1. 질문 

 

A1은 캐나다의 영주권을 취득한 재외국민인데, B로부터 아파트를 임차하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 위 아파트를 인도받아 거소이전신고를 마쳤습니다. 나아가 캐나다 국적을 취득한 외국국적동포인 아내 A2와 딸 A3은 위 아파트를 거소로 한 국내거소신고를 마치고 현재까지 함께 거주하고 있습니다. 그런데 최근 아파트에 관한 소유권을 이전받은 C가 A1과 B 사이의 임대차계약의 효력을 자신에게 주장할 수는 없다며 건물인도를 청구하는 소송을 제기하였습니다. A1은 주택임대차보호법상의 대항력의 보호를 받을 수 있을까요?

 

2. 근거 법령 

 

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

출입국관리법 제31조 (외국인등록)

① 외국인이 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 입국한 날부터 90일 이내에 그의 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 외국인등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 외국인의 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 지방출입국·외국인관서의 장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 외국인등록을 한 사람에게는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 개인별로 고유한 등록번호(이하 "외국인등록번호"라 한다)를 부여하여야 한다.

 

제32조 (외국인등록사항)

제31조에 따른 외국인등록사항은 다음과 같다.

1. 성명, 성별, 생년월일 및 국적

2. 여권의 번호·발급일자 및 유효기간

3. 근무처와 직위 또는 담당업무

4. 본국의 주소와 국내 체류지

5. 체류자격과 체류기간

6. 제1호부터 제5호까지에서 규정한 사항 외에 법무부령으로 정하는 사항

 

제36조 (체류지 변경의 신고)

① 제31조에 따라 등록을 한 외국인이 체류지를 변경하였을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 체류지의 시·군·구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 읍·면·동의 장이나 그 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 전입신고를 하여야 한다.

 

제88조의2 (외국인등록증 등과 주민등록증 등의 관계)

① 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증이나 주민등록등본 또는 초본이 필요하면 외국인등록증이나 외국인등록 사실증명으로 이를 갈음한다.

② 이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.

 

 

재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 (출입국과 체류)

④대한민국 안의 거소를 신고하거나 그 이전신고(移轉申告)를 한 외국국적동포에 대하여는 「출입국관리법」 제31조에 따른 외국인등록과 같은 법 제36조에 따른 체류지변경신고를 한 것으로 본다.

 

3. 외국국적동포가 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우 주택임대차보호법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과를 인정할 수 있는지 여부

 

대법원은 “출입국관리법과 재외동포법이 외국국적동포가 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외국국적동포는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 국내거소신고와 거소이전신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 그 취지가 있고, 이는 특히 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘하게 된다.”고 판단하였습니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).

 

특히 이러한 국내거소신고 및 거소이전신고가 주민등록법에 의한 주민등록에 비하여 공시효과가 약해 거래의 안전을 해친다는 반론에 대해, 대법원은 “거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서는, 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고와 재외동포법에 의한 국내거소신고 및 거소이전신고는 주민등록법에 의한 주민등록에 비하여 그 효과가 제한적이다. 그러나 주민등록의 경우에도 열람이나 등ㆍ초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시 기능은 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어, 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상대적인 데 그친다.”고 하면서 “외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다.”고 판단하였습니다.

 

4. 재외국민인 A1의 대항력 취득 여부

 

대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다.”라고 판시하였습니다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).

 

5. 결론

 

정리하면 재외국민인 A1의 동거 가족으로서 외국국적동포인 배우자 A2, A3이 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 아파트를 거소로 하여 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 하므로, 아파트를 인도받은 A1은 동거 가족의 국내거소신고로써 아파트에 대한 대항력을 취득하였다고 할 것입니다.