김미란의 법률상담

수급인이 도급인에 대한 채권으로 도급인의 수급인에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 상계한 경우 입주자대표회의의 하자보수보증금청구권에 영향을 주는지 여부

저희 아파트는 A개발이 분양 및 시행을 맡고, B건설이 시공을 하였으며 C가 하자보수보증채무를 부담하고 있습니다. 준공 직후부터 하자가 상당히 발생하였으나 이에 대한 적절한 하자보수가 이루어지지 않아 입주자대표회의가 각 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 A개발에 대해서는 집합건물법상의 하자담보추급권을 행사하고, B건설에 대해서는 A개발이 수급인인 B건설에 대해 가지는 하자담보추급권을 대위행사하면서 C에게는 보증채권자로서 입주자대표회의가 직접 하자보수보증금을 청구하는 소송을 진행 중입니다. 그런데 시공사인 B건설이 A개발로부터 공사대금을 지급받지 못하였다면서 미지급 공사대금채권으로 A개발의 B건설에 대한 하자담보추급권을 상계하였습니다. 이 경우 입주자대표회의가 C에 대해 가지는 하자보수보증금 청구권에는 영향이 없는 것인지 궁금합니다.

입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 하자보수보증회사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권은 도급인이 건설산업기본법 및 민법에 근거하여 수급인에 대하여 가지는 하자담보추급권과는 인정근거나 권리관계의 당사자, 책임 내용 등이 서로 다른 별개의 권리입니다.

물론 수급인인 B건설이 A개발에 대해 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상채무와 하자보수보증사인 C가 보증채권자인 입주자대표회의에 대하여 부담하는 하자보수보증금지급채무가 그 대상인 하자가 일부 겹치고, 겹치는 범위 내에서 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위해 존재한다는 점은 분명합니다. 따라서 향후 둘 중 어느 한 권리를 행사하여 하자보수비를 현실적으로 수령해 하자보수 목적이 달성되면 다른 권리가 소멸된다고 할 수 있을 것입니다. 그러나 그렇다 하더라도 도급인의 수급인에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상채권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계되었다는 사정만으로 입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 가지는 하자보수에 관한 권리의 목적이 달성되었다 볼 수는 없습니다. 따라서 이 같은 사정만으로는 입주자대표회의가 하자보수보증회사에 대해 가지는 하자보수보증금청구권에 아무런 영향도 주지 않는다할 것입니다.

최근 대법원은 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 분양자에 대해 가지는 하자담보추급권을 양수한 후 분양자인 도급인을 대위하여 수급인인 시공사에 대해 하자담보추급권을 행사하면서 하자보수보증계약에 따른 보증채권자로서 직접 하자보수보증사에 하자보수보증금을 청구한 사례에서 도급인의 수급인에 대한 하자담보추급권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계된 사정만으로 입주자대표회의가 가지는 하자보수보증금청구권에는 아무런 영향도 없다고 판단한 바 있습니다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다 107662 판결 참조).

2015. 6. 한국아파트 신문