A. 질의사항

 - 관리비 체납세대에 대하여 관리규약에 따른 단전·단수를 할 수 있는지 여부

 - 예산에 편성되지 않은 단지 내 도서관 운영비용을 예비비로 지출할 수 있는지 여부

 - 스프링클러 동파로 인해 발생한 손해 중 일부를 보험금으로 지급하고, 나머지 전보되지 않은 손해를 예비비로 지출할 수 있는지 여부

 

B. 답변사항

1. 관리비 체납세대에 대하여 단전·단수를 할 수 있는지 여부

 

가. 주택법 시행령 제57조 제1항 제11호는 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수, 보관, 예치, 사용절차에 관한 사항을, 같은 항 제12호는 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과에 관한 사항을 관리규약에 정하도록 하고 있습니다. 그리고 이 사건 아파트의 관리규약 제79조는 관리비를 체납한 자에 대하여 독촉장을 발부할 수 있고, 독촉장을 발부한 후에도 관리비 등을 체납하면 지급명령신청, 소액심판청구 등의 조치를 할 수 있고, 3개월 이상 체납자에 대하여는 단전·단수를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

나. 단전·단수 조치에 대하여 판례는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우여야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조)라는 입장을 취하고 있습니다. 따라서 이 사건 아파트의 관리규약에서 관리비 체납자에 대하여 단전·단수를 할 수 있도록 규정하였다고 하더라도 이것만으로는 단전·단수 등의 조치가 적법하지 않습니다.

 

다. 한편, 입주자대표회의가 연체기간이 약 3년 정도 경과한 체납자에 대한 전기·상수도 사용금지 가처분신청을 한 사안에서 판례는 ① 이 사건 아파트 관리규약 제76조에서는 독촉장 발송 후에도 관리비 등을 연체하는 경우에는 징수권자의 약관 등의 규정을 준용하여 조치할 수 있다고 규정하고 있는 점, ② 채무자는 2011. 5.경부터 현재까지 관리비를 연체하고 있고 2014. 4.경까지의 연체금액이 6,332,980원에 이르는 점, ③ 채권자는 매월 독촉장(관리비 미납시 단수, 단전 조치를 취할 수 있다는 내용이 포함되어 있음)을 발송하였고, 채무자를 상대로 지급명령을 받았음에도 채무자는 계속하여 관리비를 연체하고 있는 점, ④ 이 사건 아파트에 대한 단전․단수조치를 취하지 않을 경우 집합건물의 특성상 채무자 사용하는 전기 및 상수도 사용료를 아파트의 구분소유자들이 계속 부담하게 되는 점(대구지방법원 김천지원2014카합21)등의 사정을 고려하여 단전·단수 조치의 적법성을 인정하고 있습니다.

 

라. 위 판례의 취지를 종합하여 보면, 우리 법원은 체납자에 대한 단전·단수 등의 조치의 적법성을 관리규약에 단전·단수 조치의 규정이 있는지 여부, 체납자의 연체기간의 정도, 체납자가 지급명령을 받았음에도 관리비를 연체하고 있는지 여부, 관리비 체납으로 인해 아파트의 구분소유자들의 부담 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단하고 있습니다.

 

마. 따라서 이 사건 아파트가 체납자에 대한 지급명령 확정 판결을 받았고, 관리규약에 단전·단수 조치에 대한 규정이 있다는 사정만으로 단전·단수 등의 조치가 적법하다고 단정할 수 없습니다. 단전·단수 등의 조치는 입주자의 기본적인 생활과 밀접한 관련이 있는 것이므로 법원의 가처분 등의 결정을 받아 하는 것이 타당할 것이라고 사료됩니다.

 

2. 예산에 편성되지 않은 도서관 운영비용을 예비비로 지출할 수 있는지 여부

 

가. 주택법 시행령 제55조의2는 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 제57조 제1항 제11호에서는 관리비등의 사용절차는 관리규약으로 정하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 관리비는 예산안을 입주자대표회의의 승인을 받아 관리규약이 정하는 절차에 따라 사용하여야 합니다.

 

나. 이 사건의 단지 내 도서관 운영비용은 주택법 시행령 제58조 제1항 [별표5]의 관리비 중 인건비 및 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용으로 일반관리비에 해당합니다. 따라서 도서관 운영비용은 관리비 예산안을 입주자대표회의의 승인을 받아 관리규약이 정하는 절차에 따라 사용하여야 하는데, 예산안에 편성되지 않은 경우에는 관리비로 지출할 수 없습니다.

 

다. 그리고 주택법 및 동 시행령에는 예비비에 관한 규정이 없으나, 예비비를 사용하기 위해서는 예비비의 적립목적 등을 고려하여 관리규약이 정하는 절차에 따라야 합니다. 이 사건 아파트의 예비비와 관련한 관리규약의 내용을 알 수 없으나, 서울특별시 공동주택관리규약 준칙의 내용을 살펴보면, 위 준칙 제59조 제6항은 예비비는 예측할 수 없는 사유 발생시 예산이 부족한 비목에 한하여 사용하되, 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목·지출사유·금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어야 한다고 규정하여 그 사용절차 및 용도를 엄격히 제한하고 있습니다.

 

라. 따라서 예비비의 적립목적, 위 준칙의 규정을 종합하여 살펴보면, 관리규약에 다른 특별한 규정이 없는 한, 예비비는 예산에 편성된 비목에 한하여 예측할 수 없는 사유 발생으로 인해 예산이 부족한 경우에 사용하여야 할 것입니다. 그런데 이 사건 도서관 운용비용은 예산에 편성된 비목이 아니므로 예비비로 지출할 수 없습니다.

 

마. 이 사건 아파트가 도서관 운영비용을 지출하기 위해서는 관리비로 예산에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받아 관리규약에 정한 절차에 따라야 사용하여야 할 것입니다.

 

3. 스프링클러 동파로 인해 발생한 손해 중 일부를 보험금으로 지급하고, 나머지 전보되지 않은 손해를 예비비로 지출할 수 있는지 여부

 

가. 스프링클러 동파로 인해 발생한 손해의 보수비용은 주택법 시행령 제58조 제1항 [별표5]의 관리비 중 공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용으로 수선유지비에 해당됩니다.

 

나. 따라서 보험금에서 전보되지 않은 손해는 예비비에서 먼저 지출할 것이 아니라, 예산에 편성된 수선유지비에서 먼저 사용하여야 할 것입니다. 그리고 수선유지비에서 사용하고 부족하다면, 관리주체가 관리비의 지출비목·지출사유·금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어 예비비로 사용할 수 있다고 사료됩니다.