김미란의 법률상담

임대아파트 분양전환의 경우 구분소유자가 분양자에 대하여 가지는 하자담보추급권 제척기간의 기산점

저희 아파트는 2004. 3. 12.경 사용승인을 받아 그 무렵 공공임대 되었다가 의무 임대기간이 경과하여 2009. 9.경 분양전환 매각이 이루어졌습니다. 이후 입주자대표회의가 구성되고 하자보수 요청을 하였지만 제대로 보수가 이루어지지 않아 각 구분소유자들로부터 분양자에 대한 하자담보추급권을 양수받아 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고자 준비 중입니다. 그런데 일각에서는 사용승인시점으로부터 10년이 지났으므로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸하였다고 합니다. 제척기간이 무엇인지, 저희 아파트의 경우 제척기간이 도과된 것인지 궁금합니다.

제척기간이란 일정한 권리에 관하여 법률이 예정하는 기간을 말하며 권리의 존속기간 만료로 권리는 당연히 소멸하게 됩니다.

구 집합건물법(법률 제9647호 일부개정 2009. 05. 08.) 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 하자담보책임에 대하여 민법상 수급인의 담보책임규정을 준용하도록 규정하고 있습니다. 민법 제671조 제1항은 토지, 건물 기타 공작물 수급인의 담보책임에 대하여 그 제척기간을 공작물 종류에 따라 인도후 5년 또는 10년으로 규정하고 있는데, 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다고 규정되어 있습니다. 따라서 문의적 해석상 귀 아파트와 같은 공작물은 ‘인도 후’ 10년의 제척기간이 적용되는 것으로 해석된다할 것입니다. 대법원 역시 집합건물법이 준용하는 민법상 수급인의 하자담보책임에 대한 제척기간 규정이 일률적으로 ‘인도후’ 10년으로 규정하므로 분양전환 아파트의 경우에도 분양전환 시점이 아닌 임대에 의해 인도받은 시점을 기산점으로 제척기간이 진행된다고 판단하고 있습니다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다 66610 판결). 이에 따르면 귀 아파트는 사용승인일로부터 10년이 경과하여 제척기간이 도과된 것으로 볼 수 있습니다.

그러나 임대아파트의 경우 비록 인도가 이루어졌다하더라도 분양전환 이전에는 임차인의 지위에 있을 뿐이므로 구분소유자로서 분양자에 대하여 가지는 하자담보추급권이 발생할 여지가 없습니다. 따라서 임대아파트 분양전환 경우에도 ‘인도시’를 기준으로 제척기간을 기산한다면 권리가 발생하기도 전에 제척기간이 진행되는 논리적 모순이 있습니다. 서울고등법원은 이 같은 논리적 모순에 착안하여 위 대법원 판시를 정면으로 비판하면서 분양전환에 의한 매각에 따라 수분양자로서 인도받은 때부터 제척기간이 진행된다고 판시한 바 있습니다(서울고등법원 2012. 8. 30. 선고 2010나 64909 판결).

임대 후 분양전환의 경우는 구분소유자의 지위 및 인도를 모두 갖춘 때인 분양전환시점을 제척기간의 기산점으로 삼는 것이 법이론상으로는 타당하고, 대법원 판결 이후에도 대법원의 판단과 입장을 달리하는 하급심 판결 역시 존재하는 바, 분양전환 아파트의 하자담보추급권은 단순한 인도일이 아닌 분양전환에 따른 인도일로 해석하여야 할 것으로 생각됩니다.

2014. 05. 한국아파트 신문