최근 서울 강북구 한 아파트 입주자대표회장과 관리소장이 단지 내 골프연습장과 헬스장의 임대료로 받은 수익금을 장기수선충당금으로 적립하지 않고 수선유지충당금으로 적립해 사용했다는 이유로 업무상횡령죄로 기소돼 벌금형을 선고받았다는 기사를 접했다.

장기수선충당금과 같이 그 사용 용도가 엄격하게 제한된 금원을 다른 용도로 사용하게 될 경우에는 비록 그 금원을 사적인 용도로 사용한 것이 아니더라도 횡령죄가 성립한다는 법원의 판례가 확고부동한데, 그럼에도 장기수선충당금을 용도 외로 사용했다가 처벌받는 사례가 끊이지 않는다는 점에서 우려의 목소리가 높아지고 있다.

특히 재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 잡수입의 경우 공동체 활성화를 위한 비용에 우선 사용하고, 남은 금액 중 입주자가 기여한 부분은 반드시 장기수선충당금으로 적립해야 한다는 점을 염두해 둬야 할 것이다.

왜냐하면 장기수선충당금이 잘못 사용되는 대부분의 사건이 바로 잡수입을 장기수선충당금으로 적립하지 않고 다른 용도로 사용하다가 발생하기 때문이다.

이처럼 장기수선계획에 따른 장기수선충당금을 용도에 맞게 사용하는 것도 중요하지만, 그 못지않게 중요한 것이 바로 장기수선충당금을 제대로 적립하는 것이다.

한국건설산업연구원의 연구에 따르면 재건축이 가능해지는 30년 이상 노후주택의 비중이 지난 2010년에는 전체 공동주택의 약 10%에 불과했지만, 10년 후인 2020년에는 30%까지 늘어날 것으로 전망하고 있다.

현재까지는 공동주택이 노후화되는 경우 재건축이나 리모델링을 통해 기존 주택에 비해 더 많은 주택을 분양하는 방식으로 사업비를 충당해 왔으나, 노후화된 공동주택의 입지가 좋지 않을 경우 사업성이 없어 재건축이나 리모델링이 추진되지 못하는 곳이 갈수록 속출하고 있다.

이처럼 앞으로는 공동주택이 노후화되더라도 재건축이나 리모델링의 사업성이 크게 높지 않기 때문에 노후화된 공동주택을 개량하는 재원을 마련하는 것이 쉽지 않을 것으로 예상된다.

결국 해당 공동주택에 장기수선충당금이 얼마나 적립됐는지 여부에 따라 재건축이나 리모델링과 같은 개량의 성패가 갈리게 될 것이라는 전망이 나오게 되는 것이다.

심지어 외국에서는 해당 공동주택에 적립된 장기수선충당금이 많고 적음에 따라 주택의 값어치가 달라지기도 한다.

이처럼 장기수선충당금의 적정한 적립 여부에 따라 공동주택의 가치가 달라질 수 있음에도 불구하고, 현재 대부분의 아파트에서는 입주민들의 강력한 반발로 적정한 장기수선충당금을 징수하지 못하고 있다.

즉, 국토부가 조사한 바에 따르면 지난 2013년 기준 적정 장기수선충당금의 적립 기준이 1㎡당 400원에 이르는데, 현재 전국 공동주택의 평균 1㎡당 장충금 적립금이 98원에 머무르고 있는 실정이다.

필자가 거주하고 있는 아파트의 경우에도 이른바 1기 신도시에 해당하는 지역에 위치해 건축된 지 20년이 넘은 낡은 아파트라 앞으로 더 많은 장기수선충당금의 적립이 요구됨에도 불구하고, 지난해 입주자대표회의에서 장기수선충당금을 기존 요율보다 더 낮춰 징수하기로 결의하고 이를 공고를 실제 목격하기도 했다.

이러한 상황 속에서 최근 정부는 아파트 안전에 문제가 생겼음에도 돈이 없어 공사를 제대로 못하는 경우 이를 보완하기 위해 국민주택기금을 ‘주택도시기금’으로 변경한 후, 장기수선충당금을 이 주택도시기금에 포함시켜 정부가 직접 관리하는 방안을 마련하고 있는 것으로 파악됐다.

다시 말하면 정부에서는 장기수선충당금을 입주자대표회의가 관리·사용하는 것이 아니라 주택도시기금에 반영시켜 정부가 관리하다가 노후 아파트의 리모델링 시기에 필요한 재원을 기금에서 저리로 대출하는 방식으로 운영하는 것을 연구 중에 있다는 것이다.

아직 기획단계에 불과하기 때문에 실제 실행될지 여부는 미지수이지만, 만약 이러한 계획이 실행되게 된다면 입주민들이 전적으로 호응해 줄 것인지 아니면 반발할지 여부는 장담하기 어려운 바, 정부에서는 이러한 기금제도로 인해 장기수선충당금이 투명하게 운영되고, 더 나아가 노후 공동주택의 개량 사업이 활발하게 이뤄질 수 있다는 명확한 비전을 제시할 수 있도록 노력을 다 해야 할 것이다.

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법무법인 산하
최승관 변호사