제목 주택관리사 공제에 관한 단상(아파트관리신문-최승관 변호사)
조회수 1,047 등록일 2014-08-21
내용

주택법 제55조의2에서는 주택관리사등이 관리사무소장의 업무를 집행함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 입주자에게 재산상의 손해를 발행하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제81조의2는 이러한 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사협회가 공제사업을 할 수 있도록 규정을 하고 있다.

 

관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 위와 같은 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험증서 또는 공제증권을 입주자대표회의 회장에게 제출해야 하고, 만약 관리사무소장이 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입히게 될 경우 피공제자인 입주자대표회의 회장은 해당 관리사무소장과는 별도로 공제사업단에 최대 5천만원까지 공제금의 지급을 청구할 수 있게 된다.

 

필자의 의견으로는 관리사무소장이 업무상 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입히는 사고가 발생할 경우, 굳이 주택법 제55조의2가 아니라고 하더라도 관리사무소장은 불법행위에 관한 일반규정인 민법 제750조에 따라 입주자에게 그 손해를 배상할 책임이 있으므로 주택법 제55조의2 제1항은 특별히 새로운 손해배상책임을 창설하는 규정은 아니라고 할 것이다.

 

그러나 주택관리사가 관리사무소장으로 배치가 될 경우 의무적으로 보증보험 증권이나 공제증권을 입주자대표회의에 제출하게 하고, 이러한 공제증권을 통하여 관리사무소장이 경제적 능력이 없다고 하더라도 입주자들은 공제사업단에게 대신 손해배상청구권을 행사할 수 있게 된 점은 더 큰 의미가 있다고 할 것이다.

 

즉 주택관리사 공제제도를 통하여 보다 직무에 전념할 수 있는 계기가 될 것이며, 공동주택의 입주자들도 공동주택의 전문 관리자인 주택관리사를 보다 신뢰하고 고용할 수 있는 토대가 마련되었다는 점이다.

 

필자는 주택관리사협회 공제사업단의 심사보상위원회의 위원으로 참여하고 있으며, 피공제자인 입주자대표회의에서 공제사고 발생을 이유로 공제사업단에 공제금의 지급을 청구할 경우 그 청구의 적정성 여부 및 구체적인 보상액 결정에 관한 자문 업무를 담당하고 있다.

 

공제사업단에서는 공제에 가입한 주택관리사과 입주자대표 모두가 공제를 통하여 최선의 보장을 받을 수 있도록 최대한 폭넓은 배상결정을 내리고 있으나, 일부 피공제자(대부분 입주자대표회의가 된다)의 경우 공제금 지급 대상이 아님에도 무리하게 공제금의 지급을 청구하다가 오히려 손해를 보는 경우도 적지 않다.

 

최근 강원도 모 아파트의 입주자대표회의에서는 전 관리사무소장이 대표회의 승낙 없이 조경공사에 관한 공사완료확인서를 작성해 주었다는 점과 제때에 시공사에게 하자보수 요구를 하지 않아 제척기간 도과로 하자보수를 청구할 수 없게 되었다는 사정을 들어 관리소장에게는 약 4억원의 손해배상을, 공제사업단에는 5천만원의 공제금을 청구한 사례가 있었다.

 

필자는 이 사건에서 공제사업단을 대리하여 우선 관리소장이 대표회의 위임 없이 조경공사 완료확인서를 작성해 주었다고 하더라도 이러한 완료확인서가 법적인 효력이 없는 점(관리사무소장에게는 공사완료확인서를 작성할 권한이 없기 때문이다), 하자담보책임 기간이 2년인 조경공사의 경우 전 관리소장이 입주 2년차 이내에 시공사에 미식재나 고사목 등에 대한 하자보수 요청 공문을 보낸 사실이 있으므로 아직 제척기간이 도과하지 않았다는 점 등을 상세히 설명했고, 결국 법원은 원고인 대표회의의 청구를 전부 기각하였다.

 

그런데 해당 아파트 입주자대표회의는 당시 근무하던 관리사무소장을 이러한 사유를 들어 해고하였고, 해고를 당한 관리소장은 노동위원회와 법원에 부당해고임을 다투는 소송을 제기하였으나 이 소송에서는 부당해고가 아니라는 판단을 받았다는 사실을 나중에 알게 되었다.

 

필자가 부당해고 사건의 판결문을 검토해 본 결과 부당해고 사건의 재판부에서는 관리소장이 하자보수 요청을 제때 하지 않아 손해가 발생했다는 대표회의의 주장을 그대로 인정하는 취지로 판단을 하였는바, 관리사무소장을 대리하는 담당 변호사가 하자보수청구에 관한 법리를 제대로 피력하였다면 결과가 달라지지 않았을까 하는 아쉬운 마음이 들기도 하였다.

 

부디 주택관리사 공제가 주택관리사 뿐만 아니라 입주자대표들에게도 널리 도움이 될 수 있는 제도로 뿌리 깊게 자리매김을 할 수 있게 되기를 기대해 본다.

 

  • 목록