1. 판결요지

 

입주자대표회의의 일방적인 계약해지로 하자조사 용역계약이 파기되었다면 입주자대표회의는 용역업체에 대하여 계약에 따른 손해배상금을 지급해야 하고, 계약해지 이후 입주자대표회의가 보증사로부터 수령한 보증금이 계약에서 약정한 금액에 미달하더라도 상계 또는 미달금액의 지급을 구할 수 없다고 한 사례

 

 

2. 사실관계

 

-김포 소재 아파트 입주자대표회의는 보증사에 대한 보증금 청구를 위하여 하자조사업체에 조사 업무를 맡기기로 하고 입찰을 통해 A업체를 선정하였습니다.

-입주자대표회의는 용역계약을 체결하면서 A업체에게 하자조사 및 보증금 청구 업무를 맡기되 조사결과를 토대로 보증사에게 받은 보증금액이 1~3년차 보증금액(약 27억 원)의 65%에 못 미치는 경우 미달금액을 현금으로 받기로 약정하였습니다.

-이러한 계약에 따라 A업체는 하자조사 후 보고서를 작성하여 입주자대표회의에게 제출하고 보증사에 대한 보증금 청구 절차가 진행되고 있었습니다.

-그러던 중 입주자대표회의는 구성원 변경 이후 보증금 청구에 관한 후속절차를 진행하지 않고 있다가 관할 시청으로부터 위 계약이 주택법시행령 및 「주택관리업자 및 사업자선정지침」에 위배되었다는 통보를 받았다면서 계약을 해지하였습니다.

-해지 이후 임주자대표회의는 자체적으로 보증금을 청구하여 약 11억 원을 보증금으로 지급받았습니다.

-A업체(원고, 반소피고)는 본 법인을 대리인으로 선임하여 계약해지로 인한 손해배상금을 청구하였고, 입주자대표회의(피고, 반소원고)는 반소를 제기하여 약정한 수준에 미달한 금액을 청구하였습니다.

 

 

3. 당사자의 주장

 

-원고의 청구에 대하여 피고는 계약 해지의 원인이 원고가 계약에 따른 업무를 불성실하게 이행했기 때문이고, 변호사 아닌 A업체가 보증금청구를 대행하는 것은 변호사법에서 변호사 아닌자의 행위로서 금지하고 있는 ‘그 밖의 일반의 법률사건’에 관한 ‘대리행위’에 해당하므로 원고에게 계약에 따른 손해배상금을 지급할 의무가 없다고 주장했습니다.

-이에 대하여 원고는 아래와 같은 점을 들어 피고의 귀책사유로 인해 계약이 해지되었으며 계약에서 정한대로 원고가 계약이행을 위해 투입한 비용과 청구대상 보증금액의 10% 금액을 손해배상금으로 지급하여야 한다고 주장했습니다.

①자료 조사 및 현장조사를 토대로 하자보고서를 제작하고 보수청구 공문 초안을 작성하거나 보증사 실사 결과에 대한 이의신청서 및 이의확인서를 작성, 교부하는 등 계약을 성실히 이행하였다.

②설령 입찰과정에서 주택법시행령 및 「주택관리업자 및 사업자선정지침」에 위배된 하자가 있다 하더라도 계약이 무효화 될 정도는 아니다.

③보증금 청구를 위한 업무를 수행하는 것은 하는 것은 변호사법에서 변호사 아닌 자의 행위로서 금지하고 있는 그 밖의 일반의 법률사건에 해당하지 않는다.

 

 

4. 법원의 판단

 

재판부는 피고의 일방적인 계약해지로 계약이 파기되었으므로 피고는 원고에게 계약에 따른 손해배상금을 지급하여야 하고, 보증금 청구업무는 변호사법 위반이라 볼 수 없어 원, 피고간 계약은 유효하다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였습니다. 또한 피고가 보증사로부터 계약에서 약정한 비율에 못 미치는 금액을 수령한 책임이 원고에게 있다고 볼 증거가 없다고 보아 피고의 반소청구는 기각하였습니다.

 

 

5. 판결의 의의

 

판결에서는 주택법 시행령과 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 위반하였다는 점도 인정되지 않았지만, 설령 위반이 인정되더라도 그 하자가 입찰의 공공성과 공정성을 현저히 침해하는 정도로 중대하다거나 원고가 위반의 사정을 알았거나 알 수 있었으면서 계약을 체결하였다고도 볼 수 없다고 하는 언급 또한 있었습니다. 입찰과정의 하자가 일부 있더라도 반드시 계약 자체의 효력이 소멸되는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다.

 

입주자대표회의가 결의를 통해 계약을 체결한 이후에도 내부적인 반대의견이나, 계약 상대방의 계약이행 불만족, 계약과 관련한 관할관청의 행정지도 등 여러 가지 이유로 해지를 원하게 되는 경우가 종종 있습니다. 해당 판결에서와 같은 손해배상의무를 피하기 위해서는 일단 성립한 계약을 해지하기에 앞서 적법한 해지 사유 또는 계약의 무효 사유가 있는지에 대한 객관적이고 중립적인 입장에서의 판단이 필요하다고 생각됩니다.