김미란의 법률상담

주택관리업자 및 사업자선정지침을 위반하여 낙찰자를 결정한 것이 계약의 무효가 되기 위한 요건 및 입주자대표회의 결의 요건 위반 여부

저희 아파트는 총 8개 동으로 관리규약상 입주자대표회의 정원은 8명이지만 일부 동대표가 사퇴하여 현재는 6명으로 구성되어 있습니다. 최근 기존 관리업체와의 위수탁관리계약이 종료되어 주택관리업자 선정 입찰공고를 하였는데, 입찰서를 개봉하고 보니 참가자격 구비한 업체들의 입찰가격은 1㎡당 1원으로 동일했습니다. 입주자대표회의에서는 입찰참가업체들을 모두 퇴장시킨 후 회의에 참석한 동대표 5인은 전원은 투표를 통해 다수득표업체를 주택관리업자를 선정하기로 결의하였습니다. 투표결과 A회사는 3표, B회사는 2표, 나머지 1표는 무효표가 되어 A회사로 낙찰자를 결정하고 위수탁관리계약을 체결했습니다. 추첨이 아닌 투표를 통해 낙찰자를 결정하고, 입찰참가업체를 모두 퇴장시킨 뒤 낙찰자를 결정한 행위가 주택관리업자 및 사업자선정지침을 위반하여 무효인 것은 아닌지, 3표를 득표한 A회사를 낙찰자로 선정한 결의가 동대표 정원의 과반수 찬성을 얻은 결의로 볼 수 있는 것인지 궁금합니다.

주택관리업자 및 사업자선정지침은 주택관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하기 위하여 제정된 것으로 주택관리업자 선정 과정에서 지침을 일부 위반한 하자가 있다 하더라도 선정과정에서의 투명성과 공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자가 존재하지 않는 이상 입찰, 낙찰 및 그에 따른 계약의 체결이 무효라고 볼 수는 없습니다.

위 지침 제12조 제2항은 동일 가격으로 2인 이상 입찰한 경우 또는 동일 평가점수인 경우 추첨에 의하여 낙찰자를 결정하도록 규정되어 있는 점, 위 지침 제28조 제1항에 따르면 입찰서 개봉시 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 낙찰자를 결정하도록 규정한 점에 비추어 보면 일부 지침 위반 사실은 인정된다할 것입니다. 그러나 동일한 가격으로 입찰한 업체들에 대하여 추첨에 의하지 않고 투표로 낙찰자를 결정하도록 한 것이 입찰절차의 투명성과 공정성을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자에 해당한다고 보기 어렵고, 추첨이 아닌 투표 방식으로 낙찰자를 결정하기로 결의한 후 투표 실시 과정에서 입찰참가업체 등을 퇴장시킨 것 뿐이므로 입찰서 개봉 과정에서는 선정지침 위반 하자가 있다고 보기 어렵습니다. 가사 투표 절차를 비공개로 진행한 것이 위 지침을 위반한 것이라 하더라도 이 같은 사정만으로 입찰절차의 투명성이나 공정성이 현저히 침해된 것으로 보기도 어려운 바, 어느 모로 보나 지침 위반을 이유로 위수탁관리계약의 효력을 다툴 수는 없다할 것입니다.

또한 입주자대표회의의 결의 정족수와 관련해 입주자대표회의의 구성원은 구성원의 3분의 2이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 의미하므로 귀 아파트 입주자대표회의 구성원은 6인이라 할 것입니다. 따라서 5인이 출석하여 전원이 다수 득표자를 주택관리업자로 선정하기로 결의하였고, 이에 따라 다수 득표(3표)자인 A회사가 선정된 것은 의결정족수 위반의 하자는 없다할 것입니다(대구지방법원 2012. 9. 13. 2012카합323 결정).

2015. 2. 한국아파트 신문