국가가 시행하고 있는 무상보육 정책으로 인해 공동주택 단지 내 어린이집에 대한 수요가 크게 증가하고 있다. 이와 더불어 단지 내 어린이집의 임대차와 관련된 법률적 분쟁도 갈수록 증대되고 있는 바, 단지 내 어린이집의 명도청구와 관련해 입주자대표회의가 명도청구의 당사자가 될 수 있는지 언급해 보고자 한다.

우선 단지 내 어린이집 운영과 관련해 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호는 ‘공동주택의 어린이집 임대계약시 어린이집을 이용하는 입주자 등 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항’을 시·도지사가 정하는 관리규약준칙에 반드시 포함시키도록 규정하고 있다.

이러한 위임을 받아 제정된 서울시 공동주택 관리규약준칙 제50조에서는 어린이집의 운영 및 임대 등에 관해 규정을 하고 있는 바, 우선 어린이집은 입주자대표회의 의결을 거쳐 운영자를 결정하도록 하되, 그 계약의 체결은 관리주체가 중요 계약내용(기간, 임대료, 재계약)에 대해 공동주택의 어린이집을 이용하는 입주자 등의 과반수 서면동의를 얻도록 정하고 있다.

그런데 어린이집을 운영하는 주체가 입주자대표회의와 임대차계약을 체결하지 않거나 무효인 임대차계약을 체결한 후 어린이집을 운영하고 있을 때 입주자대표회의가 어린이집의 명도를 바로 청구할 수 있는지에 대해 다툼의 소지가 있다.

어린이집의 명도청구 사례는 아니지만 적법한 권원없이 공동주택의 공용부분을 점거하고 있는 자에게 입주자대표회의가 명도를 청구한 사례를 참고해 볼 필요가 있다.

모 아파트 입주자대표회의는 최초 입주자대표회의가 구성되기 전에 도시가스 공급업체에서 해당 아파트에 설치한 가스정압기와 부대시설물에 대한 철거를 구했으나, 대법원은 주택법령에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐이므로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없다고 판단한 사례가 있으며, 어린이집 명도 청구의 경우에도 같은 결론에 이를 수밖에 없다.

특히 이 사안에서 대법원은 해당 아파트 관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리해 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉해 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없다고 규정하고 있으므로 그러한 규약내용은 효력이 없다고 판단하기도 했다.

그렇다면 입주자대표회의와 적법하게 임대차계약을 체결했으나 임대차계약 기간이 만료될 경우 입주자대표회의는 어린이집의 명도를 청구할 수 있을까.

최근 자치관리 아파트에서 관리소장이 체결한 어린이집 임대차계약 기간이 만료됨을 이유로 대표회의가 어린이집의 명도를 청구한 사례가 있었다.

어린이집의 운영자는 어린이집 임대차계약을 체결한 당사자가 관리소장이라는 이유를 들어 입주자대표회의는 임대차계약의 당사자가 아니므로 어린이집 명도를 청구할 권원이 없다고 항변했다.

이에 대해 1심 법원은 입주자대표회의가 어린이집 임대차계약의 당사자라고 판단해 명도청구를 인정했으나, 2심 법원에서는 관리소장이 임대차계약의 당사자가 된다는 이유로 명도청구를 기각했다.

결국 대법원에서 최종적으로 해당 아파트 어린이집 임대차계약의 당사자를 판가름하게 됐다.

대법원은 주택법에 따라 자치관리 아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없고, 관리소장이 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에 귀속되므로 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 봐야 한다고 판결했다.

위 두 가지 사례 모두 자치관리 아파트라는 공통점이 있다는 점인데, 위탁관리 아파트라고 하더라도 그 결론이 달라지지는 않는다고 판단된다.

단지 내 어린이집의 임대차와 관련한 분쟁이 증가하고 있는 추세에 있는 만큼, 임대차 계약의 체결과 관련해 보다 세심한 고려가 필요하다.

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법무법인 산하
최승관 변호사