요즘은 변호사도 전문 변호사가 각광 받는 시대다. 과거 변호사가 맡는 사건의 유형은 민사, 형사, 가사 정도로만 분류했으나 지금은 건설, 지적재산권, 재개발·재건축 등 그 전문분야가 날로 다양해지고 세분화되는 추세다.

필자의 전문분야가 ‘아파트’이기 때문에 많은 공동주택 분쟁을 경험해 오면서, 필자가 생각하는 공동주택 분쟁의 가장 큰 특징은 당사자들의 ‘감정싸움’이 결국 소송으로 연결되는 사례가 많고, 그러한 이유로 당사자들이 법원의 판결에 쉽게 불복하지 않는 경우가 많다. 그리고 분쟁의 대상이 아주 경미한 사안이거나 소가가 매우 소액임에도 끝내 소송으로 이어지는 경우가 많다.

솔직히 변호사가 먹고 살기 위해서는 분쟁이 발생하고 그러한 분쟁이 소송으로 연결돼야 하나, 일부 분쟁 사례는 ‘지나친 소송’이라는 생각을 갖게 되는 경우도 적지 않다. 소송이 분쟁 해결의 만능 해결사는 될 수 없기 때문이다.

그러나 경우에 따라서는 아파트 관리 분야에서 소송이 매우 유용한 분쟁해결이 수단이 되기도 한다. 오늘 그 중 가장 대표적인 두 가지 사례를 살펴 보겠다.

첫 번째는 관리비 체납에 대한 해결방안이다. 즉, 입주민이 장기간 관리비 또는 사용료를 체납해 다른 입주민들에게 피해를 야기하는 경우 관리주체나 입주자대표회의는 ‘전기 및 상수도 사용금지 가처분’이라는 절차를 적극적으로 고려해 볼 만 하다.

과거 관리비를 장기 체납하는 입주민이 있을 경우 입주자대표회의나 관리주체에서 관리비 납부를 독촉하는 방편으로 직접 전기나 수도의 공급을 중단했고, 이에 해당 입주민이 이러한 동별 대표자나 관리소장을 업무방해죄로 고소하거나 민사상 손해배상을 청구해 행위자가 처벌되거나 손해를 배상하는 사례가 많았다.

특히 법원은 “단전·단수 등의 조치가 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약에 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 단전·단수 조치에 이르게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 입주민이 입게 된 피해 정도 등 여러 가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다.”는 나름의 기준을 세워 업무방해죄 성립 여부를 판단하고 있다.

이러한 악성 체납자가 있는 경우 입주자대표회의나 관리주체는 아파트 관리규약에 단전·단수의 근거규정을 들어 관리비를 체납한 입주민에게 직접 단전·단수를 하는 것은 바람직하지 않고, 법원으로부터 “입주민은 세대에 공급되는 전기 및 상수도에 대한 대표회의의 단전 및 단수행위를 저지하거나 방해해서는 안된다.”는 취지의 가처분을 결정을 받아 단전·단수 행위를 진행하는 것이 안전할 것이다.

이러한 가처분 신청은 ① 해당 세대가 얼마의 기간 동안 얼마의 관리비를 체납한 사실 ② 관리주체에서 연체된 관리비에 대한 독촉장을 몇 회 발송한 사실 ③ 관리주체에서 체납 입주민에게 체납관리비에 대한 지급명령을 받은 사실 ④ 관리규약에 관리비를 연체할 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있다고 규정한 사실 등을 소상하게 적시하고 관련 자료를 첨부하면 족하다.

두 번째 사례는 관리규약상 관리주체에게 동의를 얻어야 하지만 입주민의 동의를 얻지 않고 하는 경우다.

예를 들면 세대 내에서 피아노, 놀이방 등을 운영하려 하거나 가축을 사육하려는 자가 해당 동 또는 해당 층 입주민의 동의를 얻지 않고 시설을 운영하거나 가축을 사육하는 경우에도 시설의 운영 또는 가축의 사육에 대한 금지를 구하는 가처분을 고려해 볼 필요가 있다.

법원도 애완견 사육의 금지를 구하는 소송에서 “공동주택의 입주자 및 사용자가 공동주택 관리규약을 위반할 경우 당해 공동주택의 관리주체인 자치관리기구 또는 위탁관리업체가 관리규약을 위반한 입주자 및 사용자에게 관리규약에서 정한 조치를 취하거나 관리규약의 위반금지를 청구할 수 있다.”고 판시한 사례가 있다.

정리하자면 ‘소송’이라는 해결사는 ‘양날의 검’이기에 가급적 분쟁을 조장하거나 격화시키는 무기로 사용하기 보다는 당사자가 직접 풀 수 없는 복잡한 분쟁을 쉽게 해결 할 수 있는 유용한 도구로 잘 활용될 수 있기를 희망해 본다.

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최승관 변호사
법무법인 산하