지난해 11월 아파트관리신문사를 통해 모 관리회사에 소속된 아파트 관리직원들의 직종별 인원 및 급여 현황을 분석한 통계를 접하게 됐다.

이 기사에서는 아파트 평균 근무인원수, 관리 종사자 연령, 관리 종사자의 근속년수 등을 상세하게 조사했고, 결국 이러한 조사를 기초로 아파트 관리 종사자들의 근무환경 개선의 필요성이 매우 높다는 점을 널리 알릴 수 있는 기회가 됐다.

필자는 그 중에서도 특히 아파트 관리업무를 총괄하고 있는 관리소장의 근속기간이 3년 미만인 경우가 조사 대상자의 71%에 달하고, 1년 미만인 경우도 36%나 된다는 점을 확인하고 매우 놀라지 않을 수 없었다. 공동주택 관리와 관련한 최고 전문가들의 근속기간이 이렇게 단기에 종료된다면 공동주택 관리 분야가 어떻게 발전할 수 있을까 걱정이 들기도 한 것이다.

이러한 조사를 토대로 공동주택 관리 종사자들의 근무환경과 처우를 개선할 수 있는 좋은 방안이 마련될 수 있기를 바라고, 이러한 개선을 통해 공동주택 입주자들도 보다 더 나은 관리서비스를 받을 수 있을 것이라 기대해 본다.

공동주택 관리 종사자들의 처우 개선과 관련해 여러 제도적 방안들이 시급하게 강구돼야 할 현 시점에서 법원이 입대의의 임금 미지급 또는 일방적인 위탁관리 해지 관행에 제동을 건 사례가 있어 소개를 해 보고자 한다.

첫 번째 사례는 서울 모 아파트에서 이 아파트 근로자들에게 임금을 매월 정기지급일에 지급하지 않거나 경비원 등 감시·단속적 근로자들에게 최저임금액보다 적은 임금을 지급한 사건이다.

원래 위탁관리 방식을 선택할 경우 대법원은 원칙적으로 ‘입주자대표회의와 공동주택 근로자들간에 사용종속관계에 있는 사용자라고 할 수 없다’고 판단했고, 결국 관리직원들에 대한 임금 체불이나 최저임금법 위반의 사례가 발생하더라도 대표회의에 그 책임을 묻을 수가 없었다.

그러나 이러한 대법원의 판결은 위탁관리를 택하면서도 대표회의가 관리사무소의 운영과 인사에 관여하고, 심지어 직원의 급여까지 결정하는 등 실질적인 사용자로서의 역할을 수행하고 있음을 간과하고, 단지 외형적이고 형식적인 면만을 보고 사용자성을 부정하는 판단을 내렸다는 비판을 받고 있다.

그런데 서울북부지방법원 형사9단독 판사는 위 사건에서 해당 아파트의 주택관리업자가 아닌 대표회의를 사용자로 보고 대표회장에게 근로기준법 위반 및 최저임금법 위반의 책임을 물어 징역 6월에 집행유예 2년을 선고한 바, 특히 직원들의 임금을 대표회의에서 결정하고 입대의 계좌에서 지급한 점, 입대의 명의로 4대 보험 가입한 점, 관리소장을 입대의 면접으로 채용한 점 등을 이유로 들어 입대의 회장에 대해 유죄 판결을 선고한 것이다.

아직 1심 판결에 불과하고, 상급심 법원에서 이러한 판단이 계속 유지될 것인지는 불확실하지만, 이러한 판결을 토대로 위탁관리 체제에서 대표회의의 지나친 관리업무 개입에 대한 경종을 울릴 수 있는 계기가 되기를 희망한다.

또 하나의 사례는 입주자대표회의에서 위탁관리회사에 대해 관리소장을 교체하도록 했으나 관리회사가 이에 응하지 않자 위탁관리계약의 해지를 통보했고, 이에 관리회사에서 대표회의를 상대로 공동주택 위·수탁 관리계약이 유효함을 확인해 달라고 청구한 사건인데, 법원은 공동주택 위·수탁 관리계약이 민법상 위임관계와 유사하고 민법 제689조 제1항에서는 위임계약의 해지 자유를 명문으로 인정하고 있더라도 공동주택 위·수탁 관리계약의 경우 이러한 민법상 위임계약 해지의 자유가 일정 범위 내에서 제한된다는 취지의 판결을 선고했다.

즉, 대표회의에서 주택관리업자의 법령 위반이나 계약위반 사유 없이 관리계약을 해지하려면 단지 입대의 의결만으로는 부족하고 ‘입대의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성’이라는 요건을 갖춰야 가능하며, 해당 아파트의 경우 대표회의에서 위탁관리계약의 해지에 앞서 이러한 절차를 거친 사실이 없으므로 위탁관리계약은 여전히 유효하다고 판단한 것이다.

실제 관리현장에서 일부 입주자나 동대표들이 관리소장을 교체하라고 압력을 넣는 경우가 많고, 관리업체로서는 위탁관리계약의 해지 통보나 연장 불가라는 조치가 부담스러워 번번히 그러한 부당한 교체 압력에 굴복하는 사례가 많았으며, 이러한 교체 요구가 관리소장의 장기근속에 가장 큰 장애 요인으로 작용하고 있다는 점에서 위·수탁 관리계약 해지의 요건을 강화하라는 취지의 이번 판결은 매우 큰 의미가 있다고 생각한다.

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최승관 변호사
법무법인 산하