김미란의 법률상담

임대아파트 분양전환 당시 분양자의 하자담보책임 면책약정은 무효

저희 아파트는 2001. 8.경 A신탁 주식회사가 건축하여 임대주택법에 따라 임대하였다가 2009. 5.경 분양 전환되었습니다. 분양전환 당시 ‘최초 입주 후 5년 이상 거주했던 주택으로서 내∙외부 시설의 현 상태 그대로 공급 시행하는 주택이고, 신청자가 계약체결 전에 주택의 전반적인 상태를 확인하기 바라며 도배, 장판 등 마감재 교체를 요구하거나 기타 시설물의 추가설치를 요구할 수 없다’는 내용으로 입주자 모집공고를 하였고, 분양계약서에도 ‘매수인이 당해 주택에 대하여 현존 상태대로 분양받기로 하며 분양계약체결 이후에는 어떠한 이의제기도 하지 않는다’, ‘이 주택은 공공임대주택으로 준공 후 5년간의 임대의무 기간이 종료되어 분양전환되는 아파트로서, 임차인이 최초 입주한 이후 5년 이상 거주하였던 주택으로 주택 내∙외부 상태는 5년이 경과되었으며 도배, 장판, 청소 등 수선공사 없이 현 상태대로 공급하므로 계약체결 전에 세대 상태를 직접 방문하여 확인해야 하며 추후 확인하지 못한 사유로 해약을 요구하거나 계약을 취소할 수 없다’고 규정되어 있습니다.

아파트에 발생한 여러 하자에 대하여 보수해줄 것을 요청하면 분양자인 위 A신탁 주식회사는 감가상각, 노후화 및 하자 현황을 모두 고려하여 분양대금 등 분양조건을 결정하였고, 수분양자들 역시 아파트 현황에 따라 적정하게 산정된 가격을 지급하고 현황대로 분양받았으며 분양전환 이전에 발생한 하자에 대하여서는 이의를 제기하지 않기로 약정하였으므로 자신은 아무런 책임이 없다고 주장합니다. 저희 아파트처럼 입주자 모집공고나 분양계약서에 이의를 제기하지 않는다고 약정한 경우에는 정말 아무런 책임도 물을 수 없는 것인지 궁금합니다.

집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 하자담보책임에 대하여 수급인의 담보책임규정을 준용하도록 하면서 제4항에서 집합건물법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 이는 집합건물을 건축하여 분양하는 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위한 취지의 강행규정이라할 것입니다.

귀 아파트의 경우 분양전환가격을 결정함에 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다 하더라도 부실시공으로 인한 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정한 것으로 보아서는 안되고, 분양전환 전 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있었다 하더라도 이는 임차인의 지위에서 인정되는 것에 불과하며 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권과는 그 법적성질이나 기능이 결코 동일하다고 볼 수 없다는 점 등에 비추어 보더라도 분양계약 당시 하자담보추급권을 포기한다거나 분양자의 하자담보책임을 면책시키는 내용의 약정은 민법상 수급인의 하자담보책임 규정보다 수분양자를 불리하게 한 특약으로서 집합건물법 제9조 제4항에 따라 무효라 할 것입니다.

따라서 분양전환 이전에 발생한 하자에 대하여서는 아무런 책임이 없다는 A신탁 주식회사의 주장은 이유 없는 바, 하자담보책임을 추궁할 수 있다고 사료됩니다.

2014. 2. 27.자 한국아파트신문