와 같이, 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 피고 D의 손해배상액을 70%로 제한하였는바, 피고 D의 손해배상액을 제한한 것과 같은 이유로 공평의 원칙상 피고 건설공제조합이 부담하는 보수비용도 70%의 비율에 의하여 감액하는 것이 타당하다. 따라서 피고 건설공제조합은 이 사건 보증계약에서 보증하는 각 보증금액과 각 하자담보책임기간별 보수비용을 70%의 비율에 의하여 감액한 금액 중 적은 금액의 범위 내에서 보증책임을 부담한다.

이에 따라 피고 조합이 이 사건 보증계약에 기하여 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 아래 표 기재와 같은 91,231,702원이다{ 원고는 1년차 하자에 대하여 보증금액을 넘는 부분에 대하여도 하자보수비용의 지급을 구하나, 이 사건 보증계약은 공종별로 보증금액과 보증기간을 별도로 정하여 체결되었는바，피고 건설공제조합의 보증책임의 범위는 각 공종별로 개별적으로 판단하여 정하여야 하는 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다).

구분	하자보수비용(원)	하자보수비용X70%(원)	보증금액(원)	인정된 보증채무액(원)
1년차	105,176,402	73,623,481	21,263,702	21,263,702
2년차	40,401,606	28,281,124	53,159,255	28,281,124
3년차	5,520,956	3,864,669	42,527,404	3,864,669
4년차	18,020,846	12,614,592	31,895,553	12,614,592
5년차	10,290,521	7,203,364	31,895,553	7,203,364
10년차	25,720,359	18,004,251	31,895,553	18,004,251
합계	205,130,690	143,591,481	212,637,020	91,231,702

 

다. 소결

따라서 피고 건설공제조합은 이 사건 보증계약에 의한 하자보수보증금으로 피고 B, C, D과 공동하여 원고에게 91,231,702원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고 건설공제조합에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2013. 2. 9.부터 피고 건설공제조합이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 7. 10.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

재판장	판사	김동진
	판사	김미호
	판사	이슬기