제목 자치관리의 경우 관리소장의 당사자능력(한국아파트신문)
조회수 1,068 등록일 2015-10-13
내용

김미란의 법률상담

 

자치관리의 경우 관리소장 명의로 체결한 보육시설 임대차 계약에서 아파트 입주자대표회의가 계약당사자로서 명도를 구할 수 있는지 여부

 

저희 아파트는 공동주택 관리방법을 자치관리로 선택하여 관리하고 있습니다. 저희 아파트 입주자대표회의에서는 보육시설로서 공용부분에 해당하는 아파트 내 건물을 A에게 임대하기로 의결하였고, 관리주체인 관리소장 B가 위 임대차 계약의 임대인으로서 계약을 체결하였습니다. 최근 위 임대차계약기간이 만료하였음에도 임차인인 A가 건물을 명도하지 않아 소송을 통하여 건물 명도를 구하려고 합니다. 임대차 계약상 임대인 명의는 관리소장 B로 되어 있는데 입주자대표회의가 명도 소송의 원고가 될 수 있는지 긍금합니다.

 

주택법령에 따르면 공동주택 관리방법을 자치관리로 선택한 경우 자치관리기구는 입주자대표회의에 의하여 일정한 기술인력과 장비를 갖춰 구성되며 입주자대표회의의 감독을 받습니다. 즉, 관리사무소장은 자치관리기구의 대표자로서 관리주체가 됩니다만 관리사무소장과 관리사무소 직원들은 입주자대표회의에 의하여 임면되고, 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결한 관리 업무 등을 집행하고 공용부분의 유지 ․보수 등 업무를 담당하게 되는 것입니다.

 

또한 관리사무소장을 비롯한 직원들은 입주자대표회의와의 관계에서 피용자의 지위에 있다는 점에서 비록 자치관리기구가 일정한 인적조직과 물적 시설을 갖추고 있다 하더라도 그것만으로는 단체로서으 실체를 갖춘 비법인 사단으로 보기는 어렵다할 것입니다. 특히 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 해당 업무의 독자성을 부여한 것은 주택관리사 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 난맥상을 극복하고 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐 관리주체인 관리소장이라는 지위 자체에 사법상 권리능력을 인정하는 근거로 보기는 어렵습니다.

 

그러므로 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 독립적인 권리․의무의 귀속주체로는 볼 수 없습니다. 따라서 비록 관리사무소장이 관리주체라는 지위에서 위 임대차계약의 일방 당사자가 되었다 하더라도 이는 주택법령과 관리규약이 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약으로 봄이 상당하고, 그에 기한 권리․의무는 비법인사단인 입주자대표회의에 귀속되므로 계약 당사자 역시 입주자대표회의로 보아야할 것입니다.

 

최근 대법원은 유사한 사례에서 관리사무소장이 관리주체의 지위에서 임대차계약을 체결한 경우 해당 계약은 소장이 입주자대표회의의 업무집행기관으로 체결한 계약이므로 그 계약에 기한 권리․의무는 입주자대표회의에 귀속하고, 입주자대표회의가 계약 당사자로서 계약상 권리를 행사할 수 있고 판단하였습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결).

 

2015. 5. 한국아파트 신문

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