김미란의 법률상담

공유면적 점유에 대한 점용료 부과 규정이 있는 경우 관리회사에 점용료 부과 의무가 인정되기 위한 요건

저희 상가는 조합이 상가 분양 업무를 담당하면서 관리업무를 수행하다가 별도의 관리회사를 따로 설립하여 관리업무를 이관하면서 “공유면적 점유에 대한 점용료 부과 승인의 건”을 안건으로 상정하여 의결한 후 “공유면적 관리규정”을 제정하여 현재까지 시행되고 있습니다. 해당 규정에 따르면 인도와 차도, 화단, 건물 내 복도와 계단 및 옥상은 공유면적으로 규정하고, 건물 사용자나 종사자, 소유자는 공유면적을 무단으로 점유하여 물건을 적치하거나 점포 앞 인도를 벗어나 상품 진열, 공유면적에 물건 야적, 시설물 설치 등의 행위를 하지 못하도록 규정하고 있습니다(유통단지내 준수사항). 다만, “점용료 부과기준 및 제재조치”라는 제하로 본인 사용 점포 앞 인도를 벗어나 공유면적을 점유하거나, 화단, 복도, 계단에 상품진열, 적치한 경우에는 철거시까지 평당 15,000원의 점용료를 부과하도록 규정하고 징수된 점용료는 관리비로 사용하도록 규정하고 있습니다. 그런데 일부 구분소유자들은 자신의 점포 앞 인도에 불법적으로 캐노피, 셔터 등을 시공하거나 옥상에 천막, 컨테이너를 설치해 상당기간 동안 점용함으로써 점용료가 수 억 원에 달하는 지경입니다. 관리회사가 위 공유면적 관리규정에 따라 점용료를 부과하여 관리비로 사용하였어야 함에도 직무를 유기함으로써 나머지 구분소유자들이 점유 면적에 비례하는 손해가 발생한 것으로 볼 수 있는지 궁금합니다.

공유면적 관리규정의 존재만으로 관리회사에 점용료 부과 의무가 인정되는 것은 아닙니다. 관리회사의 손해배상책임이 인정되려면 해당 사안이 점용료 부과 기준에 해당하여 관리회사가 점용료를 부과할 의무가 발생하고, 이 같은 의무에 따라 점용료를 부과하였어야 함에도 이 같은 의무를 져버렸다고 인정되어야 할 것입니다.

그러나 위 사안의 경우 공유면적 관리규정에 따르면 유통단지 내 준수사항과 점용료 부과기준이 되는 행위가 동일하게 규정되어 있지는 않은 것으로 보입니다. ‘점용료 부과기준 및 제재조치 규정’에 따르면 점포 앞 인도를 벗어나 공유면적을 점유하거나 화단, 복도, 계단에 상품진열 및 적치 행위에 대해서만 점용료를 부과하도록 규정하고 있다는 점에서 점포 앞 인도에 셔터 등을 설치하고, 옥상에 컨테이너등을 설치해 상당기간 점용한 행위 자체는 유통 단지 내 준수사항을 위반한 것으로는 보일 수 있으나 점용료 부과대상에는 포섭되지 않을 가능성이 큽니다.

법원은 위 사안과 유사한 사안에서 점용료 부과기준에 해당하지 않는다면 점용료를 부과하지 않았다 하여 불법행위를 구성한다고 보기 어렵고, 점용료를 상가관리비로 전용할 수 없으므로 나머지 구분소유자들에게 손해가 발생하였다고 보기도 어렵다고 판단한 바 있습니다(청주지방법원 2013. 1. 17. 선고 2011가단31126 판결).

 2015. 1. 한국아파트 신문