김미란의 법률상담

저희 빌딩에는 오랜 기간 관리비를 체납하고 있는 세대가 있어 관리회사가 해당 세대에 대해 독촉절차를 통해 관리비를 청구해 왔고, 지급명령도 모두 확정된 상태입니다. 그런데 해당 세대는 체납 관리비 문제를 끝내 해결하지 못하였고, 결국 소유하고 있던 건물에 대해 경매절차가 진행되었습니다. 최근 경락을 받아 소유권을 취득하게 된 소유자가 새로이 입주하였습니다. 관리회사에서는 위 입주자에게 전 소유자가 체납한 관리비를 납부할 것을 요청하였으나 위 입주자는 관리회사는 관리단도 아니고, 구분소유자도 아니라는 이유로 청구권원이 없다고 다투고, 3년의 소멸시효가 완성된 부분은 책임이 없다고 다투고 있습니다. 관리회사가 체납관리비 청구를 할 수 없는 것인지, 전 소유자를 상대로 청구하였음에도 불구하고 시효가 중단된 것이 아닌지 궁금합니다.

집합건물의 소유 및 관리에 대한 법률 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지∙관리되어야 하고, 적정한 유지․관리 도모를 위해 소요되는 경비에 대한 공유자간 채권은 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위함입니다. 대법원은 이 같은 이유로 특별승계인에게 전소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 유효하다고 판단한 바 있습니다(대법원 2006. 6. 29. 2004다3598, 3604 판결 등).

따라서 전소유자 체납관리비를 특별승계인에게 청구할 수 있는 청구권원이 관리회사에 당연히 인정된다고 보기는 어렵습니다. 그러나 대체로 관리단과 위․수탁관리계약을 체결하여 관리 업무를 담당하게 되는 관리회사는 관리비 부과 및 공과금 납부 대행 등의 업무를 담당하고 있습니다. 또한 이미 관리회사가 관리비 청구를 해온 상태라면 관리단으로부터 체납관리비 문제를 위임받은 것으로 볼 여지가 큽니다. 만일 관리회사가 관리단으로부터 적법한 위임을 받았다면 체납관리비를 청구할 권한을 부여받았다고 볼 수 있으므로 관리회사의 청구권원은 인정된다할 것입니다.

민법 제168조에 따르면 소멸시효는 ‘청구’, ‘압류 또는 가압류, 가처분’, 채무자의 ‘승인’ 등의 사유로 중단됩니다. 소멸시효 제도가 계속된 사실 상태를 존중하고 권리위에 잠자는 자는 보호하지 않는다는 데에 그 취지가 있으므로 해당 권리를 행사한 경우에는 시효가 중단되는 것입니다. 또한 민법 제169조에 따르면 시효 중단은 당사자 및 그 승계인에게만 효력이 있다고 규정되어 있습니다.

위 사안에서 관리회사가 전 소유자를 상대로 이미 관리비 청구를 하여 시효가 중단되었고, 이후 새로이 소유권을 취득하게 된 자는 시효 중단 효과를 받는 체납관리비납부의무를 승계한 자에 해당한다할 것입니다. 따라서 현재 새로이 입주한 소유자에게도 시효 중단의 효력은 미친다할 것이므로 위 입주자는 시효 완성을 이유로 납부를 거부할 수 없다고 판단됩니다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결 참조).

2015. 8. 한국아파트 신문