내력구조부의 하자담보책임기간

건축물의 기둥, 내력벽이나 보․바닥 및 지붕은 건물의 주요구조를 이루는 부분으로서 통상 내력구조부라고 부르는데, 공동주택의 내력구조부에 균열이나 누수 등과 같은 하자가 발생할 경우 구분소유자 또는 입주자대표회의는 언제까지 하자보수를 받을 수 있을까?

주택법 시행령 제59조 제1항 별표7의 규정을 보면, 내력구조부의 하자보수대상 하자의 범위를 ‘내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우’로 한정하고 있고, 내력구조부별 하자보수기간은 기둥, 내력벽은 10년, 보․바닥 및 지붕은 5년으로 규정하고 있다.

이 규정을 엄격하게 적용할 경우 공동주택의 기둥이나 내력벽과 같은 내력구조부에 하자가 발생하더라도 해당 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있어야 건설사에게 하자담보책임을 물을 수 있고, 만약 그렇지 않을 경우 주택법 시행령 별표6이 적용되어 철근콘크리트공사의 하자담보책임기간인 4년이 지나 하자가 발생할 경우 하자담보책임을 물을 수 없다는 결론에 이르게 된다.

실제 건설사에서는 주택법시행령 별표7의 규정을 들어 내력구조부 하자의 경우 무너지거나 무너질 염려가 있어야 하자를 보수할 수 있다고 강변하고 있는 사례가 매우 많다는 점에서 위와 같은 주택법 시행의 내력구조부 하자보수의 범위에 관한 규정이 적정한지 여부에 대한 합리적인 논의가 필요하다고 할 것이다.

일반적으로 콘크리트구조물의 내구성을 최소 40년에서 최대 100년으로 보고 있고, 아파트 재건축 연한이 30년 이상이라는 점에서, 공동주택의 주요구조를 이루는 부분인 기둥, 내력벽이나 보․바닥 및 지붕에 대한 하자의 범위를 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 제한하고 있는 현행 주택법 시행령의 규정은 그 자체로 구분소유권자의 하자담보추급권의 범위를 지나치게 제한하기 때문이다.

하자라는 것은 건축물이 그 기본적인 효용성을 유지하지만 시공상의 잘못으로 인하여 기능상, 미관상, 안전상의 지장을 초래할 정도에 불과한 것을 말하는데, 내력구조부에 결함으로 인하여 공동주택이 무너진 경우는 물론이고 안전진단 실시 결과 무너질 염려가 있다고 판정을 받았다면 이미 해당 공동주택은 건축물로서의 기본적인 효용을 상실한 것이므로, 이러한 상태에서 하자의 ‘보수’는 무의미한 것이 되는 논리의 모순도 고려해야 한다.

더구나 내력구조부에서 발생한 하자는 흔히 말하는 5․10년차 하자보수보증서의 범위에 해당하는데, 공동주택 하자보수보증금액은 대지조성비 등을 제외한 순수 건축비의 3%가 되고, 이러한 5․10년차 하자보수보증금액은 전체 보증금의 30%에 불과하므로, 결국 5․10년차 하자보수보증서에 보증하는 하자보수비는 전체 건축공사비의 0.9%에 불과하게 되는바, 만약 공동주택이 무너지거나 무너질 염려가 있다고 판정될 경우 순수 건축비의 0.9%에 불과한 금액으로 무너졌거나 무너질 염려가 있다고 판정받은 건물에 대한 피해를 제대로 보전할 수 있을지도 의문이라고 할 것이다.

무엇보다 이러한 주택법령의 규정은 다른 법령의 하자담보책임 규정과 비교해도 지나치게 하자담보책임의 범위가 제한적이라는 문제점이 있다.

일반적인 공사도급계약을 규율하는 건설산업기본법에서는 공동주택과 같은 대형공공성 건축물의 기둥 및 내력벽은 10년, 기둥 및 내력벽 외의 구조상 주요부분은 5년의 하자담보책임기간을 인정하면서 그 범위를 무너지거나 무너질 염려가 있다고 판정된 경우로 제한하고 있지 않고 있으며, 시설물의 안전 관리에 관한 특별법이나 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 역시 건설산업기본법과 동일하게 규정하고 있기 때문이다.

끝으로 법원도 하자보수의무가 인정되는 내력구조부의 하자를 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하여 본다면 이는 공동주택의 안전에 있어서 가장 중요한 부분인 내력구조부의 하자를 그 하자가 공동주택의 붕괴에 이를 때까지 보수의무를 인정하지 아니한 채 방치하는 결과가 될 뿐만 아니라, 주택법 시행령 별표6이 공동주택의 구조상 하자보다 비교적 경미한 시설물들에 대한 하자를 규정하면서 시설물의 기능․미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 일반적인 하자만 가지고도 사업주체에게 하자보수의무를 부담하게 하는 것과 균형이 전혀 맞지 아니하여 부당하다는 점을 들어 내력구조부에 관하여 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 하자담보책임을 부담하는 것으로 제한해서는 안 되고, 결국 내력구조부에 발생한 모든 하자에 대해서 5, 10년의 하자담보기간을 적용한다고 판단하고 있다.

이러한 점을 고려했을 때 공동주택 내력구조부의 하자담보책임의 범위에 관한 현행 주택법령의 규정은 하루 속히 조정될 수 있기를 기대해 본다.