김미란의 법률상담

입주자대표회의의 손해배상청구권 인정 여부

저희 아파트 전임 입주자대표회장 A는 장기수선충당금을 용도외 목적으로 사용해 입주자대표회의로 하여금 관할 관청에 과태료를 납부하게 하고, 건축법을 위반해 통합경비실을 신축함으로써 관할 관청으로부터 원상복구 시정명령을 받았는데 이에 응하지 않아 이행강제금을 납부하고, 결국 철거하게 됨으로써 공사대금 상당의 손해까지 입혔습니다. 위와 같은 손해에 대하여 입주자대표회의 이름으로 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

대법원은 집합건물의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유한 데 대하여 입주자대표회의가 소유권에 기한 방해배제 및 부당이득반환 내지 손해의 배상을 청구한 사건에서 이는 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것으로서 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 주택법상 성립되는 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등 관리권한만 가질 뿐 구분소유자에게 고유하게 귀속되는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 청구할 수 없으므로 가사 관리규약에서 입주자대표회의가 구분소유자를 대리하여 해당 권리를 행사할 수 있다고 규정하더라도 그 같은 규약의 내용은 구분소유자의 기본적인 권리를 해하므로 효력이 없다고 본 바 있습니다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다 17774판결).

그러나 위 사안은 제3자의 불법 점유에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구하면서 점유 기간 동안의 차임 상당 부당이득 내지 손해배상을 청구한 사안이므로 기본적으로 구분소유권, 보다 구체적으로는 공유지분권에 기초한 청구였다할 것입니다. 따라서 위 대법원 판결이 입주자대표회의의 손해배상청구권을 부정한 이유는 관리권한만 있는 입주자대표회의가 구분소유자에게 고유하게 귀속되는 공유지분권 등에 기초한 권리를 행사하려고 했기 때문인 것으로 판단됩니다. 따라서 위 대법원 판결을 근거로 입주자대표회의의 손해배상청구권은 전혀 인정될 여지가 없다는 결론은 지나친 일반화의 오류를 범하는 것으로 보입니다.

오히려 위 사안은 관리비의 관리․사용에 관한 사건으로서 구분소유자의 고유권리가 아니라 관리비를 부담하는 구분소유자 및 임차인에게 단체적으로 귀속되는 법률관계로 보이고, 입주민 등의 권리행사 편의를 고려하더라도 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있는 입주대표회의로 하여금 입주자대표회의의 권한 범위에 해당하는 관리비 관리․사용에 관련된 사건의 손해배상청구권을 입주자대표회의 스스로 행사하도록 하는 것이 위 대법원 판결에 저촉된다고 보기는 어렵다할 것입니다. 입주자대입주자대표회의는 관리비 징수․사용을 실질적으로 관리할 수 있고, 관리규약에 입주자대표회의 임원이 선량한 주의의무를 위반해 ‘입주자 등’에게 손해를 끼친 경우 손해를 배상하도록 규정하고 있는데, ‘입주자 등’이라 함은 구분소유자 뿐만 아니라 임차인인 사용자를 포함하는 개념이므로 위 대법원 판결을 그대로 적용해 구분소유자들만 관리비 횡령 등으로 인한 손해배상을 구할 수 있도록 하는 것은 위 내용에도 부합하지 않는 점 등에 비추어 보더라도 입주자대표회의는 전임 입주자대표회장 등 임원을 상대로 관리비 횡령 등으로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것입니다(부산고등법원 2014. 11. 18. 선고 2014나178).

2015. 3. 한국아파트 신문