[김미란의 법률상담]

시행사와 집합건물 관리에 대한 위⋅수탁관리계약을 체결한 관리업체가 새로운 구분소유자들에게 시행사가 미납한 관리비를 청구할 수 있는지 여부

Q : 저희 회사는 공동주택관리 및 시설관리업 등을 목적으로 하는 법인으로서 약 50여개 점포로 이루어진 집합건물(이하 ‘본건 집합건물’이라 약칭)의 시행사이자 건축주인 A와 위 건물에 대한 위⋅수탁관리계약을 체결하고, 본건 집합건물을 관리하여 왔습니다. 그러나 경기침체로 인해 본건 집합건물의 분양률 및 임대율은 상당히 저조하였고, 위 건물의 시행사인 A는 관리비조차 납부하지 못할 정도로 자력이 악화되었습니다. 결국 A는 파산하였고, A소유의 위 집합건물 각 점포는 경매를 통하여 처분되기에 이르렀으며 경낙을 받은 여러 사람들이 구분소유권을 취득하게 되었습니다. 이렇게 새로이 구분소유권을 취득한 자들에게 전 소유자인 A가 미납한 관리비를 청구할 수 있는지 궁금합니다.

A : 귀사는 집합건물의 건축주이자 시행사인 A와의 위⋅수탁관리계약에 따라 수탁자로서의 권리, 의무를 가질 뿐입니다. 따라서 A가 미납한 관리비에 대하여서는 계약상 관리비 납부의무가 있는 A에 대하여만 청구할 수 있을 뿐 아무런 계약관계도 없는 새로운 구분소유자들에게까지 전 소유자가 미납한 관리비를 청구할 수는 없습니다.

집합건물의 전소유자가 미납한 관리비를 현재의 구분소유자가 승계하는 문제는 일반적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 약칭) 제18조에 근거합니다. 집합건물법 제18조는 ‘공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력’이라는 제하로 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있고, 이를 근거로 관리규약에 미납관리비 승계규정을 두어 규율하게 됩니다.

집합건물의 관리비채권은 원칙적으로 관리단에 귀속되고, 관리단이 아닌 자가 관리비채권을 행사하기 위하여서는 위 관리단으로부터 그러한 권한을 부여받거나 양수하였다는 점이 인정되어야할 것입니다. 그러나 귀사는 이 사건 집합건물의 시행사이자 건축주인 A와 위⋅수탁관리계약을 체결한 것일 뿐 관리단에서 선임한 관리업체도 아닙니다.

따라서 본건 집합건물의 관리규약에 미납관리비 승계규정이 있다 하더라도 새로이 구성되어 실제 활동하게 된 관리단으로부터 미납관리비 승계로 인한 관리비 채권 청구 권한을 부여받거나 양수하지 않는 이상 귀사가 단독으로 새로운 구분소유자에게 전 소유자가 미납한 관리비를 청구할 수 있는 권원은 없다고 사료됩니다.