김미란의 법률상담

5, 10년차 하자는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우에 한정되는지 여부

저희 아파트는 2006. 9. 사용검사를 받아 입주를 시작하였고, 그 무렵 하자보수보증서를 발급받았습니다. 그런데 사업주체는 파산하여 제대로 하자보수를 해주지 않자 결국 하자보수보증금을 받아 하자보수에 사용하기 위하여 하자소송을 진행하게 되었습니다. 그런데 보증사에서는 사용검사 당시 시행 중이던 주택법령에 따르면 하자담보책임기간 중에 발생한 하자의 보수에 대한 보증을 하자보수보증으로 규정하고 있고, 동법 시행령 별표 7에서는 ‘내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간’이라는 제목 아래 ‘내력구조붕 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우 또는 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우’로 규정되어 있다면서 5, 10년차 하자보수보증책임은 내력구조부에 발생한 결함으로 인해 당해 주택이 무너지거나 무너질 염려가 있는 경우로 제한되어야 한다고 주장합니다. 보증사의 주장처럼 무너지거나 무너질 염려가 있는 때에 한하여 5, 10년차 하자담보책임이 인정되는 것인지 궁금합니다.

주택법 시행령 제59조 제1항 별표 7의 규정을 보면 내력구조부별 하자보수대상 하자 범위를 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동 주택이 무너진 경우, 동법 시행령 제62조 제3항 규정에 의한 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 규정되어 있고, 하자보수기간에 대하여 기둥, 내력벽은 10년, 보․바닥․지붕은 5년으로 규정되어 있습니다. 하자보수보증사의 주장처럼 위 법문을 해석하게 되면 내력구조부에 발생한 하자 중 무너지거나 무너질 염려가 없는 하자는 동법 시행령 별표 6에 의하여 3년의 하자담보책임기간이 적용되게 되어 3년 이후 발생한 균열 등 하자에 대하여서는 사업주체 및 하자보수보증사에 어떠한 책임도 묻지 못하게 되는 우려가 발생할 수도 있을 것입니다.

그러나 위 법령의 내용이나 체계에 비추어 볼 때 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대하여 그 위험성과 주요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지 중대한 하자에 한하여 보수책임을 부담하도록 제한하는 취지로 볼 수 없고, 동법 시행령 별표 6이 정하고 있는 1, 2, 3년차 하자는 공종별로 하자를 분류하는 데 반하여 내력구조부 하자는 하자 발생 부위를 기초로 분류하여 그 분류기준이 다르므로 내력구조부에 발생한 중대한 하자 아닌 하자에 대하여 곧바로 별표 6이 정하고 있는 공종별 하자 담보책임기간이 적용되기도 어려운 점, 건설산업 전반에 관한 기본법인 건설산업기본법령은 기둥 및 내력벽 등이 무너지거나 무너질 우려가 있다는 판정을 별도의 요건으로 요구하고 있지 않은 점, 공동주택은 일반 집합건물보다 보호의 필요성이 크다고 할 것임에도 일반 집합건물보다 오히려 보호를 받지 못하게 되는 결과가 되어 국민의 주거생활에 큰 위험을 초래할 수 있다는 점 등을 고려할 때 공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간 역시 기둥, 내력벽은 10년, 보, 바닥, 지붕은 5년으로 보아야 할 것입니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다93619 판결 등 참조).

따라서 내력구조부 하자와 관련하여 무너지거나 무너질 염려가 필요하다는 보증사의 주장은 배척될 것으로 판단됩니다.

2014. 10. 한국아파트 신문